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La preaprobación es una revisión preliminar que realiza un banco o institución financiera con base en la situación financiera del comprador antes de que este solicite formalmente una hipoteca. Esta revisión evaluará el monto máximo del préstamo, la tasa de interés y las condiciones de pago que se pueden aprobar. Este servicio permite a los compradores comprender claramente su presupuesto de compra de vivienda y ser más específicos al momento de buscar una casa, aumentando así la tasa de éxito de la transacción.
Beneficios de la preaprobación hipotecaria
Fije su tarifa y condiciones
Algunos bancos ofrecerán un "período de retención de tasa de interés" durante la preaprobación para evitar que las fluctuaciones de la tasa de interés del mercado afecten los términos finales del préstamo.
Aclare su presupuesto de compra de vivienda
En función del monto aprobado, los compradores pueden seleccionar propiedades que se ajusten a su presupuesto y evitar el fracaso de la transacción debido a un préstamo insuficiente.
Mejorar el poder de negociación
Los vendedores o desarrolladores tienden a aceptar compradores preaprobados porque se han confirmado sus capacidades financieras y el riesgo de la transacción es menor.
Acelerar el proceso de solicitud formal
Después de la aprobación previa, solo necesita proporcionar los documentos más recientes (como información de la propiedad) cuando presente la solicitud formal, lo que acelerará el proceso de aprobación.
Reducir el riesgo financiero
Evite el riesgo de firmar un contrato de compraventa provisional y luego descubrir que su préstamo es rechazado y debe pagar el depósito o enfrentar el riesgo de impago.
Personas con ingresos inestables
Aquellos con ingresos irregulares, comprobante de ingresos incompleto o antecedentes de deuda.
Compradores de propiedades especiales
Unidades que son demasiado antiguas, tienen propiedad compleja (como propiedades patrimoniales) o tienen estructuras no autorizadas o problemas estructurales.
Cómo aplicar
- Seleccione una institución financiera
Compara tasas, ofertas y condiciones hipotecarias de diferentes bancos y elige la institución más adecuada. - Presentar solicitud y documentos
Envíe el formulario de solicitud de preaprobación y los documentos requeridos (consulte la lista de verificación a continuación) en línea, en una sucursal o a través de un agente. - Esperando revisión
Generalmente demora entre 3 y 7 días hábiles y el banco evaluará ingresos, pasivos, calificación crediticia, etc. - Obtenga los resultados
Después de la aprobación exitosa, el banco proporcionará una notificación escrita o electrónica indicando el monto y las condiciones del préstamo.
Documentos requeridos
Generalmente se deben preparar los siguientes documentos básicos (pueden variar levemente dependiendo de los requerimientos de la institución):
Documentos de identidad
- Copia del documento de identidad/pasaporte
Comprobante de ingresos
- Recibos de pago de los últimos 3 a 6 meses
- Factura de impuestos (si corresponde)
- Carta del empleador (especificar puesto, salario mensual y duración del cargo)
- Trabajadores autónomos: estados financieros de la empresa, declaraciones de beneficios
- Certificado de empleador o tarjeta de presentación laboral
Prueba de activos
- Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses (que muestren depósitos y registros de ingresos y gastos)
- Comprobante de otros activos (acciones, fondos, propiedades, etc.)
Información actual sobre la deuda
- Saldos de tarjetas de crédito y otros registros de pago de préstamos
Información de la propiedad (si se seleccionó)
- Contrato provisional de compraventa (si se firma)
Resultado de la aprobación
- Aprobación exitosa: El banco proporcionará una "carta de preaprobación" que indica el monto del préstamo, la tasa de interés, el período de pago y condiciones adicionales (como por ejemplo, que la propiedad debe pasar una valoración formal).
- Aprobación condicional: Es posible que deba presentar documentos adicionales (como comprobante de ingresos actualizado).
- Rechazo de aprobación: Puede preguntar al banco el motivo (como ingresos insuficientes, puntaje crediticio bajo) y volver a presentar la solicitud después de mejorar la situación.
Período de validez de la preaprobación
- Generalmente es de 3 a 6 meses y puede variar de un banco a otro.
- Si durante el período de validez cambia el tipo de interés o la situación financiera (por ejemplo, desempleo o nueva deuda), el banco podrá revisarlo de nuevo.
- Si la solicitud está vencida, deberá volver a enviarla. Se recomienda completar la transacción inmobiliaria dentro del plazo de validez.
Precauciones
- Compromiso no final: La aprobación previa no significa una aprobación formal, y el préstamo final aún debe pasar la valoración de la propiedad y la revisión de documentos.
- Evite presentar múltiples solicitudes: Presentar solicitudes en varios bancos en un período corto de tiempo puede afectar su puntaje crediticio.
- Cambios en el mercado: si las tasas de interés suben o las políticas se endurecen, las condiciones de aprobación formal pueden ser diferentes a las de la aprobación previa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener una preaprobación hipotecaria?
Generalmente, la preaprobación demora aproximadamente 2 semanas.
Los bancos revisan las solicitudes de hipotecas estándar (como las hipotecas del 60%) y generalmente pueden completar la aprobación preliminar dentro de las 2 semanas si todos los documentos están completos y no hay antecedentes financieros complejos.
Factores clave de influencia
✅ Integridad de los documentos (como comprobante de ingresos, facturas de impuestos, información de la propiedad)
✅ Puntaje crediticio del solicitante
✅ La carga de trabajo actual de aprobación del banco
Seguro hipotecario de alto ratio (por ejemplo, hipoteca del 80%-90%)
Extendido a 3-4 semanas
El proceso es más complicado porque necesita ser revisado por los bancos y las compañías de seguros hipotecarios (como la Hong Kong Mortgage Insurance Company) al mismo tiempo.
Enfoque de revisión adicional
✅ ¿La valoración de la propiedad está a la altura?
✅ Prueba de estrés de la capacidad de pago del solicitante
✅ Cálculo de prima y confirmación de condiciones del seguro
¿Hay alguna forma de acelerar el proceso de aprobación?
Prepare una lista de documentos con antelación
Documentos requeridos:Prueba de identidad, comprobante de ingresos de 3 a 6 meses (recibo de pago/extracto bancario), factura de impuestos, carta del empleador, acuerdo de propiedad temporal.
Trabajadores autónomos/perceptores de ingresos no regulares:Se requieren dos años de estados financieros y registros de MPF.
Seguimiento y comunicación activos
Comuníquese con el banco entre 3 y 5 días después del envío para confirmar si los documentos están completos.
Si hay un seguro hipotecario involucrado, puede preguntar al banco si se requiere información adicional (como un presupuesto de renovación).
Evite las causas comunes de retrasos
❌ El documento está borroso o le faltan páginas
❌ El certificado de ingresos no coincide con el extracto bancario
❌ La valoración del inmueble es inferior a la esperada (puede confiar al banco que realice una valoración con antelación)
¿Hay alguna tarifa por la preaprobación?
Generalmente es gratuito, pero algunas instituciones pueden cobrar una tarifa de gestión que debe confirmarse con antelación.
¿Tengo que aceptar la hipoteca de este banco después de la preaprobación?
No, los compradores aún pueden comparar las condiciones de otros bancos, pero deberán volver a enviar su solicitud.
¿Qué pasa si el precio de la propiedad excede el monto preaprobado?
Debes compensar la diferencia del pago inicial o volver a solicitar un monto de préstamo mayor (sujeto a tu capacidad financiera).
La preaprobación de la hipoteca es formalConceder¿Hipoteca?
La preaprobación hipotecaria es una "aprobación condicional" que otorga el banco con base en la información preliminar proporcionada por el solicitante (como ingresos, historial crediticio, etc.). Solo significa que el solicitante cumple con los requisitos básicos del préstamo, pero...No es equivalente al resultado final. Su eficacia es similar a la de la “precalificación” y se ve afectada por las circunstancias reales posteriores.
Factores clave de movimiento
Estabilidad de ingresos:Si sus ingresos disminuyen (por ejemplo, cambio de trabajo, reducción de comisión) o sus obligaciones aumentan cuando presenta la solicitud formalmente, el banco puede reducir el monto del préstamo o rechazar su solicitud.
Valoración y estado de la propiedadEl banco aprobará la solicitud basándose en el precio real de la transacción o el informe de valoración. Si el precio de la propiedad baja o existen estructuras ilegales o problemas estructurales, se podría iniciar una revisión o incluso revocar la preaprobación.
Cambios en las políticas y tasas de interés:Si las tasas de interés del mercado suben o los bancos endurecen sus políticas hipotecarias, los términos de la preaprobación podrían volverse inválidos.
Recomendaciones de gestión de riesgos
Fije la fecha límite de preaprobación:El período de preaprobación de la mayoría de los bancos es de 3 meses y la transacción debe completarse dentro de este período.
Reserva de espacio de amortiguación:El presupuesto de adquisición de la vivienda deberá ser inferior al monto preaprobado de 10%-15% para evitar déficits de financiación debido a una valoración insuficiente.
Inspección exhaustiva del edificio:Antes de firmar el contrato, confíe a un profesional la inspección de la propiedad para eliminar posibles problemas como construcciones no autorizadas y reconstrucciones ilegales.
Mantenga sus finanzas bajo control:Evite solicitar nuevos préstamos (como préstamos para automóviles, cuotas de tarjetas de crédito) después de la aprobación previa para mantener una fuente de ingresos estable.
Diferencias en la aprobación formal
Antes de prestar, los bancos realizaránRevisión sustantiva de bienes raíces(como encargar a un perito la realización de la evaluación) y exigir la presentación del último comprobante de ingresos (como un recibo de sueldo reciente). Si se encuentra que la información es inconsistente con la etapa de preaprobación, se pueden requerir documentos adicionales o se pueden ajustar los términos.
¿Cómo puedo proporcionar la dirección de la propiedad si no he comprado la propiedad en el momento de la preaprobación?
Presentar la solicitud con la dirección de la “unidad objetivo”
Incluso si aún no ha firmado un contrato de compraventa provisional, puede seleccionar la dirección específica de la unidad que está considerando (como un bloque y piso específicos de un edificio) para su aprobación previa. El banco aprobará preliminarmente el monto del préstamo y la tasa de interés en función de la valoración y las condiciones de la propiedad del domicilio.
Flexibilidad para sustituir propiedades similares
Si la propiedad final adquirida es diferente de la dirección previamente aprobada, el banco generalmente mantendrá los términos originales siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
La misma urbanización o comunidad adyacente (por ejemplo, cambiar del Bloque A al Bloque B)
El área de la unidad y el piso son similares (la diferencia de precio está dentro de 10%)
Los tipos de propiedad son los mismos (por ejemplo, ambas son propiedades residenciales de segunda mano, propiedades de preventa de primera mano, etc.)
Detalles clave a tener en cuenta
Mecanismo de revalorización: Aunque las condiciones se mantengan, el banco realizará una valoración formal del inmueble adquirido. Si la valoración es inferior a la prevista, el importe del préstamo podría reducirse en consecuencia.
Restricciones en el período de preventa: Si está preaprobado para una dirección de edificio existente y luego cambia para comprar una propiedad en preventa, debe confirmar si el banco acepta la política de hipoteca de propiedad en preventa.
Documentos complementarios: Se debe presentar un contrato de venta formal para reemplazar la dirección temporal utilizada durante la aprobación previa cuando se complete la transacción.
Alternativas sin un objetivo específico
Si no tiene idea de qué unidad está buscando, puede proporcionar:
Casos de referencia en la zona: por ejemplo, "unidades de dos habitaciones en el distrito XX por unos 5 millones" como ejemplo
Colabora con agentes hipotecarios: los profesionales te ayudarán a seleccionar direcciones de propiedades simuladas que se ajusten a tu presupuesto
Recomendaciones de gestión de riesgos
Si cambia a una propiedad de mayor precio después de la aprobación previa (por ejemplo, cambia de una unidad de 5 millones a una de 8 millones), deberá volver a solicitar una hipoteca.
Mantenga un colchón presupuestario de 10-15% para evitar afectar el pago inicial debido a una valoración insuficiente
El período de validez del resultado de la preaprobación suele ser de 3 meses, por lo que es más seguro completar la compra de la casa dentro del plazo límite.
Ejemplos de funcionamiento práctico:
Xiao Ming desea comprar una unidad en el Polígono A. Solicita una preaprobación con la dirección "Habitación B, 10/F, Bloque 3, Polígono A" y obtiene la aprobación para una hipoteca 70% con un tipo de interés de H+1,3%. Dos semanas después, cambié mi compra a la Habitación C, 8/F, Bloque 5, en la misma urbanización (misma zona, precio de transacción 2% más bajo). El banco aplicó directamente las condiciones originales y solo exigió la presentación del contrato formal y los documentos de inspección del edificio.
Se recomienda comunicarse en detalle con el banco o asesor hipotecario profesional para desarrollar una estrategia de preaprobación basada en su situación financiera personal para que pueda responder con mayor flexibilidad a los cambios del mercado.
