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Nuevo proyecto "Shangran" de Vanke Hong Kong Tai Po Ma Wo: nuevo enfoque del mercado inmobiliario y remodelación del panorama regional
1. Descripción general del proyecto: La mayor oferta residencial de Tai Po en seis años
Vanke Hong KongTai PoEl nuevo proyecto residencial en Mawo Road recibe su nombre oficialEl Monte"El proyecto consta de 6 edificios residenciales, que proporcionan un total de 1.650 unidades, lo que lo convierte en el proyecto nuevo más grande del distrito en los últimos seis años después de que China Overseas Sky Diamond proporcionara 1.620 unidades en 2019. Según el desarrollador, los tipos de apartamentos estándar varían desde los de planta abierta hasta los de cuatro habitaciones, pero las unidades de una y dos habitaciones son las más populares, y representan aproximadamente 1.155 unidades de la oferta total de 70%. Se espera que las ventas comiencen a principios del primer trimestre de 2024, con un período de preventa de aproximadamente 17 meses y la finalización a mediados de 2025.
Análisis de posicionamiento de mercado
El proyecto se centra en unidades de tamaño pequeño y mediano, lo que refleja el enfoque del desarrollador en los compradores de vivienda por primera vez y las familias jóvenes. Las unidades principales son unidades de 1 dormitorio de aproximadamente 300 pies cuadrados y unidades de 2 dormitorios de aproximadamente 400-500 pies cuadrados, lo que está en línea con la tendencia "impulsada por la demanda básica" en el mercado inmobiliario de Hong Kong en los últimos años. En relación con las recientes transacciones de segunda mano de The Diamond en el mismo distrito, el precio por pie cuadrado de una unidad de dos habitaciones es de aproximadamente HK$12.000 a HK$14.000. Si "Shangran" se vende a un precio cercano al precio de mercado, el umbral de entrada puede estar entre HK$4 millones y HK$6 millones, lo que se espera que atraiga a las familias de la sucursal y a los compradores primerizos en los Nuevos Territorios del Este.
Diseño estratégico para vincular el desarrollo de los Nuevos Territorios del Noreste
Impulsada por la Estrategia de Desarrollo del Área Metropolitana del Norte del gobierno, el área de Ma Wo Road en Tai Po está experimentando una transformación de un área residencial tradicional a una comunidad integrada. El "Shangran" de Vanke está ubicado en la zona de radiación del Parque de Innovación y Parque Científico de Tai Po, a unos 2,8 kilómetros de la estación de MTR Tai Po Market, formando un "círculo de vida urbana de 15 minutos": un viaje de 10 minutos hasta el Centro Educativo Pak Shek Kok y una conexión de 12 minutos con la autopista Tolo, equilibrando perfectamente la eficiencia urbana y la ecología natural.
II. Potencial de desarrollo regional: la transformación de Tai Po North se está acelerando
1. Modernización de la infraestructura de transporte
El proyecto está ubicado en Ma Wo Road, Tai Po, adyacente al futuro desarrollo de viviendas públicas de "Tai Po Town Lot No. 243", que se espera que proporcione 6.300 unidades y la población regional crecerá significativamente. Aunque actualmente depende de autobuses y minibuses para conectarse a la estación de mercado de Tai Po, que tarda unos 10 minutos, el gobierno ha planeado ampliar Ma Wo Road y optimizar la red de carreteras circundante para apoyar el desarrollo del "Área Metropolitana del Norte", lo que puede mejorar la eficiencia del tráfico en el área a largo plazo.
2. Instalaciones comunitarias completas
El proyecto tiene aproximadamente 30.000 pies cuadrados de espacio comercial y se espera que presente tiendas para el público. Está a 15 minutos a pie del mercado de Tai Po y del grupo de supermercados, y cuenta con funciones habitacionales completas. En términos de recursos educativos, el distrito cuenta con la Escuela Secundaria Li Hing Kwai de la Asociación de Maestros de Hong Kong, la Escuela Primaria Anglicana Hui Ruan Zheng Mengqin, etc. Pertenece a la red de escuelas tradicionales del área 84 y es atractivo para las familias.
3. Interpretación de la estrategia de producto: captar con precisión las brechas del mercado
1. La lógica de los datos detrás de la proporción de apartamentos
– Las unidades de 1 a 2 dormitorios representan 70%: Según los datos de 2023 del Departamento de Calificación y Valoración, las unidades de menos de 500 pies cuadrados en los Nuevos Territorios representaron 62% del volumen total de transacciones, lo que refleja la demanda concentrada del mercado.
- Equilibrio entre unidades de planta abierta y de gran tamaño: aproximadamente 10% de unidades de planta abierta se conservan para atraer a inquilinos inversores, mientras que un estimado de 5% de unidades de cuatro dormitorios están destinadas a inquilinos que están cambiando de hogar en el área, formando así una cobertura completa del producto.
2. El diseño destaca la predicción
En referencia a los trabajos recientes de Vanke, como The Campton en Cheung Sha Wan, se espera que “Shangran” se centre en el concepto de “nano casa inteligente”, con cerraduras de puertas inteligentes y electrodomésticos de ahorro de energía como estándar, y puede introducir un diseño de “espacio variable” para mejorar la practicidad de las unidades pequeñas. En términos de paisaje, las unidades de gran altura pueden disfrutar de vistas de la montaña Pat Sin Leng, lo que se convierte en la clave para la diferenciación de precios.
Innovación en tipología de vivienda: adaptación precisa a las necesidades de vida de la nueva generación
La distribución de los apartamentos de la primera fase de 403 unidades muestra el conocimiento preciso del mercado por parte del desarrollador:
– Micro unidades de 214-313 pies cuadrados: 32,5%, principalmente para profesionales solteros e inversores
– Unidades compactas de dos habitaciones de 392 a 475 pies cuadrados: 39.9%, orientadas a las necesidades de familias jóvenes
– Apartamento mejorado de tres habitaciones de 562 a 713 pies cuadrados: 10,7%, que satisface las necesidades de actualización de la vivienda del distrito escolar
– Casas en planta alta de 873-961 pies cuadrados: 3.5%, creando un referente para viviendas de lujo en la región
De particular interés son los avances en el diseño de las 29 unidades especiales:
1. Unidad Sky Farm: Equipada con canaletas de siembra de 3,6 metros de profundidad y sistema de riego automático.
2. Estudio de varios niveles: el espacio de 5,8 metros de altura es compatible con las necesidades de la oficina en casa.
3. Azotea con cielo estrellado: cúpula de vidrio de baja emisión y baja radiación para lograr una vista de 270 grados para observar las estrellas
Estética arquitectónica: interpretación espacial de la inteligencia ecológica
El proyecto ha obtenido la precertificación BEAM Plus Gold, logrando tres avances importantes en diseño sostenible:
1. Sistema de vegetación vertical: 12.000 plantas de hiedra se integran en la fachada del edificio para formar una capa de aislamiento natural.
2. Centro de circulación de agua: La recolección de agua de lluvia alcanza los 2.800 metros cúbicos por año para satisfacer las necesidades de riego de paisajes.
3. Microclima inteligente: ajusta automáticamente la temperatura y la humedad en áreas públicas a través de sensores ambientales.
El diseño del paisaje estuvo a cargo de Tierra Studio de Singapur, creando un “jardín tridimensional de cuatro capas”:
– Planta baja: piscina con temática de selva tropical con sistema de niebla de iones negativos
– Nivel de plataforma: Jardín comestible con 30 tipos de hierbas.
– Skywalk: pista circular para correr de 500 m con monitoreo integrado de la calidad del aire
– Azotea: Plataforma de observación de aves con cámara ecológica de alta definición 8K
Apoyando la innovación: redefiniendo los límites de los servicios comunitarios
El proyecto introdujo el "Sistema comunitario inteligente 5C" de Vanke para lograr:
– La última milla de la logística: los armarios inteligentes respaldan el almacenamiento en cadena de frío y la entrega con drones
– Centro de Economía Colaborativa: taller de impresión 3D y estación de alquiler de herramientas eléctricas
– Centro de Gestión de la Salud: Equipado con robots de reconocimiento físico con IA y estaciones de telemedicina
En términos de facilidades de transporte, además del servicio de autobús lanzadera desde y hacia la estación Tai Po Market cada 15 minutos, también están disponibles los siguientes servicios innovadores:
– Programa de bicicletas eléctricas compartidas: uso gratuito durante el primer año
– Sistema de viajes compartidos: el algoritmo de IA se adapta a las necesidades de desplazamiento del vecindario
– Plazas de aparcamiento de carga: 35% plazas de aparcamiento están reservadas para soportar vehículos eléctricos
Filosofía del diseño: deconstruyendo el turismo urbano
Liang Wenjie, el arquitecto jefe del proyecto, explicó el concepto central: "No estamos construyendo casas, sino programando la coexistencia de las personas y la naturaleza". Esta idea se refleja específicamente en:
– Dimensión temporal: la creación de escenas para la plataforma de yoga de la mañana, el bar de libros rodeado de árboles de la tarde y el salón de observación de la noche.
– Narrativa espacial: Cada sala de ascensores tiene una galería de mariposas/rincón de aves migratorias/pared de cielo estrellado con diferentes temas ecológicos.
– Revolución material: Uso de pintura de grafeno para paredes exteriores para mejorar la reflectividad de la radiación térmica de 30%
IV. Competencia en el mercado: la guerra por el suministro se intensifica en los Nuevos Territorios del Este
1. Comparación de propiedades nuevas en la misma zona
– The Diamond se lanzará en 2019: el precio actual de segunda mano por pie cuadrado es de aproximadamente HK$12.500, con un rendimiento de alquiler de 2,8%-3,2%, lo que refleja la demanda de alquiler estable en el área.
– Sun Hung Kai Silicon Hill se lanzará en 2022: el precio promedio con descuento del primer lote es de HK $ 14,988, y el precio de entrada de una unidad de dos habitaciones es de HK $ 6,28 millones, lo que se convertirá en una referencia importante para el precio de "Shangran".
2. Presión competitiva interregional
La oferta potencial en los Nuevos Territorios del Este en 2024 incluye alrededor de 3.000 unidades en el proyecto de la estación Shatin Tai Wai y sitios residenciales en Fo Tan. Sin embargo, la oferta de viviendas privadas en el distrito de Tai Po solo ha sido de alrededor de 2.000 unidades en los últimos tres años. Con su efecto de escala, se espera que "Shangran" se convierta en el foco de atención de los compradores.
5. Estrategia de precios y cálculo financiero
1. Estimación de costos y márgenes de beneficio
Vanke adquirió el terreno por HK$3.705 millones en 2021, con un precio mínimo de aproximadamente HK$4.538 por pie cuadrado. Con una superficie total de aproximadamente 816.000 pies cuadrados y un coste de construcción de 4.000 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, el coste total de desarrollo es de aproximadamente 6.900 millones de dólares de Hong Kong. Si se calcula en base al precio promedio de las nuevas propiedades en el área de HK$14.000 por pie cuadrado, las ventas totales del proyecto pueden alcanzar los HK$11.4 mil millones, con un margen de beneficio bruto de aproximadamente HK$39%, que es un nivel saludable.
2. Predecir la estrategia de puja
Considerando el sentimiento del mercado y la competencia durante el mismo período, los desarrolladores pueden adoptar una estrategia de "inicio bajo, final alto":
– El primer lote de unidades de un dormitorio puede comenzar con un precio de "4 dígitos", con un precio descontado de aproximadamente HK$13.000 por pie cuadrado, que es más alto que las unidades de segunda mano en la misma zona.
- Lanzar hipotecas de alto ratio como el seguro hipotecario 85% y un largo período de transacción de 360 días para retener a los clientes.
VI. Evaluación del impacto de las variables políticas y económicas
1. La batalla preliminar del presupuesto
El proyecto fue expuesto antes del presupuesto en febrero de 2024, lo que refleja que el desarrollador quiere evitar posibles riesgos políticos como ajustes al impuesto de timbre ad valorem. Si el gobierno relaja el ratio de préstamos para vivienda por primera vez, beneficiará directamente la velocidad de ventas del proyecto.
2. Sensibilidad a los tipos de interés
Actualmente, la mejor tasa preferencial de Hong Kong se mantiene en 5,875%. Si la Reserva Federal comienza a recortar las tasas de interés en la segunda mitad de 2024, la presión sobre las tasas de interés en Hong Kong se aliviará y la carga de pago de los compradores disminuirá, lo que puede estimular una segunda ola de auge de las ventas.
VII. Valor de la inversión y advertencia sobre riesgos
Ventajas
– Efecto de escala: Hay pocos proyectos comunitarios a gran escala en la zona, lo que facilita la formación de un efecto de marca.
– Rigidez de la demanda: los apartamentos pequeños y medianos son más resistentes a las caídas de precios, y los mercados de alquiler y venta ofrecen un doble apoyo.
– Marca Vanke: Proyectos anteriores como VAU Residence tenían una prima de segunda mano de aproximadamente 8%-12%
Perspectivas de mercado: un barómetro de la revalorización de los Nuevos Territorios del Nordeste
Según los últimos datos de Centaline Property Agency, el precio promedio de transacción de segunda mano alrededor de Ma Wo Road se mantiene en el rango de RMB 14.500-16.800 por pie cuadrado. Los expertos de la industria predicen que el precio inicial de venta de "Shangran" puede alcanzar los 18.500-21.000 yuanes por pie cuadrado, lo que marca un nuevo récord regional, principalmente basado en:
1. Valor de escasez: la única propiedad nueva de gran tamaño dentro de un radio de 1 km
2. Potencial de alquiler: Ubicado junto a la Universidad de Educación de Hong Kong, el precio de alquiler esperado para una unidad de dos habitaciones es de HK$16.000-18.000.
3. Dividendo de política: El Fondo de Desarrollo del Área Metropolitana del Norte invertirá 8.300 millones para mejorar la infraestructura regional
Para los inversores, "Shangran" representa una oportunidad de transformación del mercado inmobiliario en el noreste de los Nuevos Territorios; para los residentes, es un nuevo tipo de espacio que logra una integración perfecta de "trabajo-vida-ocio". Cuando la lógica tradicional de que "la ubicación es el rey" se combina con la ola de inversiones ESG, este proyecto puede redefinir el sistema de evaluación del valor de las propiedades residenciales de Hong Kong.
Conclusión: Medidas clave para reestructurar el mercado inmobiliario en los Nuevos Territorios del Este
El lanzamiento de "Shangran" no sólo es un hito en la oferta residencial de Tai Po, sino que también refleja la apuesta del desarrollador por el valor a largo plazo del "Área Metropolitana del Norte". Mientras el gobierno de Hong Kong promueve vigorosamente el desarrollo de los Nuevos Territorios del Norte, el éxito del proyecto dependerá de la flexibilidad de precios y la innovación de productos. Para los compradores, es importante prestar mucha atención a los descuentos del primer precio y a las ofertas hipotecarias, y evaluar el equilibrio entre los costos de tenencia a largo plazo y el potencial de apreciación del área. La respuesta del mercado a este proyecto se convertirá en un indicador importante de la dirección del mercado inmobiliario en 2024.
Lectura adicional:
