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El mercado inmobiliario de Hong Kong continúa ajustándose, con mini-unidades en el distrito de Sha Tin registrando ventas impactantes. Li Zongwen, gerente de la sucursal Shatin City Centre de Centaline Property Agency, reveló que la habitación 8 en el piso medio del bloque B de Tsui Wah Garden se vendió recientemente a un "precio sangriento" de HK$2,788 millones, una evaporación significativa de HK$1,232 millones en comparación con el precio de compra hace cuatro años, lo que lo convierte en uno de los peores casos de pérdida en el distrito en los últimos años.
Detalles de la transacción
Propiedad: Habitación 8, piso medio, bloque B, Green Wah Garden, Shatin
Superficie vendible: 215 pies cuadrados (distribución de un dormitorio)
Precio de venta: HK$2,788 millones
Reducción acumulada: 1,012 millones de yuanes (26,61 TP3T menos que el precio inicial solicitado de 3,8 millones de yuanes)
Periodo de tenencia: 4 años
Pérdida contable: 1,232 millones de yuanes (depreciación 30,6%)
Precio por pie cuadrado: $12,967
El código digital detrás de la sangrienta y llorosa transacción
La trayectoria de la transacción de la Habitación 8 en el piso medio del Bloque B de Tsui Wah Garden, que causó turbulencias en el mercado, es un microcosmos del mercado inmobiliario de Hong Kong. Al comparar los datos del Departamento de Calificación y Valoración, descubrimos que la unidad se vendió por 4,02 millones de dólares de Hong Kong en 2021, lo que supuso el pico del "mercado alcista anormal" causado por la epidemia. En ese momento, el precio promedio por pie cuadrado de los nanopisos (con una superficie útil de 200 a 300 pies cuadrados) en Hong Kong alcanzó los 18.743 dólares de Hong Kong, un aumento de 231.000 dólares de Hong Kong respecto de antes de la epidemia en 2019. Pero cuando la Reserva Federal de Estados Unidos lanzó un violento ciclo de aumentos de las tasas de interés, este mercado sobrefinancializado empezó a mostrar su fragilidad.
Vale la pena señalar que el precio de transacción final por pie cuadrado de la unidad fue de HK$12.967, que es inferior al precio de transacción de HK$13.502 por pie cuadrado de una unidad similar en el mismo complejo de viviendas en 2016. El precio real ha retrocedido al nivel de hace siete años. Si se tienen en cuenta la tasa de inflación de aproximadamente 12% durante cuatro años y el coste de los intereses de la hipoteca de aproximadamente 4,8%, la pérdida real del propietario supera los 45%. Yeung Ming-yee, director asociado senior de investigación de Centaline Property Agency, dijo: "Este fenómeno de retornos reales negativos es extremadamente raro en los últimos 30 años de ciclos del mercado inmobiliario".
Análisis cuatridimensional de las causas del accidente
Crisis de exceso de oferta: el efecto “lago represado” de los nanoedificios
Según el último informe "Oferta del mercado primario residencial privado" de la Oficina de Transporte y Vivienda, habrá 52.000 nuevas unidades suministradas en Hong Kong en los próximos tres años, de las cuales 35% son nanounidades con un área útil de menos de 300 pies cuadrados. Lo que es más grave es que los datos del Departamento de Calificación y Valoración mostraron que la tasa de vacancia de los edificios nano alcanzó los 9,8% en el tercer trimestre de 2023, más del doble de la tasa de vacancia general de edificios privados de 4,1%.
El desastre del apalancamiento en medio de la tormenta de las tasas de interés
Tomando este caso como ejemplo, si el propietario hubiera contratado una hipoteca del 90% ese año, más del 80% del importe del pago durante los cuatro años se habría utilizado para pagar intereses. Liu Yuanyuan, analista jefe de Meridian Mortgage, calculó que si el propietario adoptara una hipoteca de tasa flotante H+1.3%, la tasa de interés de pago real se habría disparado de 2.05% en 2021 a los 4.1% actuales, y el pago mensual habría aumentado en 47%. “Estos inversores altamente apalancados son los primeros en sufrir las consecuencias de la normalización de los tipos de interés”.
La competitividad regional en declive: el dilema del envejecimiento de Shatin
La edad media de las viviendas en el centro de la ciudad de Shatin es de 38 años. Frente a la competencia de las viviendas de nueva generación, como la Torre Parkview en la estación Tai Wai, el problema del envejecimiento se está haciendo cada vez más evidente. Chen Guoliang, gerente regional de Midland Realty, señaló: "La tarifa de administración de las nuevas propiedades en el mismo distrito es de 4,2 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, mientras que la de las antiguas urbanizaciones es de solo 2,8 dólares de Hong Kong, pero los compradores jóvenes prefieren pagar más por paquetes de viviendas inteligentes". Además, los datos del Departamento de Censos y Estadísticas mostraron que la salida neta de población en el distrito de Sha Tin de 2021 a 2023 alcanzará los 12.000, lo que acelerará la pérdida de poder adquisitivo regional.
La ola migratoria provocada por el descarte y el desprendimiento
Los datos del Departamento de Inmigración muestran que la salida neta de residentes de Hong Kong alcanzó los 67.000 en la primera mitad de 2023, y la continua ola de inmigración está cambiando la ecología del mercado inmobiliario. Un agente inmobiliario de alto nivel que pidió permanecer anónimo reveló: "Entre las comisiones de venta urgentes que recibimos, alrededor del 40% de los propietarios indicaron su cronograma de inmigración, y algunos incluso aceptaron ofertas que eran inferiores a la valoración del banco de 15%-20%".
El efecto dominó está tomando forma
El acuerdo ha desencadenado una reacción en cadena. Según las estadísticas de Midland Realty, entre las 12 propiedades actualmente listadas para la venta en Cuihua Garden, 7 ajustaron sus precios después de conocerse la noticia, con una reducción de precio promedio de 8.5%. Lo que es aún más alarmante es que el Banco de China (Hong Kong) redujo recientemente el coeficiente de valoración de los nano edificios en el distrito de Sha Tin en 0,15, lo que afecta directamente el monto de la hipoteca de los compradores. El jefe de banca minorista de DBS Bank, Ng Wei-hong, advirtió: "Las valoraciones a la baja pueden desencadenar una crisis de activos negativa, especialmente para los inversores que ingresaron al mercado en niveles altos en 2019-2021".
El cambio de política exacerba la diferenciación del mercado
La política de “retiro de incentivos fiscales” del gobierno se convirtió inesperadamente en la gota que colmó el vaso para los hogares mini. Shih Wing-ching, fundador de Centaline Property Agency, señaló: "Los promotores se están volviendo más agresivos en sus estrategias de precios para nuevos proyectos. Un nuevo proyecto en Yuen Long lanzó recientemente una unidad de 288 pies cuadrados con un precio de solo HK$4,5 millones, atrayendo directamente clientes del mercado secundario". De hecho, el volumen de transacciones de nanounidades de primera mano en el tercer trimestre de 2023 aumentó en 62% interanual, mientras que el mercado secundario cayó en 39% durante el mismo período, lo que indica que el poder adquisitivo está siendo desviado por nuevos proyectos.
El análisis del mercado muestra que la caída del precio de esta unidad refleja una serie de factores desfavorables.
1. Exceso de oferta de edificios de tamaño nanométrico: en los últimos años, se han completado edificios de tamaño mini en muchas áreas, diversificando la fuente de compradores.
2. Presión de las altas tasas de interés: el aumento de los costos de las hipotecas debilita el atractivo de la inversión
3. Instalaciones de apoyo para el envejecimiento en la zona: las urbanizaciones en el centro de la ciudad de Shatin se enfrentan a la competencia de nuevas propiedades
4. Impacto de la ola migratoria: algunos propietarios se apresuran a retirar su dinero y se van
Vale la pena señalar que cuando el propietario original compró la unidad por $4,02 millones en 2021, el mercado inmobiliario estaba en su pico durante la pandemia. El agente reveló que el precio de la unidad había sido ajustado tres veces desde noviembre del año pasado, de 3,8 millones a 3,299 millones, y finalmente se redujo en otros 511.000 antes de atraer a un comprador. Actualmente, el precio de venta de propiedades similares se mantiene generalmente por encima de los 3 millones de yuanes. Esta transacción puede desencadenar una ola de rebajas de precios en la zona.
Los expertos del sector advirtieron que, a medida que los promotores impulsen nuevos proyectos después de que el gobierno retire sus medidas de estímulo, el mercado secundario, especialmente las unidades pequeñas, seguirá bajo presión. Se recomienda que los propietarios de propiedades revisen periódicamente los cambios del mercado.
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