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Gobierno de Hong KongLantau mañana"¡Sonó una alarma en el puesto de batalla!" El solar residencial 106B en el Área de Recuperación de Tung Chung Este, que no se licitó en 2023, fue adquirido hoy por Sun Hung Kai Properties a un "precio de liquidación" de 602 millones de dólares de Hong Kong. El precio mínimo por pie cuadrado es de solo 1.501 dólares de Hong Kong, lo que no solo supone una fuerte caída de 651 millones de dólares de Hong Kong en comparación con el precio del terreno en la misma zona hace dos años, sino que también establece un nuevo precio mínimo por pie cuadrado para propiedades residenciales en terrenos del gobierno en los últimos 11 años desde el humedal de Tin Shui Wai en 2014. Las estimaciones de la industria muestran que el proyecto debe venderse a un precio de HK$8.724 por pie cuadrado para alcanzar el punto de equilibrio, lo que reescribirá el punto de referencia para los precios residenciales en la isla de Lantau.
Se acerca el invierno inmobiliario
Este terreno frente al mar cubre un área total de más de 100,000 pies cuadrados y puede albergar una superficie máxima de 401,000 pies cuadrados. El director general adjunto de Sun Hung Kai Properties, Lei Ting, reveló que la compañía invertirá 3.500 millones de dólares de Hong Kong para construir residencias pequeñas y medianas con vistas al mar, que se espera que proporcionen más de 500 unidades. Vale la pena destacar:
1️⃣ El precio del terreno se descuenta además en 15% desde el límite inferior de la valoración, lo que refleja la disminución del apetito de riesgo de los promotores.
2️⃣ El precio de equilibrio es más de 20% más bajo que los edificios existentes de segunda mano en la misma zona, lo que puede desencadenar una guerra de precios encarnizada.
3️⃣ Los ingresos por ventas de terrenos del gobierno en el primer trimestre solo alcanzaron el objetivo anual de 6%, y la presión fiscal aumentó drásticamente
El misterio del renacimiento del sitio de la candidatura fallida
Las empresas de encuestas generalmente creen que esta transacción de precio ultrabajo está relacionada con cuatro factores principales:
✓ El apoyo de infraestructura en Tung Chung East está seriamente rezagado, y el primer grupo de residentes puede convertirse en "pioneros".
✓ Las altas tasas de interés han duplicado los costos financieros y los desarrolladores se están volviendo más conservadores en la gestión del flujo de caja.
✓ El poder adquisitivo de las áreas metropolitanas del norte se desvía y el mercado inmobiliario en los Nuevos Territorios del Oeste se enfrenta a una crisis de saturación.
✓ Mientras continúa la lucha chino-estadounidense, los fondos extranjeros están adoptando una actitud de esperar y ver respecto del mercado inmobiliario de Hong Kong.
Advertencia sobre el efecto mariposa
El director de investigación de JLL, Wong Chi-fai, señaló que esta transacción de bajo precio puede desencadenar una reacción en cadena:
• Los bancos pueden reducir la valoración de las propiedades circundantes, lo que desencadenaría una ola de activos negativos.
• El proyecto del edificio de ventilación de Yau Tong, que está a punto de cerrarse por licitación, enfrenta el riesgo de fracaso.
• Es posible que sea necesario reducir la meta de suministro de tierras del gobierno para el nuevo año fiscal en un 20-30%.
Es interesante señalar que la decisión de Sun Hung Kai Properties llega en un momento en que el proyecto a gran escala del grupo en los catorce municipios de Sai Kung está a punto de salir a la venta. El mercado interpreta esta decisión como una forma de reservar terrenos a bajo precio y ganar voz en el mercado a través de estrategias de precios. ¿Es este un ejemplo clásico de operaciones anticíclicas por parte de un gigante inmobiliario o refleja un cambio estructural en el mercado inmobiliario de Hong Kong? Veamos cómo afecta este “terreno del termómetro” a las tendencias futuras del mercado.
Extensión de profundidad
▶️ En comparación con la parcela de tierra en el distrito 57 de Tung Chung (con un precio de HK$6,268 por pie cuadrado) adjudicada en 2019, el precio de la tierra esta vez se desplomó en HK$761,000.
▶️ Con base en el precio de equilibrio de NT$8,724, el precio de venta futuro será 35% más bajo que el del Anillo Este (precio promedio de NT$13,500 en 2023)
▶️ El proyecto se encuentra a solo 3 kilómetros del puerto del puente Hong Kong-Zhuhai-Macao. La posibilidad de que logre atraer a inversores en la Gran Área de la Bahía es una variable clave
Lectura adicional:
- El impacto del sistema de tipo de cambio vinculado entre el dólar de Hong Kong y el dólar estadounidense en el mercado inmobiliario de Hong Kong
- De no tener dinero a comprar propiedades en Hong Kong: la historia de la migración de los nuevos ricos del continente a Hong Kong
- Razones de la caída de los precios inmobiliarios en Hong Kong
