Tabla de contenido
1. Los gigantes empresariales atraviesan dificultades financieras y sufren pérdidas, lo que provoca fluctuaciones en el mercado.
Un inversor de alto nivel conocido como el "rey de las tiendas de Hong Kong"Deng ChengboSe ha informado repetidamente que (el tío Bo) está bajo presión financiera desde 2020, y su familia incluso ha desencadenado una ola de ventas de propiedades "al estilo matanza" en los últimos meses. Según noticias del mercado, la familia Tang vendió tres activos principales en sucesión en solo dos semanas, incluida una tienda gigante en Sai Kung Garden, una tienda en Wan Chai y una tienda en la planta baja en Sha Tsui Road en Tsuen Wan, obteniendo un total de más de HK$ 556 millones. Cabe señalar que casi todas estas transacciones registraron pérdidas contables. Entre ellas, la tienda gigante en Sai Kung Garden se vendió por 400 millones de dólares de Hong Kong, una pérdida de 38 millones de dólares de Hong Kong en comparación con el precio de compra en 2017, una depreciación de 11%, lo que provocó profundas preocupaciones en la industria inmobiliaria sobre las perspectivas del mercado inmobiliario comercial.
II. Análisis de la transacción de la tienda gigante en Saigon Garden: un microcosmos de los dramáticos cambios en la ecología comercial regional
La transacción de la tienda Sai Kung Garden que ha provocado un acalorado debate involucra un total de 28.439 pies cuadrados de espacio en la entrada del sótano y el primer piso. Cuando la familia Tang compró la propiedad a los veteranos inversores Li Yaohua y Li Yongfa por 438 millones de dólares de Hong Kong en 2017, la industria turística de Saigón estaba en auge, con restaurantes especializados y negocios minoristas prosperando en la zona. Sin embargo, en los últimos años, debido al triple golpe de la epidemia, una fuerte caída de turistas y cambios en los patrones de consumo local, la tasa de vacancia de las tiendas en Sai Kung ha seguido aumentando. Según datos de una agencia inmobiliaria, los alquileres de los locales comerciales de la zona han caído más de un 40% desde su punto máximo, y las enormes tiendas propiedad de la familia Deng tienen más dificultades para encontrar un solo inquilino debido a su gran superficie, y finalmente se vieron obligadas a vender con descuento.
3. Cronología de la serie de “olas de pérdidas y ventas”: la batalla para detener la hemorragia de activos desde Mong Kok hasta Tsuen Wan
Según los registros del Registro de la Propiedad, el plan de reestructuración patrimonial de la familia Tang ya había surgido a fines de 2022:
- Diciembre de 2022: vendió todo el proyecto comercial y residencial en No. 61-67 Soy Street, Mong Kok a Asia United Infrastructure (00711) por HK$351 millones, con una pérdida contable de HK$34,72 millones.
- A principios de abril de 2023: vendió una tienda en Lockhart Road en Wan Chai por 115 millones de dólares de Hong Kong. La propiedad se compró por 135 millones de dólares de Hong Kong en 2018.
- Mediados de abril: vendió una tienda en la planta baja de Sha Tsui Road en Tsuen Wan por 41 millones de dólares de Hong Kong, un descuento significativo respecto del precio de compra de 52 millones de dólares de Hong Kong en 2019.
- Finales de abril: Saigon Garden se vendió por 400 millones de yuanes, convirtiéndose en la transacción más grande pero con mayores pérdidas en esta ronda de operaciones de retiro de efectivo.
Los analistas de la industria señalaron que esta ola de operaciones de "autosacrificio heroico" refleja que la familia Deng necesita urgentemente un flujo de caja para aliviar la presión de la deuda. Se informó que muchas propiedades de su familia habían sido hipotecadas a empresas financieras para obtener préstamos. A medida que Hong Kong entró en un ciclo de aumentos de las tasas de interés, el aumento de los costos de financiamiento exacerbó la tensión en la cadena de capital.
4. Seguimiento en profundidad: El ascenso y la caída del Imperio Deng
Deng Chengbo, de 88 años, comenzó su negocio de letreros de neón en la década de 1970 y se pasó a la inversión inmobiliaria en la década de 1990. Con su aguda visión, adquirió una gran cantidad de "proyectos de propietarios de plata" durante la crisis financiera y gradualmente construyó decenas de miles de millones de activos que abarcan tiendas, edificios industriales, hoteles y residencias de ancianos. En su apogeo, poseía más de 400 propiedades y también se había aventurado en la inversión en valores y en tecnología. En 2018, sorprendió al mercado con su audaz decisión de "gastar 500 millones para comprar tiendas sin pestañear".
Sin embargo, la expansión excesiva del apalancamiento plantea peligros ocultos. El movimiento social de 2019 y el estallido de la epidemia en 2020 provocaron que los alquileres de las tiendas en las zonas turísticas cayeran en picado, y las tiendas en zonas centrales como Causeway Bay y Mong Kok, donde Deng tenía grandes inversiones en acciones, quedaron vacías durante mucho tiempo. Para empeorar las cosas, su negocio de residencias de ancianos, que se ha transformado en los últimos años, se ha visto obstaculizado por políticas de endurecimiento de las políticas, y las ventas de varios proyectos de revitalización de edificios industriales también se han retrasado debido a la reversión de las condiciones del mercado. A finales de 2022, el mercado estima que su escala de deuda puede superar los 6 mil millones de yuanes, y la tasa de préstamo de algunas propiedades hipotecadas llega al 70%.
5. Interpretación de los expertos: Crisis estructural en el frío invierno del mercado inmobiliario comercial
El director comercial de JLL, Anthony Yan, dijo que el caso Tang refleja un cambio profundo en el mercado inmobiliario comercial de Hong Kong:
- Revolución del modelo minorista: la popularidad del comercio electrónico y el auge del consumo experiencial han provocado una marcada caída de la demanda de grandes tiendas tradicionales en la calle
- Reversión del ciclo de tasas de interés: tras el aumento de las tasas de interés en EE. UU. bajo el sistema de paridad, el aumento de los costos de tenencia obligó a los inversores a vender
- Los flujos de capital cambian: las family offices y los fondos prefieren invertir en activos de la nueva economía, como bienes raíces logísticos y centros de datos
- El mercado de alquiler está polarizado: los pequeños comercios en zonas de vida son más resistentes a las caídas de precios, mientras que las grandes tiendas en zonas turísticas se han convertido en "activos negativos"
Stephen Cheng, responsable de investigación de Savills, añadió que la tasa actual de vacancia de tiendas "supergrandes" con una superficie de más de 10.000 pies cuadrados en Hong Kong es de 18,71 TP3T, y el alquiler medio ha caído 451 TP3T en comparación con 2019. Se estima que se necesitarán al menos tres años para digerir el stock. Sin embargo, las grandes tiendas en zonas no centrales como Saigón pueden enfrentar una revaluación a largo plazo debido a la falta de grandes cadenas que las reemplacen.
VI. Efecto dominó en el mercado: crisis de confianza de los inversores y restricción del crédito bancario
La erosión de la cadena relacionada con Deng ya ha producido efectos indirectos. Varias personas anónimas del sector bancario revelaron que muchas instituciones están reevaluando los riesgos de los préstamos hipotecarios para propiedades comerciales, con las valoraciones de las tiendas generalmente reducidas en un 15-20% y las condiciones de aprobación volviéndose más estrictas. Un banco extranjero en China central incluso ha establecido regulaciones internas que establecen que los préstamos comerciales de más de 50 millones de yuanes deben ir acompañados de una garantía personal. Esta medida podría desencadenar una venta masiva entre inversores pequeños y medianos, agravando aún más la caída del mercado.
Por otra parte, vale la pena prestar atención a los movimientos del partido que toma el control. Por ejemplo, se rumorea que el misterioso comprador de la tienda Sai Kung es un grupo de catering local que planea construir un proyecto integral de entretenimiento y restauración; mientras que Asia United Infrastructure, que anteriormente adquirió el proyecto Mong Kok, planea convertirlo en un espacio de trabajo compartido. El éxito de estos intentos de transformación se convertirá en un barómetro para observar el futuro del sector inmobiliario comercial.
VII. Perspectivas jurídicas y financieras: desafíos de cumplimiento en la reestructuración de activos familiares
A medida que la familia Deng acelera la disposición de activos, la legalidad de sus transacciones ha atraído la atención. Un abogado señaló que si la empresa es insolvente, según el artículo 232 de la Ordenanza de Sociedades, los acreedores pueden solicitar una orden de liquidación para congelar los activos. Actualmente se sabe que varias de las sociedades holding de la familia Deng han sufrido cambios de directores y que su hijo Deng Yaosheng ha ido asumiendo gradualmente el control de la empresa. La comunidad jurídica seguirá de cerca si estos cambios estructurales afectan a la cláusula de "operaciones anulables".
El experto en reestructuración financiera Chen Guanhong sugirió que las empresas en situaciones similares deberían considerar la reestructuración de la deuda en lugar de vender activos a bajo precio, negociar con los acreedores para extender la deuda o canjearla por capital e introducir inversores estratégicos al mismo tiempo. Sin embargo, este plan debe basarse en el potencial de apreciación a largo plazo de los activos, algo extremadamente difícil de lograr en el actual mercado inmobiliario comercial.
8. Referencias históricas y predicciones futuras: el ciclo inmobiliario de Hong Kong en una encrucijada
Si echamos la vista atrás a las últimas tres décadas, el sector inmobiliario comercial de Hong Kong ha atravesado muchas crisis: la tormenta financiera de 1997, la epidemia de SARS de 2003 y el tsunami financiero de 2008. En cada una de ellas se produjo un importante ajuste, pero posteriormente fue impulsado por un repunte debido al despegue económico de China. La particularidad de esta crisis radica en:
- La contracción de la liquidez del capital internacional causada por el juego chino-estadounidense
- El impacto a largo plazo de la reestructuración económica de China en el comercio de reexportación de Hong Kong
- El doble golpe del envejecimiento de la población local y la fuga de cerebros
El economista Guan Zhaozhao predice que el mercado inmobiliario comercial entrará en un período de ajuste en forma de "L". Aunque los precios no se desplomarán, llevará mucho tiempo digerir el exceso de oferta. Para inversores altamente apalancados como la familia Deng, equilibrar la realización de activos y la transformación del negocio será una prueba crítica de supervivencia.
Conclusión: El ocaso de una era y el nacimiento de un nuevo orden
La crisis financiera de la familia de Deng Chengbo no sólo es un revés para su estrategia de inversión personal, sino también un microcosmos del dolor de la transformación económica de Hong Kong. Cuando el "mito del rey de las tiendas" pierde su gloria, lo que se revela es el cambio fundamental en las reglas del juego del capital. En la nueva era de profunda integración de las economías virtuales y reales y el auge de la ola de inversión ESG, cómo reformular la lógica del valor de los bienes raíces comerciales será una propuesta que durará un siglo y que toda la industria necesita resolver con urgencia.
posdata
- Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, la tasa de vacancia de las tiendas callejeras de Hong Kong alcanzó los 12,41 TP3T en el primer trimestre de 2023, la más alta desde 1999.
- Entre los bienes valiosos de los que la familia Deng aún no se ha deshecho se incluyen:
- Todo el edificio comercial Sugar Street en Causeway Bay, valorado en más de 800 millones de dólares de Hong Kong
- Un proyecto de revitalización de edificios industriales de 650 millones de dólares en Tuen Mun
- Los rumores del mercado dicen que un fondo respaldado por China está en conversaciones para comprar algunos de los activos hoteleros de Tang, lo que puede ser la clave para revertir la crisis.
Deng Chengbo(1934 - 14 de mayo de 2021), conocido como "Tío Bo",Hong Kongcomerciante, famoso por invertir en una gran cantidad de propiedades comerciales. En su apogeo, poseía más de 200 propiedades industriales y comerciales en Hong Kong y era conocido como el "rey de las tiendas de Hong Kong".
Deng YaoshengStan Tang (1986-), empresario de Hong Kong, actualmenteGrupo StanPresidente,Grupo de Comunicaciones Fáciles(Código bursátil de Hong Kong: 8031) Director ejecutivo y director ejecutivo, exGrupo de cuidado de pinos(Código bursátil de Hong Kong: 1989) Presidente y Director Ejecutivo. PadreDeng Chengbo.
Deng Yaosheng ha ganado el campeonato canadienseUniversidad de Western OntarioEscuela de Negocios IveyMBA Ejecutivo en Negocios Internacionales yLa Universidad Politécnica de Hong KongMáster en Liderazgo de Innovación para Alta Dirección. Deng Yaosheng ganó elCentro de validación de profesionales de negocios de Hong KongMiembro honorario.
Lectura adicional:
- Informe sobre el futuro del mercado inmobiliario de Hong Kong: desafíos y oportunidades desde una perspectiva multidimensional
- La visión de JP Morgan sobre el mercado inmobiliario de Hong Kong
