Tabla de contenido
Informe en vivo sobre casos de pérdida de sangre
[La erosión se convierte en el ojo de la tormenta] Centaline Property revela en exclusiva,JinhaiLa habitación D, en el piso medio-bajo del Bloque 3B, II, se vendió recientemente a un "precio de corte" de HK$ 5,93 millones, una fuerte caída de HK$ 28,31 millones respecto del precio de compra en 2018, estableciendo un récord para la peor caída de precios en el área este año. Esta unidad de dos dormitorios de 477 pies cuadrados es testigo de la dura realidad del mercado inmobiliario:
▸ El precio base es de $12,432 por pie cuadrado, una caída adicional de $5.31 en comparación con el mismo tipo de unidad el mes pasado
▸ El propietario original soportó la prohibición de ventas de SSD durante 5 años, pero aún no pudo escapar del destino de vender con pérdidas.
▸ 2,346 millones de dólares de Hong Kong se evaporaron de la cuenta, suficientes para comprar en su totalidad una unidad de un dormitorio en una nueva propiedad en Tai Po
▸ La presión a la baja del mercado exacerba el desequilibrio entre la oferta y la demanda o desencadena una reacción en cadena
Datos básicos de un vistazo
◼ Transacción: Unidad D, piso medio inferior, Bloque 3B, Wings at the Bay II, Fase 4, LOHAS Park
◼ Especificaciones de la unidad: 477 pies cuadrados, dos habitaciones, vendida por $5,93 millones, precio por pie cuadrado $12.432
◼ Tasa de depreciación: 28,3% menor que el precio de compra de 8,276 millones en 2018, con una pérdida contable de 2,346 millones
◼ Comparación horizontal: La unidad de gran altura en el mismo edificio se vendió por NT$ 8 millones en marzo del año pasado. El precio del mismo tipo de unidad ha bajado NT$ 261.000 en un año.
Los tres principales asesinos revelados
El análisis autorizado de Midland Realty revela la verdad detrás de la caída:
? Tsunami de oferta: se espera que se lancen más de 5.000 nuevas viviendas en los próximos 24 meses, lo que equivale a que se venda una nueva vivienda cada 18 minutos.
? Tasa de interés estrangulada: la tasa de interés H se disparó por encima de la línea de vida o muerte de 4%, y el retorno de la inversión se invirtió a -1.2%
? Estampida de pánico: se producen "ventas estilo dominó" en el mercado de segunda mano, y los propietarios financieros débiles se arrodillan colectivamente.
Reacción en cadena del mercado
La zona de Tseung Kwan O, considerada como un "barómetro del mercado inmobiliario", ha visto recientemente casos frecuentes de propiedades vendidas a precios rebajados. Además de esta transacción, la Habitación A (540 pies cuadrados) en el piso alto del Bloque 3B en el mismo complejo se vendió por 7,2 millones de dólares de Hong Kong el mes pasado, con un precio de 13.333 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, una caída de alrededor de 201.000 dólares de Hong Kong desde su pico. Vale la pena señalar que la nueva oferta en el mismo distrito continúa suprimiendo el mercado secundario: se espera que se lancen más de 4.000 nuevas unidades en el distrito en los próximos dos años, y el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha intensificado la guerra de precios.
Factores clave de la depreciación
1. Efecto de superposición de políticas: los altos tipos de interés y las pruebas de estrés más estrictas debilitan la capacidad de los compradores para obtener préstamos.
2. Se acerca el pico de oferta: el suministro potencial en torno a la estación de Cannes alcanzará las 12.000 unidades en los próximos cinco años.
3. Desviación del mercado de alquiler: el alquiler mensual de los apartamentos de dos habitaciones en la zona cayó a 15.000 yuanes y el rendimiento del alquiler cayó por debajo del 2,5%.
4. Cuello de botella en el desarrollo comunitario: el retraso en el progreso del transporte y las instalaciones comerciales debilita el valor de la inversión a largo plazo.
Código de conducta para la formación en el sector inmobiliario
Lam Ho Man de Knight Frank recuerda urgentemente a los cazadores de ofertas:
⚠️ Se produce una ola de impagos del Plan de Respiración: 23%, los listados de segunda mano en Hong Kong, implican hipotecas de alta ratio
⚠️ Trampa de rendimiento del alquiler: Tseung Kwan O es solo del 2,8%, inferior a la tasa de depósito fijo
⚠️ Mito de la infraestructura destrozado: tras la inauguración del Puente Trans-Bay, el aumento real del flujo de pasajeros fue menor al esperado 30%
Advertencia de riesgo de expertos
David Chan, analista jefe de Midland Realty, señaló: «Hong Kong es actualmente una zona de alto riesgo de ajuste, con un volumen de transacciones de segunda mano en el primer trimestre de este año que cayó más de un 40 % interanual. Se recomienda a los propietarios que evalúen dinámicamente el coste de mantenimiento de las propiedades. Si las unidades se adquirieron durante el pico de precios entre 2017 y 2019, deberían considerar una estrategia de stop-loss». El departamento de investigación de Centaline Property Agency incluso predijo que los precios de las propiedades en la zona todavía tendrán espacio para una tendencia a la baja de 10%-15% en los próximos seis meses.
Una vista completa de los datos del accidente
Datos exclusivos de Meridian Mortgage Research Office:
▷ El precio por pie cuadrado de LOHAS Park es de 13.200 → la disminución acumulada en los últimos cuatro años es de 22%, lo que equivale a una depreciación diaria de ¥287 por hogar
▷ 23 "listados submarinos" están a la espera de ser detonados, con una pérdida total estimada en NT$58 millones
▷ Los activos negativos en Hong Kong superan los 30.000, con un nuevo impago cada 15 minutos
Perspectiva de los datos (basada en unidades de dos habitaciones)
| Indicadores | Pico 2021 | Precio promedio 2023 | Casos actuales | Declive acumulado |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| Precio de la transacción (HKD 10.000) | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| Precio por pie cuadrado | 17.800 | 15.100 | 12.432 | 30.2% |
| Periodo de cotización a transacción (días) | 45 | 92 | 136 | +202% |
Notas del comprador
• Las valoraciones bancarias tienden a ser conservadoras, generalmente inferiores al precio de venta de 5%-8%
• Los promotores impulsan ratios hipotecarios más altos para atraer clientes, y el margen de negociación para propiedades de segunda mano se ha ampliado a 15%-20%
• Se venderán alrededor de 2.800 propiedades en alquiler y reventa en los próximos tres años
[Informe en vivo del reportero]
Al visitar la calle inmobiliaria Tseung Kwan O tarde en la noche, muchas agencias inmobiliarias mantuvieron sus luces encendidas hasta las primeras horas de la mañana, pero las tiendas estaban desiertas. Un agente inmobiliario experimentado reveló a nuestro periódico: «Ahora es el momento de que los compradores busquen. Algunos clientes buscan propiedades que necesitan venderse con urgencia y buscan gangas por 30%». Vale la pena señalar que recientemente el Secretario de Finanzas mantuvo una reunión secreta con gigantes del sector inmobiliario. Los rumores del mercado sugieren que podrían reintroducirse las duras medidas de flexibilización del tipo "primero exenciones, luego impuestos". Este juego de toro y oso está a punto de entrar en una etapa candente.
Oportunidades en crisis
1️⃣ Estrategia de stop loss: utilizar la refinanciación bancaria para fijar pérdidas y deducir impuestos
2️⃣ Radar de pesca de fondo: se centra en los promotores que recompran unidades a un precio de “pérdida de beneficios”
3️⃣ Apuesta política: Apuesta por que el gobierno lance un incentivo fiscal de arrendamiento con opción a compra en el tercer trimestre.
Los observadores del mercado creen que este caso refleja que el riesgo de "activos negativos" se está extendiendo desde los Nuevos Territorios a las nuevas áreas de desarrollo, y sugieren que los reguladores presten mucha atención a la exposición al riesgo hipotecario relacionado.
(Este artículo utiliza análisis de big data inmobiliario y todos los modelos de predicción están verificados por el sistema de IA del Departamento de Economía de la Universidad de Hong Kong)
Lectura adicional:
- El precio de venta de la vivienda en propiedad de Cheung Sha Wan Hoi Lok Court, HK$2,75 millones, establece un nuevo récord mínimo
- La caída del mercado inmobiliario en 2025 sigue siendo la tendencia principal de las buenas noticias, que parecen ser una observación cautelosa
- [Condiciones del mercado de segunda mano de Fanling｜El propietario de un apartamento de dos habitaciones en Qingqing, que perdió el 10% de sus ganancias en dos años, tomó una decisión audaz y lo vendió por 4,2 millones de dólares de Hong Kong]
