Antai Asia presentó una demanda ante el Tribunal Superior para recuperar los dos edificios comerciales en Jordania y Mong Kok
El sector inmobiliario de Hong Kong se ve afectado una vez más por una crisis de deuda entre las familias adineradas. Deng Yaosheng, el sucesor de segunda generación de la familia del difunto "rey de los comercios" Deng Chengbo, está siendo perseguido por una empresa financiera para que hipoteque sus propiedades y así recuperar una enorme deuda. Ayer (3), Antai Asia Limited presentó citaciones en dos casos ante el Tribunal de Primera Instancia del Tribunal Superior, exigiendo a Deng Yaosheng y a sus empresas afiliadas que paguen las deudas vencidas y entreguen dos propiedades comerciales ubicadas en Nathan Road en Mong Kok y Tak Hing Street en Jordania. Según estimaciones del mercado, el valor total del caso es de más de HK$230 millones. Este caso no solo expone la crisis de liquidez en el mercado inmobiliario comercial después de la epidemia, sino que también genera dudas en el mercado sobre la estrategia de gestión de activos de la familia Deng.
Aparecen grietas en la herencia del imperio empresarial de Deng
Tras la muerte de Deng Chengbo, el jefe de la familia Deng, en mayo de 2021, dejó tras de sí un enorme imperio inmobiliario valorado en más de 30.000 millones de dólares de Hong Kong. Su hijo menor, Deng Yaosheng, como sucesor designado, ha liderado con frecuencia la reestructuración de activos en los últimos años. Según información del Registro Mercantil, Deng Yaosheng, de 43 años, actualmente se desempeña como director de más de 200 empresas, coordinando principalmente el diseño de hoteles, tiendas e industrias de cuidado de personas mayores a través del "Grupo Senti". Sin embargo, Hong Kong Exchange Credit y Zhenhai Investment, que estaban involucradas en la demanda, no figuraban en la estructura pública del grupo, lo que indica que la operación de deuda era sospechosa de financiación fuera de balance.
Detalles completos del inmueble hipotecado
La propiedad involucrada en el primer caso es todo el octavo piso del Edificio Comercial Integrado, No. 704 Nathan Road, Mong Kok. El edificio es un proyecto mixto comercial y residencial con una historia de más de 50 años. El octavo piso está actualmente planeado para uso de oficinas. Según el Registro de la Propiedad, la superficie construida es de aproximadamente 8.600 pies cuadrados y se valoró en aproximadamente HK$110 millones cuando se hipotecó en mayo de 2022. Según la tasa hipotecaria general de las propiedades comerciales, el monto del préstamo debería estar entre HK$66 millones y HK$88 millones.
En este caso, el objeto de la hipoteca es una unidad de piso completo en el edificio Po Lai, n.º 7-8 de la calle Tak Hing, Jordania. El edificio está junto a la estación de metro de Jordan y es un edificio de oficinas de categoría B muy solicitado. Según los últimos datos del Departamento de Valoración y Calificación, el precio medio por pie cuadrado de propiedades similares en la zona es de unos 12.000 dólares de Hong Kong. Sobre la base de una superficie estándar de 5.500 pies cuadrados, el valor estimado es de aproximadamente 66 millones de dólares de Hong Kong, y el importe estimado del préstamo oscila entre 39,6 y 52,8 millones de dólares de Hong Kong.
Los secretos ocultos de las condiciones de los préstamos
Documentos judiciales revelan términos financieros clave: ambos préstamos se firmaron en mayo de 2022, cuando las valoraciones de las propiedades comerciales estaban en un punto bajo después de la quinta ola de la epidemia en Hong Kong. Los términos incluyen un diseño poco común de "doble recurso": ejercer el derecho de ejecución hipotecaria sobre la propiedad hipotecada y al mismo tiempo conservar el derecho a reclamar los activos personales del prestatario. Leung Ka-kui, abogado comercial senior, dijo: "Estas cláusulas son comunes en préstamos de alto riesgo y reflejan las dudas de la compañía financiera sobre la capacidad del prestatario para pagar".
Lo que más llama la atención son las condiciones de los tipos de interés. Se informa de que el financiamiento adopta una estructura de tipo de interés flotante de "H+5,5%". Calculado sobre la base del HIBOR (tipo de oferta interbancaria de Hong Kong) a un mes de 3,08% en mayo de 2022, el tipo de interés anual real es de hasta 8,58%, que es mucho más alto que los tipos de interés de los préstamos inmobiliarios comerciales de 4,5%-6% de los principales bancos en ese momento, lo que indica que se trata de un préstamo transitorio típico con tipos de interés altos.
Cómo avanza la bola de nieve de la deuda
Fuentes revelaron que la deuda involucrada en la demanda de Deng Yaosheng esta vez se originó en el financiamiento de fusiones y adquisiciones en 2021. En ese momento, Deng gastó 980 millones de dólares de Hong Kong para adquirir un apartamento con servicios en Tsim Sha Tsui bajo el nombre de "Zhenhai Investment", de los cuales 350 millones de dólares de Hong Kong se obtuvieron mediante un préstamo puente a corto plazo. El plan original era pagar mediante titulización de propiedades a finales de 2022, pero la violenta subida de los tipos de interés en Estados Unidos provocó que el mercado de los REIT se congelara, y acabó obligado a hipotecar otros activos para renovar el préstamo.
Los estados financieros muestran que los pasivos corrientes de "Sheng Yu Group" bajo Deng Yaosheng aumentaron en 47% a mediados de 2023 en comparación con 2022, y el índice de cobertura del flujo de efectivo cayó a la línea de advertencia de 0,8 veces. La agencia de calificación Fitch advirtió ya en octubre del año pasado que el grupo tenía más de 1.500 millones de dólares de Hong Kong de deuda con vencimiento en 2024 y que la presión de liquidez seguía deteriorándose.
El impacto multidimensional de las batallas legales
Esta demanda puede desencadenar una reacción en cadena: según el artículo 53 de la Ordenanza sobre Propiedad e Inmuebles, si el tribunal falla a favor de la compañía financiera, el inmueble hipotecado entrará en un proceso de subasta pública. Sin embargo, expertos de la industria señalaron que la tasa actual de vacancia de edificios comerciales es de hasta 14,6%, y es posible que sea necesario vender las dos propiedades con un descuento de 25%-30%, lo que puede generar pérdidas por deterioro de activos.
Aún más grave es la cláusula de garantía personal del Capítulo 327 de la Ordenanza de Sociedades. Si se confirma que Deng Yaosheng ha firmado una garantía ilimitada a su nombre personal, sus otros activos, incluida la residencia de lujo Mid-Levels, el Grand Court y una colección de arte valorada en más de 100 millones de yuanes, podrían ser congelados. Esto quebrará seriamente la confianza del mercado en las operaciones de Stan Group y podría desencadenar demandas colectivas por parte de los acreedores.
Las luces rojas reglamentarias se encienden silenciosamente
Los datos de la Autoridad Monetaria de Singapur mostraron que el índice de morosidad de las instituciones crediticias no bancarias se disparó a 5,7% en el tercer trimestre de 2023, un máximo de 12 años. El protagonista de este incidente, Antai Asia, es una institución de financiación alternativa que ha estado expandiéndose activamente en los últimos años. Se rumorea que su empresa matriz tiene estrechos vínculos de capital con fondos de capital privado en el sudeste asiático. Chen Zhenying, representante del sector financiero en el Consejo Legislativo, cuestionó: "Algunas compañías financieras utilizan complejas estructuras offshore para eludir el límite de la tasa de interés de la Ordenanza sobre Prestamistas. Es urgente que las autoridades reguladoras intervengan e investiguen".
El eco histórico de la crisis de la deuda de las familias ricas
Según los registros judiciales, la familia Deng ha estado involucrada en 46 demandas civiles en la última década. En 2018, Deng Chengbo incumplió un préstamo de 360 millones de dólares de Hong Kong y fue objeto de una orden de cobro por parte del DBS Bank. La participación del sucesor de la segunda generación en una disputa de deuda inevitablemente recuerda a la gente el modelo de crisis de deuda de Zhang Songqiao, el "Li Ka-shing de Chongqing" en 2016: mantener el flujo de efectivo a través de múltiples hipotecas, lo que eventualmente llevó a un incumplimiento cruzado.
Expertos diagnostican dilema inmobiliario comercial
El director de investigación de JLL, Huang Guoxiang, señaló: "El alquiler de los edificios comerciales en el área central ha caído en 38% desde el nivel alto de 2019, y el fenómeno de la inversión de la valoración es común. Si los propietarios adoptan una financiación de alto apalancamiento, es muy probable que caigan en un estado de activos negativos". Sugirió que los tenedores deberían acelerar la transformación empresarial, como la conversión de edificios de oficinas tradicionales en centros de datos o plantas médicas para mejorar las capacidades de cobertura del flujo de caja.
El silencio del Grupo Deng y las turbulencias del mercado
Sus principales bancos asociados, HSBC y Bank of China (Hong Kong), recientemente han endurecido discretamente los estándares de aprobación para préstamos relacionados con bienes raíces, exigiendo a los prestatarios que aumenten su ratio de margen. El mercado de valores reaccionó de inmediato y muchas acciones inmobiliarias de Hong Kong cayeron en general ayer, entre las que Link REIT (0823.HK) cayó 2,7%, lo que refleja la creciente aversión al riesgo entre los inversores.
Esta batalla judicial que involucra decenas de miles de millones de activos no solo pondrá a prueba la capacidad de gestión de crisis de Deng Yaosheng, sino que también se convertirá en una prueba de estrés para el modelo de financiación de bienes raíces comerciales de Hong Kong en la era posterior a la epidemia. A medida que se acerca la fecha de la primera audiencia en el Tribunal Superior en junio, el juego entre los acreedores y la familia Deng seguramente desencadenará más corrientes de capital.
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