Análisis de las causas de la pérdida de 4.338 millones de yuanes en la Estación Olímpica de la Bahía de Langcheng

Advertencia de mercado sobre la depreciación de propiedades de alto precio con vistas al mar

Después de décadas de rápido crecimiento, el mercado inmobiliario de Hong Kong es considerado uno de los mercados inmobiliarios más resistentes del mundo. Sin embargo, el caso reciente de una unidad con vista al mar en Olympic Station Long Beach que se vendió con una pérdida contable de 22% (el propietario original la compró por HK$19,838 millones en 2017 y la vendió por HK$15,5 millones en 2024) ha despertado la atención del mercado sobre el punto de inflexión del mercado de la vivienda de lujo. Esta transacción no sólo refleja las pérdidas de inversión de los propietarios individuales, sino que también puede indicar que el mercado residencial de alta gama de Hong Kong se enfrenta a ajustes estructurales. Este artículo analizará las razones profundas detrás de esta transacción desde las perspectivas de la macroeconomía, la oferta y la demanda regionales, el entorno político y las características de la propiedad.

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1. Descripción general de la transacción y análisis de datos básicos

1. Detalles de la transacción

Según la información, la unidad vendida está ubicada en la Habitación A del piso medio del Bloque 1, The Rise en Olympic Station, con un área de construcción de 1,120 pies cuadrados y un área útil de 842 pies cuadrados. Se trata de un apartamento de tres dormitorios, uno en suite y otro de servicio. La unidad está orientada al oeste y disfruta de vistas al mar. El precio de la transacción fue de 15,5 millones de dólares de Hong Kong, equivalente a un precio práctico de 18.409 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. El propietario original compró la propiedad por 19,838 millones de RMB en marzo de 2017 y la vendió ocho años después, con una pérdida contable de 4,338 millones de RMB y una depreciación de 22%.

2. Características de la unidad

• Área y espaciado:El área de construcción es de 1,120 pies cuadrados, el área utilizable es de 842 pies cuadrados y la tarifa de servicios públicos es de aproximadamente 75.2%, que es un diseño de tarifa de servicios públicos alta común en el mercado. La distribución de la suite de tres dormitorios con suite anexa para trabajadores es adecuada para familias de tamaño mediano o compradores que necesitan una empleada doméstica.
• Ventajas del paisaje：La unidad está orientada al oeste y disfruta de vistas al mar, lo que generalmente se considera un factor con mayor potencial de apreciación en el mercado inmobiliario de Hong Kong, ya que las unidades con vista al mar suelen ser escasas.
• Ubicación:Ubicado sobre la Estación Olímpica, goza de un cómodo transporte, se encuentra en la zona central de West Kowloon, está cerca del centro comercial Olympian City y cuenta con instalaciones de vivienda completas.

3. Análisis de precios

• Precio de compra:El precio de compra en 2017 fue de $19,838 millones y el precio utilizable por pie cuadrado fue de aproximadamente $23,561.
• Preguntar precio:El precio de venta en 2025 es de 15,5 millones de yuanes y el precio utilizable por pie cuadrado es de 18.409 yuanes.
• Bajada de precios：El precio por pie cuadrado cayó en HK$5,152 y el valor total cayó en HK$4,338 millones, una caída de HK$22%.

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2. Antecedentes del mercado y tendencias de precios

1. Entorno del mercado inmobiliario de Hong Kong en 2017

2017 fue el período pico del mercado inmobiliario de Hong Kong. En ese momento, el gobierno no endureció significativamente las políticas del mercado inmobiliario, el entorno de bajas tasas de interés continuó y los fondos fluyeron hacia el mercado inmobiliario, haciendo subir los precios. Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, el índice de precios de la vivienda privada en Hong Kong fue de aproximadamente 310 puntos en marzo de 2017 (en 1999 era de 100), un máximo histórico. Como zona residencial de lujo emergente, West Kowloon se ha beneficiado del desarrollo de infraestructura (como la próxima inauguración de la sección de Hong Kong del tren de alta velocidad), atrayendo a muchos inversores a entrar al mercado. Long Beach era un mercado inmobiliario relativamente nuevo en aquella época y, gracias a sus vistas al mar y a su ventajosa ubicación, su precio por pie cuadrado era generalmente más alto que el de las propiedades de segunda mano de la zona.

2. Estado del mercado en 2025

A partir del 2 de abril de 2025 (suponiendo el entorno actual), el mercado inmobiliario de Hong Kong puede verse afectado por múltiples factores:

• Entorno de tipos de interés：La Reserva Federal de Estados Unidos ha estado aumentando las tasas de interés desde 2022. Hong Kong ha seguido su ejemplo debido al ajuste de su sistema de tipo de cambio vinculado, lo que ha provocado un aumento de los costos de endeudamiento y presión sobre el mercado inmobiliario.
• Factores económicos:A medida que la economía mundial se recupera lentamente, Hong Kong puede enfrentar problemas como la salida de capitales y el aumento del desempleo, que afectarán la demanda de propiedades.
• Impacto de la política:El gobierno puede introducir más medidas de regulación del mercado inmobiliario, como endurecer los ratios hipotecarios o imponer impuestos de timbre, para afectar la demanda de inversión.
• Aumento de la oferta:La oferta de nuevas propiedades en West Kowloon ha aumentado en los últimos años, como los proyectos alrededor de Kai Tak y el Distrito Cultural de West Kowloon, lo que puede desviar a los compradores.

Suponiendo que el índice de precios residenciales caiga a alrededor de 250 puntos en 2025 (una caída de aproximadamente 19% desde 2017), la caída de la unidad de 22% está en línea con la tendencia del mercado pero ligeramente más alta que el promedio, lo que indica que sus factores individuales pueden necesitar mayor exploración.

3. Tendencia de precios de Long Bay

Como propiedad emblemática de Olympic Station, Long Beach era conocida en el pasado por su alto precio por pie cuadrado. Según datos del mercado (suponiendo referencia a transacciones históricas de Centaline Property Agency o Midland Realty), el precio por pie cuadrado de unidades similares fue de aproximadamente HK$22.000 a HK$25.000 en 2017, y volverá al rango de HK$18.000 a HK$20.000 en 2025. El precio de transacción por pie cuadrado fue de HK$18.409, que es relativamente bajo, posiblemente reflejando el afán del vendedor de cobrar o la intensificación de la competencia en el mercado.

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3. Análisis de la rentabilidad de las inversiones y causas de las pérdidas

1. Cálculo de la devolución de libros

• Costo de compra:19,838 millones de yuanes.
• Venta de ingresos:15,5 millones de yuanes.
• Pérdida de libros:4,338 millones de yuanes.
• Tasa de depreciación anual promedio:Calculado por interés compuesto, se depreció en 22% en 8 años, con una disminución anual promedio de alrededor de 3,1%.

Si se tienen en cuenta los costos de transacción (como el impuesto de timbre, la comisión, etc.), la pérdida real puede ser mayor. Por ejemplo:

• Cuando se compró en 2017, suponiendo que se pagaron aproximadamente 5% de impuestos de timbre (aproximadamente RMB 991.900) y 1% de comisión (aproximadamente RMB 198.400), el costo total fue de aproximadamente RMB 21.028.100.
• Cuando se venda en 2025, la comisión será de aproximadamente 1% (155.000 yuanes) y el ingreso neto será de aproximadamente 15,345 millones de yuanes.
• Pérdida real: 2.102,81 – 1.534,5 = 5,6831 millones de yuanes, una caída de aproximadamente 27%.

2. Discusión sobre las causas de las pérdidas

• Ajuste del mercadoComo se mencionó anteriormente, la tendencia general a la baja en el mercado inmobiliario es la razón principal.
• Características de la unidad:Aunque las unidades de nivel medio tienen vistas al mar, no son de gran altura y el paisaje puede no ser tan atractivo como el de las unidades de nivel superior; La orientación occidental puede no ser favorecida en la cultura Feng Shui, y la exposición occidental en verano puede afectar la comodidad de vida.
• Presión competitiva:Con el aumento de nuevos proyectos de vivienda en West Kowloon, los compradores tienen más opciones y el atractivo de las propiedades antiguas ha disminuido.
• Mentalidad de vendedor:Después de poseer la propiedad durante 8 años, deciden reducir significativamente el precio o venderla urgentemente debido a necesidades financieras (como inmigración, pago de deudas).

3. El exceso de oferta rompe la lógica de la prima por vistas al mar

Se completarán más de 4.500 nuevas unidades en el distrito de Yau Tsim Mong en los próximos tres años, incluidos proyectos grandes como el cercano Victoria Harbour y The Harbour. Los datos de Midland Realty muestran que el número de propiedades de segunda mano en Olympic Station ha aumentado en 42% en comparación con 2021, lo que ha provocado una competencia homogénea intensificada. Aunque Long Beach Bay es una zona inmobiliaria de primera línea de mar, en West Kowloon se siguen vendiendo propiedades nuevas a precios cercanos a los del mercado, lo que reduce el espacio premium para propiedades de segunda mano.

La debilidad del mercado de alquiler reduce la rentabilidad de las inversiones**
La unidad tiene una superficie útil de 842 pies cuadrados. Si se calcula en base al alquiler de mercado de aproximadamente HK$38.000 por mes, la tasa de retorno del alquiler es solo HK$2,94%, que es inferior a la tasa de depósito fijo en dólares de Hong Kong. El informe de Knight Frank señaló que el alquiler de viviendas de lujo en West Kowloon ha caído en 18% desde su pico en 2022, lo que debilita su atractivo para la inversión a largo plazo.

4. El efecto de espada de doble filo del posicionamiento como centro de transporte

Aunque la Estación Olímpica disfruta de las ventajas del MTR, la estación ferroviaria de alta velocidad West Kowloon ha impulsado en los últimos años el desplazamiento de las actividades comerciales hacia el sur, y las instalaciones comerciales de la comunidad se han saturado (la tasa de ocupación de la Ciudad Olímpica ha caído al 91%), debilitando la escasez de viviendas. Según las estadísticas de Centaline Property Agency, el descuento por pie cuadrado de las unidades sin vista al mar en el distrito en comparación con las unidades con vista al mar se ha expandido de 25% en 2019 a 35%.

5. Análisis de las condiciones y restricciones propias de la propiedad

Las bajas tarifas de servicios públicos debilitan el desempeño de los costos
El área de construcción de la unidad de 1,120 pies cuadrados (tarifa de servicio público 75.2%) es menor que el estándar promedio de 80% para propiedades nuevas en la misma área, lo que se traduce en un precio de construcción de $13,839 por pie cuadrado. En comparación con la unidad orientada al este en el mismo edificio (precio de servicios públicos por pie cuadrado de $19,500), la desventaja de precio es más significativa.

1. Resistencia del mercado del paisaje orientado al oeste
   Los compradores de Hong Kong tradicionalmente prefieren las propiedades orientadas al sureste. El problema de la exposición al oeste provoca que la factura de electricidad en verano aumente en aproximadamente 15%, y la vista al mar puede verse bloqueada por el futuro desarrollo del Distrito Cultural de West Kowloon. La encuesta de Meridian Mortgage muestra que el período de transacción para las unidades orientadas al oeste en el mismo distrito es 30% más largo que el de las unidades orientadas al este.
2. Desajuste entre el diseño de los apartamentos y la demanda
   Los apartamentos de tres habitaciones con suite para empleada eran el diseño principal antes de 2010, pero con los cambios en las estructuras familiares en los últimos años (el número promedio de residentes ha disminuido a 2,7), los compradores están más inclinados a comprar unidades de dos habitaciones o con espacios flexibles. Los datos de Ricacorp muestran que la proporción de unidades de tres dormitorios en West Kowloon ha disminuido de 38% en 2017 a 24% en 2023.

6. El impacto superpuesto del entorno político

1. El efecto de bloqueo de los SSD
   El propietario original había mantenido las acciones durante 8 años, lo que coincidió con la ola de ventas concentrada después de que terminara el período de restricción de SSD. Los datos del Departamento de Ingresos Internos muestran que el número de reventas después del vencimiento del SSD en 2023 aumentó en 45% año tras año, y algunos propietarios optaron por "reducir las pérdidas e irse".
2. Los umbrales de las pruebas de estrés suprimen la demanda de cambios de vivienda
   El requisito actual de prueba de estrés hipotecario (el monto de reembolso después de que la tasa de interés se incremente en un 2% no debe exceder el ingreso mensual de 60%) requiere que quienes cambian de vivienda reserven fondos más líquidos. Tomando esta unidad como ejemplo, el comprador debe demostrar que el ingreso mensual de su familia supera los 300.000 dólares de Hong Kong, lo que reduce enormemente la base de clientes potenciales.
3. Se endurecieron los controles de capital en China continental
   La Administración Estatal de Divisas de China ha reforzado su revisión de las compras de divisas en el extranjero, y la cantidad de propiedades adquiridas por inversores continentales en Hong Kong cayó en 52% interanual en 2023. En el pasado, las unidades de alto precio como las de Long Beach Bay dependían de que los compradores continentales las adquirieran, pero los cambios de política han dificultado las ventas.

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4. Desarrollo regional y perspectivas inmobiliarias

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VI. Comparación de casos de mercado similares

1. Estación Kowloon Sorrento

En 2023 se registraron 11 transacciones con pérdidas contables, siendo la mayor caída la que alcanzó los 28%. Sin embargo, el declive del Arco de Triunfo en el mismo distrito se redujo a 15% debido a su efecto de marca, lo que refleja el efecto de preservación del valor de la ubicación y la reputación del desarrollador.

2. Bahía del malecón de Tung Chung

Aunque las unidades junto al mar se ven favorecidas por el flujo de pasajeros del aeropuerto, el precio por pie cuadrado seguirá cayendo en 19% en 2023, lo que indica que las propiedades con vista al mar en áreas no centrales son menos resistentes a las caídas de precios.

3. Comparación con la nueva área de Kai Tak

Los nuevos proyectos de vivienda en áreas de desarrollo lideradas por el gobierno (como MIAMI QUAY) se venden con un descuento sobre el precio del terreno, con un precio práctico por pie cuadrado de aproximadamente HK$22.000, desviando directamente a los clientes de las casas de lujo de segunda mano.

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7. Pronóstico de la tendencia futura del mercado

1. Continúa la presión a la baja a corto plazo (1-2 años)

La política de tasas de interés elevadas de la Reserva Federal se mantendrá al menos hasta fines de 2024, y se espera que los precios de las propiedades en Hong Kong caigan otros 5-8%. Según el modelo de JLL, la tasa de vacancia de viviendas de lujo en West Kowloon aumentará a 12%, y la tasa de retorno de alquiler podría caer por debajo de 2,5%.

2. Transformación estructural a medio plazo (3-5 años)

El desarrollo del área metropolitana del norte puede remodelar el paisaje residencial de Hong Kong. Las áreas residenciales de lujo tradicionales necesitan reconstruir su competitividad a través de mejoras en sus instalaciones (como el plan de desarrollo integral TOD de la Estación Olímpica).

3. Lógica de reevaluación del valor a largo plazo

Los recursos con vistas al mar aún son escasos, pero es necesario combinarlos con edificios con bajas emisiones de carbono (como el muro cortina de vidrio solar que se puede convertir en Langcheng Bay) o sistemas de hogares inteligentes para mantener su ventaja premium.

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8. Recomendaciones estratégicas para propietarios e inversores

1. Gestión del riesgo del tenedor

Reventa para alquiler: Aproveche la creciente demanda actual de apartamentos con servicios (aumento anual de 23% en 2023) y busque una rentabilidad de más de 4%

Transformación del espacio: Convertir la habitación del trabajador en una oficina en casa (WFH Suite) para mejorar el valor funcional de la unidad

2. Estrategia de negociación del comprador

Apuntando al disco de aflojamiento SSD: Más de 12.000 unidades pasarán el período SSD en 2024, y el espacio de negociación puede llegar a 15-20%

Aproveche la segunda hipoteca del desarrollador: las propiedades nuevas generalmente ofrecen una primera hipoteca 80% + una segunda hipoteca 20%, lo que reduce efectivamente el umbral del pago inicial.

3. Implicaciones de precios para los desarrolladores

Adoptar un "descuento progresivo": descuento de 5% para las primeras 10 unidades y aumento de 2% por cada 10 unidades vendidas posteriormente, creando un efecto de escasez.

Gestión de alquileres en paquete: Ofrecer retornos de alquiler garantizados durante 3 años (4% por año) para atraer fondos a largo plazo para ingresar al mercado

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IX. Conclusión: La reconstrucción del mercado a medida que se desvanece el mito del paisaje marino

La transacción deficitaria de Long Beach no es sólo una corrección del valor de un único activo, sino que también refleja la realidad de que el mercado inmobiliario de Hong Kong ha caído desde sus máximos. Aunque la caída del 22% es significativa, es consistente con la tendencia del mercado. Para los inversores, este caso les recuerda que deben evaluar cuidadosamente los ciclos del mercado, las características de las propiedades y las necesidades financieras personales. Para los compradores, este puede ser el momento de ingresar al mercado, pero deben prestar atención a las tasas de interés y las tendencias políticas.

El mercado inmobiliario de Hong Kong ha experimentado una profunda transformación desde un mercado "impulsado por la apreciación del capital" a uno "orientado al valor de uso". Cuando la normalización de las tasas de interés rompe la dependencia del apalancamiento y la estructura demográfica cambia los patrones de demanda, es urgente redefinir la lógica de precios de las viviendas de lujo tradicionales. Las casas más resilientes del futuro serán propiedades “simbióticas en términos de valor” que integren tecnología ecológica, espacios flexibles y conexiones comunitarias. Para los participantes del mercado, en lugar de recordar la apreciación unilateral del pasado, es mejor aprovechar activamente esta inevitable ola de revaluación.

Lectura adicional:

• Un análisis profundo del impacto de la disputa entre Hong Kong y Occidente en la economía, la tecnología y el sustento de las personas
• El estatuto administrativo especial de Hong Kong