Tabla de contenido
Período de penalización de la hipoteca bancariaQué es
El período de penalización de la hipoteca bancaria se refiere a un período específico (generalmente de 1 a 3 años) especificado por el banco en el contrato hipotecario. Si el prestatario reembolsa el préstamo total o parcialmente por adelantado durante este período, el banco cobrará comisiones adicionales (llamadas "intereses de penalización" o "comisión por reembolso anticipado") de acuerdo con los términos del contrato. Este mecanismo se utiliza principalmente para proteger los ingresos por intereses del banco y evitar que el banco pierda las ganancias esperadas debido al reembolso anticipado por parte de los prestatarios, a fin de proteger los ingresos por intereses esperados del banco. Es un mecanismo para que los bancos equilibren el riesgo y la rentabilidad. Los prestatarios deben comprender completamente los términos relevantes al solicitar una hipoteca para evitar gastos inesperados al reembolsar el préstamo anticipadamente en el futuro.
Puntos clave del plazo de intereses moratorios:
- Objetivo
Cuando un banco otorga una hipoteca, espera obtener ingresos por intereses durante el período del préstamo. Si el prestatario paga el préstamo anticipadamente, el banco necesita reasignar fondos y puede enfrentar el riesgo de fluctuaciones en las tasas de interés o el costo de fondos inactivos. El período de penalización puede compensar esta pérdida potencial. - Plazos comunes
- Hong Kong:La mayoría de los bancos establecen un período de interés de penalización de 2 años.
- Otras áreas:Según la práctica del mercado, puede variar de 1 a 3 años. Por favor, lea el contrato atentamente.
- Método de cálculo de intereses moratorios
- Según la relación de capital restante:Por ejemplo, en el primer año del período de intereses moratorios, se cobrará 2% del saldo del préstamo, y en el segundo año, 1%.
- Porcentaje de intereses pendientes:Por ejemplo, "compensación de intereses de 6 meses".
- Computación en niveles:Cuanto mayor sea el importe del pago anticipado, mayor podrá ser el tipo de interés de mora.
- Excepciones
Algunos bancos permiten pagar anticipadamente cada año una pequeña cantidad del préstamo de forma gratuita (por ejemplo, entre 5% y 10% de capital por año) y solo se cobrarán intereses de penalización sobre el monto excedente.
ejemplo:
Si el contrato de préstamo estipula:
- Período de intereses moratorios: 2 años
- Tasa de interés de penalización:3% en el primer año, 2% en el segundo año
- Saldo del préstamo:1 millón de dólares de Hong Kong
Si el prestatario reembolsa el préstamo en su totalidad por adelantado durante el primer año, deberá pagar intereses de mora:
1 millón × 3% = HK$30.000
Nota:
- Lea el contrato con atenciónLas normas sobre intereses moratorios, las condiciones de exención y los métodos de cálculo pueden variar de un banco a otro.
- Planificación a largo plazo:Si existe un plan de reventa o refinanciación a corto plazo, se debe evaluar el costo de los intereses moratorios.
- Consulte asesoramiento profesional:Puede aclarar los detalles con un abogado o asesor financiero antes de firmar el contrato.
1. Normas comunes para el plazo de los intereses de demora
Duración
- La mayoría de los bancos establecen un período de interés de penalización de dos años, y algunos bancos pueden acortarlo a un año o extenderlo a tres años.
- El reembolso anticipado (incluido el reembolso parcial o total) durante el período de intereses de mora puede generar intereses de mora.
Método de cálculo de intereses moratorios
- Penalidad proporcional al saldo del préstamo:
- Intereses de penalización en el primer año: generalmente 1%~3% del capital restante (por ejemplo, si el saldo del préstamo es de 5 millones, la penalización de 1% es de 50.000 yuanes).
- Intereses de mora en el segundo año: La proporción suele reducirse (por ejemplo 0,5%~1,5%).
- Calculado por pérdida de intereses:
Algunos bancos utilizan como referencia las "pérdidas de intereses causadas por reembolsos anticipados", pero esto rara vez se ve en la práctica.
Costos adicionales
- Recuperación de reembolso en efectivo: si el banco ha proporcionado reembolsos en efectivo de la hipoteca (como 1%~2%), si refinancia o vende la propiedad durante el período de penalización, debe reembolsar el monto total o un monto proporcional.
- Tarifas de manejo: Algunos bancos cobran miles de dólares en tarifas administrativas.
2. Situaciones comunes que desencadenan intereses moratorios
Venta/transferencia de propiedad
- Incluso si el comprador se hace cargo de la hipoteca original, si la propiedad cambia (por ejemplo, transferencia de nombre, venta), el banco puede considerarlo como una terminación del contrato y generar intereses de penalización.
Refinanciar
- Si cambia de banco durante el período de interés de penalización, el banco que le prestó originalmente le cobrará una multa y el nuevo banco puede exigirle que subsidie esta tarifa.
Amortización anticipada del préstamo
- El reembolso parcial (por ejemplo, acortar el período de reembolso) o el reembolso total pueden generar intereses de penalización, y es necesario confirmar los términos del contrato.
3. ¿Cómo evitar los intereses moratorios?
Elija un banco con un período de interés de penalización más corto
- Comparando la duración y la proporción de los períodos de pago de intereses de mora de distintos bancos, algunos bancos pequeños y medianos pueden tener condiciones más relajadas.
Aplazamiento de los planes de refinanciación o venta de propiedades
- Si necesita refinanciar, se recomienda esperar hasta que finalice el período de intereses de mora antes de hacerlo y utilizar el reembolso en efectivo del nuevo banco para compensar el costo.
Cláusula de confirmación antes del reembolso parcial
- Algunos bancos permiten una pequeña cantidad de pago anticipado cada año (como 5%~10%) sin intereses de penalización, así que verifique con anticipación.
4. Ejemplo de referencia
- Caso 1: El Sr. A vendió su casa durante el primer año del período de intereses moratorios, con un saldo de préstamo de 4 millones. El banco le impuso una multa de 2% (80.000 yuanes) según el contrato y recuperó un reembolso en efectivo de 1,5% (60.000 yuanes), con un coste total de 140.000 yuanes.
- Caso 2: El Banco B permite el reembolso anticipado del capital del 10% cada año sin intereses de penalización, y el prestatario reembolsa el préstamo gradualmente durante tres años para evitar la activación de penalizaciones.
V. Recordatorio importante
- Lea atentamente los términos del contrato: las normas sobre intereses moratorios varían de un banco a otro. Asegúrese de confirmar la "duración del período de intereses de penalización", las "condiciones de reembolso de efectivo" y las "restricciones de reembolso parcial" antes de firmar el contrato.
- Busque asesoramiento profesional: si está planeando refinanciar o vender su propiedad, puede consultar a un agente hipotecario o un abogado para evaluar el costo-beneficio.
Si planea refinanciar o vender su propiedad a corto plazo, se recomienda encarecidamente evitar el período de interés de mora o elegir un banco con una tasa de interés de mora más baja para reducir gastos adicionales.
Pagar parte del período de intereses de mora del banco hipotecario
| banco | Primer año | Año 2 | Año 3 |
|---|---|---|---|
| Asia Oriental | Importe del reembolso 1% (Mínimo $1,000) | No se requieren intereses de mora, pero el pago mínimo es de NT$ 50.000 y el monto restante del préstamo no puede ser inferior a NT$ 50.000. | no aplicable |
| Banco de China | 1% | Después del reembolso anticipado, deberá mantener al menos 24 cuotas | no aplicable |
| transporte | 2% | 2% | no aplicable |
| CCB | 2% | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| Creación | 1% + Reembolso en efectivo | Reembolso en efectivo | Cada pago parcial después del período de interés de mora es de al menos $50.000 y debe notificarse al banco por escrito con un mes de anticipación. Se cobrará una tarifa de gestión de $1.000 cada vez. |
| Amigos (Plan de intereses moratorios a 2 años) | 2% | 1% | no aplicable |
| Amigos (Plan de intereses moratorios a 3 años) | 3% | 2% | 1% |
| Citigroup | 2% o reembolso en efectivo (el que sea mayor) | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| CITIC | 2% | 1% | Cada pago anticipado debe ser un múltiplo de 50.000 yuanes y se debe pagar un interés de penalización de 1.000 yuanes en cada ocasión. |
| DBS (Plan de intereses moratorios a 2 años) | 2% | 1% | no aplicable |
| DBS (Plan de intereses moratorios a 3 años) | 3% | 2% | 1% |
| Daxin | 2% | 1% | no aplicable |
| Fubón | 2% | 1% | no aplicable |
| Hang Seng | Reembolso en efectivo (según la tasa de reembolso) | Reembolso en efectivo (según la tasa de reembolso) | El reembolso parcial después del período de intereses de penalización tendrá un cargo por gestión de $800 cada vez. (Si es cliente de Prestige Banking, el primer pago después del período de intereses de penalización quedará exento automáticamente del primer cargo por manejo de $800) |
| HSBC | Dos cuotas de interés y reembolso en efectivo calculadas en función del monto de pago anticipado | Si el reembolso alcanza el 90% del importe del préstamo en el plazo de dos años, se calculará como reembolso total. | no aplicable |
| ICBC (Asia) | 1% + Reembolso en efectivo | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| Nanshang | 1% | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| chinos de ultramar | 1% | 0.5% | no aplicable |
| Yonglong | 3% | 2% | no aplicable |
Pagar la hipoteca completa y los intereses moratorios de cada banco
| banco | Primer año | Año 2 | Año 3 |
|---|---|---|---|
| Asia Oriental | 2% + Reembolso en efectivo | 1% + 50% de reembolso en efectivo | no aplicable |
| Banco de China | 1% + Reembolso en efectivo | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| transporte | 2% | 2% o reembolso en efectivo | no aplicable |
| CCB | 2% | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| Creación | 1% + Reembolso en efectivo | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| Chiyu (plan de intereses moratorios de 2 años) | 2% + Reembolso en efectivo | 1% + 50% de reembolso en efectivo | no aplicable |
| Chiyu (plan de intereses moratorios a 3 años) | 3% + Reembolso en efectivo | 2% + 50% de reembolso en efectivo | 1% |
| Citigroup | 2% o reembolso en efectivo (el que sea mayor) | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| CITIC | 2% + Reembolso en efectivo | 1% + Reembolso en efectivo | $1,000 |
| DBS (plan de intereses moratorios a 2 años) | 2% | 1% | no aplicable |
| DBS (plan de intereses moratorios a 3 años) | 3% | 2% | 1% |
| Daxin | 2% | 1% | no aplicable |
| Fubón | 2% | 1% | no aplicable |
| Hang Seng | Primer año: 3% El año siguiente: 2% | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| HSBC | 1% + Reembolso en efectivo (Dependiendo del importe del reembolso) | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| ICBC (Asia) | 1% + Reembolso en efectivo | Reembolso en efectivo | $1,500 |
| Nanshang | 1% | Reembolso en efectivo | no aplicable |
| chinos de ultramar | 1% + Reembolso en efectivo | 0,5% + reembolso en efectivo | no aplicable |
| Yonglong | 3% | 2% | $1,000 |
1. Cálculo del plazo de finalización del plazo de intereses de demora
Principios básicos:
- Plazo de intereses de mora de 2 años: requiere el cumplimiento de la cuota número 24 (es decir, una vez completado el pago de la cuota número 24, finaliza cuando aparece la factura número 25).
- Período de intereses moratorios de 3 años: Requiere completar la cuota número 36 (finaliza cuando aparece la factura número 37).
- Método de verificación: Prevalecerá el “número de pagos realizados” que figure en el comprobante de pago mensual de la hipoteca.
Cuándo solicitar refinanciación:
- Puede solicitar una refinanciación hipotecaria tres meses antes de que finalice el período de intereses de penalización (por ejemplo, si el período de intereses de penalización es de 2 años, puede solicitarla después del período 21).
- El bufete de abogados y el banco coordinarán el tiempo para garantizar una transición fluida entre la hipoteca antigua y la nueva y evitar intereses moratorios.
2. El método de cálculo de intereses afecta el costo de la refinanciación.
| Método de cálculo de intereses | Impacto en la refinanciación | Acción recomendada |
|---|---|---|
| Interés diario | El interés se calcula en función del número real de días que se toma prestado el préstamo. Tras la transmisión de la hipoteca, únicamente se pagarán los intereses hasta el día de la transmisión. | Puede elegir la fecha de refinanciación de forma flexible, pero deberá acordar con precisión la fecha de liquidación (por ejemplo, refinanciar el día después de la fecha de pago). |
| Interés mensual | Si el fondo no se transfiere el día de la contribución, incluso si se paga con un día de anticipación, aún deberá pagar el interés del mes completo (el interés lo pagarán tanto el banco nuevo como el antiguo). | Asegúrese de establecer la fecha de liquidación de la refinanciación como la "fecha de pago original" para evitar pagar intereses en exceso. |
3. Manejo de situaciones especiales
Cambio de propiedad durante el período de interés moratorio:
- Condiciones para no pagar intereses de mora: Algunos bancos permiten cambiar de propiedad sin pagar intereses de mora, pero la hipoteca de la nueva propiedad debe mantenerse en el banco original.
- Nota: Incluso si no hay intereses de mora, se puede deducir el reembolso en efectivo de la nueva hipoteca y es necesario evaluar los costos en profundidad.
Abandono del fiador (durante el periodo de intereses moratorios):
- La mayoría de los bancos permiten la eliminación del garante sin intereses de mora, pero pueden exigir que el período de interés de mora se relimite (por ejemplo, por otros 2 años).
- Las políticas bancarias pueden ajustarse debido a las condiciones del mercado, por lo que se recomienda confirmar los términos por escrito con antelación.
El impacto de la refinanciación en su historial crediticio:
- Si transfiere su hipoteca durante el período de penalización, solo tendrá que pagar una multa, que no afectará su puntaje de crédito y el banco no tendrá ningún registro negativo.
4. Hipoteca con intereses cero
- Circunstancias aplicables: Algunos bancos pueden renunciar al período de interés de penalización cuando ofrecen un plan hipotecario de "reembolso cero".
- Desventajas: Es necesario renunciar a beneficios como los reembolsos en efectivo, lo cual es adecuado para los prestatarios que planean refinanciar o vender su propiedad en el corto plazo.
V. Sugerencias prácticas
Confirmar el método de cálculo de intereses: preguntar de forma proactiva sobre el modelo de cálculo de intereses (intereses diarios/intereses mensuales) al banco original para evitar pagar demasiados intereses al transferir la hipoteca.
Organice con precisión la fecha de entrega:
- Si la tasa de interés es mensual, asegúrese de establecer la fecha de liquidación de la refinanciación en la fecha de pago original.
- Confirme con antelación el tiempo del proceso con el bufete de abogados y los bancos nuevos y antiguos (normalmente tarda entre 2 y 3 meses).
Condiciones de confirmación por escrito: Para necesidades especiales, como cambiar de edificio o renunciar a garantías, se debe obtener el consentimiento por escrito del banco para evitar disputas.
A través de la planificación anterior, usted puede evitar eficazmente los costos de intereses moratorios y maximizar los beneficios financieros de refinanciar o cambiar de propiedad. Si hay más detalles que necesitan aclararse, se recomienda consultar con un asesor hipotecario profesional o un abogado.
