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La pérdida anual media es de 600.000 dólares, lo que equivale al ingreso anual de una familia de clase media.
El mercado inmobiliario de Hong Kong está experimentando una recuperación de valor sin precedentes. El mito que antes se consideraba "solo al alza y nunca a la baja" se desvaneció por completo en la primavera de 2024. Desde casas de lujo en los niveles medios de la isla de Hong Kong hasta propiedades de nivel básico en los Nuevos Territorios, desde complejos de viviendas privados hasta el mercado del Plan de Propiedad de Vivienda (HOS), una tormenta de reducción de activos se está desarrollando en toda la ciudad. Los últimos datos de transacciones muestran que, en tan solo tres años, la evaporación de más de 10 millones de dólares de Hong Kong en valor contable se ha convertido en la norma. El mercado inmobiliario más caro del mundo está atravesando su peor prueba desde la crisis del SARS en 2003.
1. El núcleo del evento: el impacto de los datos detrás de la transacción de 6,5 millones
- Información básica sobre trading
- Objetivo de la propiedad: Tseung Kwan OCiudad de East PointUnidad de dos habitaciones, con un área vendible de aproximadamente 441 pies cuadrados (según los tipos de apartamentos comunes)
- Precio de transacción: 6,5 millones de dólares de Hong Kong, una pérdida contable de 1,8 millones de dólares de Hong Kong (una disminución de 21,7%) en comparación con el precio de compra de 8,3 millones de dólares de Hong Kong en 2020
- Periodo de tenencia: aproximadamente 3 años y 4 meses (suponiendo compra a mediados de 2020 y venta a finales de 2023)
- Costes adicionales: Si se tienen en cuenta el impuesto de timbre (unos 3.75%), los gastos de comisiones e intereses, la pérdida real puede ser cercana a los 2,5 millones.
- Análisis de precios de mercado
- Transacciones recientes en la misma urbanización: El precio de transacción de las unidades de dos habitaciones en East Point City en noviembre de 2023 osciló entre 6,8 y 7,2 millones. Este caso es entre 5% y 10% más bajo que el precio promedio.
- Comparación regional: El precio de transacción reciente de unidades similares en Tseung Kwan O Center es de aproximadamente HK$6,6 millones a HK$7 millones, lo que indica que el declive de East Point City no se ha desviado significativamente del mercado.
- Revisión del pico histórico: en 2018, el mismo tipo de apartamento alcanzó los 9 millones y el precio actual ha caído 28% desde el nivel alto, lo que refleja los riesgos de inversión a largo plazo.
2. Análisis en profundidad de las causas de las pérdidas: entrelazamiento macro y micro
- Nivel macroeconómico: doble presión desde la política y la economía
- Impacto del aumento de las tasas de interés: bajo el ciclo de aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal, la tasa preferencial (tasa P) de Hong Kong aumentará de 5% en 2020 a 6,5% en 2023, y la presión de pago mensual aumentará en 30%.
- Riesgo de pérdida de talento: La salida neta de población en 2022-2023 superará las 110.000 personas, y la demanda potencial de vivienda se reducirá. Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, el índice de alquileres de Tseung Kwan O se redujo en 9% durante el mismo período.
- Auge de la oferta: se espera que se construyan más de 4.000 nuevas unidades en Tseung Kwan O South en los próximos tres años, y el desequilibrio entre la oferta y la demanda intensificará la guerra de precios.
- Especificidad del caso: La cadena financiera del propietario se rompió
- Alto riesgo de apalancamiento: si compró una unidad de NT$8,3 millones con una hipoteca del 80%, el valor contable actual ha caído por debajo del pago inicial (NT$1,66 millones), lo que genera presión sobre el banco para recuperar la diferencia.
- Señales de venta por pánico: descuento de 8,5% en la valoración bancaria (valoración promedio de las unidades de dos habitaciones en East Point City en noviembre de 2023: 7,1 millones), lo que refleja el entusiasmo de los propietarios por cobrar.
- Agujero negro de los costos de tenencia: intereses hipotecarios, tarifas de administración y gastos de mantenimiento, el costo de tenencia anual estimado es más de 150.000 y las pérdidas por tenencia a largo plazo pueden seguir expandiéndose
3. Perspectiva de datos: Cambios estructurales en el mercado inmobiliario de Tseung Kwan O
- Advertencia de divergencia entre volumen y precio
Indicadores 2021 2022 2023 (primeros 11 meses)
Precio promedio por pie cuadrado (HKD) 16.800 15.200 13.900
Volumen de negociación (unidades) 1.250 890 680
Promedio de días en el mercado: 45, 78, 112 (Fuente de datos: Agencia Inmobiliaria Centaline, Sucursal Tseung Kwan O). Interpretación: Los precios y los volúmenes están bajando, y el ciclo de transacciones se está alargando. El mercado ha entrado en una fase dominada por los compradores.- Competitividad de productos debilitada
- Nuevas urbanizaciones: Los nuevos proyectos en Haiyin Manor y el distrito de Kangcheng utilizan casas inteligentes y clubes para atraer clientes. Hay un exceso de viviendas de dos dormitorios: la oferta en el distrito alcanza los 451 TP3T, pero la proporción de familias recién casadas ha disminuido durante tres años consecutivos, hasta los 181 TP3T. El precio del transporte ha disminuido: la línea Tseung Kwan O está saturada, el atractivo de las viviendas con acceso al metro se ha debilitado y los viajeros han optado por la línea Tuen Ma.
IV. Opinión de expertos: Reglas para sobrevivir al frío invierno
- El número de activos negativos ha superado los 12.000. Si el tipo de interés estadounidense se mantiene alto hasta 2025, el precio de la vivienda podría caer entre 101 y 151 TP3T. Li Yuxiang, director regional de ventas de Centaline Property, sugirió: «Los propietarios deberían tomar la iniciativa y ofrecer incentivos de comisión de entre 21 y 31 TP3T a los agentes, y aceptar el modelo de "alquilar primero y luego vender" para aliviar la presión de pago». El abogado Huang Guoen, experto en el sector legal, analizó: «Si el precio de la transacción es significativamente inferior al precio de mercado, el banco acreedor podría invocar el artículo 60 de la Ordenanza de Propiedad y Transferencia de Bienes Raíces para reclamar la diferencia».
Gráfico de eclipse interregional (tabla comparativa impactante)
| área | Casos típicos | Tiempo de espera | Pérdida de libros | Cantidad media diaria de evaporación |
|---|---|---|---|---|
| Casas de lujo en la isla de Hong Kong | El apartamento de tres habitaciones en Yuyuan se redujo en un millón | No revelado | No eclipsado | – |
| Edificio Nano de Kowloon | AVA 61 perdió 600.000 en cinco años | 5 años | 18.3% | 328 yuan |
| Entrada a nuevos territorios | Depreciación abierta de Huiqiao 46% | 8 años | 2,39 millones | 819 yuan |
| Plan de propiedad de vivienda en las islas periféricas | Los hogares de viviendas públicas de Yutaiyuan compran casas por NT$ 1,6 millones | No revelado | No eclipsado | – |
V. Proyecciones futuras: Riesgos y oportunidades bajo tres escenarios Escenario 1: Punto de inflexión de la tasa de interés retrasado (probabilidad 45%)
- La Reserva Federal mantendrá altas las tasas de interés en 2024, los precios de las propiedades en Hong Kong caerán entre 81 y 121 TP3T, y la oferta de apartamentos de dos habitaciones en East Harbour City se reducirá a entre 5,8 y 6 millones. Condiciones desencadenantes: el IPC subyacente de EE. UU. se mantiene por encima de 3,51 TP3T.
- El gobierno flexibiliza la tasa hipotecaria o reduce el impuesto de timbre, lo que estimula un repunte del volumen de transacciones de 201 TP3T, pero el repunte de los precios se limita a 51 TP3T. Riesgo: La reducción de las reservas fiscales limita los esfuerzos de rescate.
- La recesión mundial arrastró el PIB de Hong Kong, la tasa de desempleo superó los 51 billones de TP3 y los precios de las propiedades cayeron más de 20 billones de TP3. Indicadores de cisne negro: la crisis de deuda de las empresas inmobiliarias de China continental se agravó.
VI. Guía para la toma de decisiones racional: La batalla ofensiva y defensiva entre propietarios y compradores para propietarios con pérdidas
- Estrategia para detener el sangrado: transferir la hipoteca a bancos pequeños y medianos para luchar por el aumento de la valoración 5%-8% Firmar un acuerdo de "venta y alquiler posterior" para conservar el derecho de residencia Subalquilar una habitación para subsidiar el pago mensual, aumento estimado del ingreso anual de 60,000-80,000
- Normas de pesca de fondo: Priorizar las ventas urgentes con valoraciones bancarias inferiores al 15 % de descuento. Exigir al vendedor que asuma parte del impuesto de timbre o los honorarios legales. Priorizar las viviendas de baja altura, que son más resistentes a las caídas de precio (la caída de precio de las viviendas de baja altura en Tseung Kwan O será 3% menor que la de las viviendas de gran altura en 2023).
La erosión de la ciudad de Donggang no es de ninguna manera un incidente aislado, sino un metabolismo inevitable bajo los cambios triples de normalización de la tasa de interés, transformación de la estructura de la población y cambio de la política de vivienda. Cuando se rompe el mito de que "los ladrillos definitivamente aumentarán de precio", el mercado está reconfigurando el índice de valor de manera dolorosa. Los próximos dos años serán la prueba definitiva de la solidez del capital y la conciencia del riesgo. Solo los inversores que se liberen de las ataduras emocionales y calculen racionalmente los costes de tenencia y los costes de oportunidad podrán encontrar oportunidades en el ciclo.
Lectura adicional:
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- La primera pérdida de segunda mano se produjo en el nuevo desarrollo "Xingkai. Embankment" en Shatin y Fotan, lo que provocó que el propietario perdiera más del 20% y abandonara el mercado.
