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En el mercado inmobiliario de Hong Kong,Edificio antiguo(generalmente se refiere a propiedades con más de 30 años de antigüedad) yedificio de viviendas(Los edificios bajos de antes o después de la guerra y sin ascensores) atraen a muchos compradores o inversores con presupuestos limitados debido a sus precios relativamente bajos. Sin embargo, las solicitudes de hipotecas para este tipo de propiedades suelen ser más complicadas que para edificios nuevos, y la aprobación bancaria también es más estricta.
Los problemas más comunes incluyen dificultades de valoración, seguridad estructural y cuestiones legales, mientras que los rechazos a menudo están relacionados con ingresos insuficientes o riesgos de propiedad. En este artículo analizaremos en profundidad los puntos clave de las hipotecas para edificios antiguos y edificios de viviendas, incluyendo el ratio de la hipoteca, el plazo máximo de amortización, los problemas más comunes y los motivos de rechazo, para ayudarte a evitar trampas y acceder al préstamo sin problemas.
1. Definición y desafíos hipotecarios de edificios antiguos y edificios de viviendas
La tasa hipotecaria para edificios antiguos y edificios de viviendas en Hong Kong es similar a la de los edificios privados. En teoría, la tasa hipotecaria máxima puede alcanzar 90% a través del seguro hipotecario. Se aplica a propiedades con un valor de entre 4 y 10 millones de yuanes y deben ser para ocupación propia. La tasa hipotecaria máxima para propiedades con un valor de entre 10 y 15 millones de yuanes es 80% y el monto máximo del préstamo es de 9 millones de dólares de Hong Kong. Sin embargo, debido a la antigüedad de los edificios antiguos y de los edificios de viviendas, los bancos son más conservadores en sus valoraciones, especialmente si la propiedad tiene problemas estructurales o construcciones ilegales, la tasa hipotecaria real puede ser tan baja como 60-70%. Los compradores de vivienda por primera vez pueden disfrutar de un porcentaje mayor, pero deben tener en cuenta que el volumen de transacciones de edificios de viviendas es bajo y puede haber una diferencia entre la valoración y el precio de cotización. Se recomienda reservar más para el pago inicial.
1. ¿Qué son los “edificios antiguos” y los “edificios de viviendas”?
- Edificio antiguo: Generalmente se refiere a edificios residenciales o mixtos comerciales y residenciales que tienen más de 30 años, algunos de los cuales pueden carecer de administración o instalaciones modernas.
- edificio de viviendas:Se refiere principalmente a edificios de 4 a 8 pisos construidos entre las décadas de 1950 y 1970, que no tienen ascensores y tienen escaleras estrechas. Se encuentran comúnmente en distritos antiguos como Sham Shui Po y Mong Kok. Algunos de los edificios de viviendas son edificios de antes de la guerra que tienen valor histórico, pero son relativamente antiguos en su estructura.
2. Particularidades de las solicitudes de hipoteca
- Edificio antiguo:Afecta el monto de la hipoteca y el período de pago.
- Riesgos estructurales:Algunos edificios antiguos no están bien mantenidos y los bancos pueden requerir una inspección del edificio.
- Usos complejos:Los edificios mixtos comerciales y residenciales pueden involucrar problemas de escrituración de tierras.
- Dificultad de valoración:Hay pocas transacciones en la misma zona y las valoraciones bancarias son conservadoras.
2. Ratio hipotecario: ¿Cuál es el monto máximo que puedes pedir prestado?
1. Restricciones básicas según las directrices de la HKMA
Según la Autoridad Monetaria de Hong Kong,Precio de la propiedad por debajo de 10 millones de dólares de Hong KongEl límite superior del monto del préstamo hipotecario es60%(Los compradores de vivienda por primera vez pueden pedir prestado hasta el 90% a través del programa de seguro hipotecario). Sin embargo, los edificios antiguos y los edificios de viviendas suelen estar sujetos a las siguientes restricciones:
| Edad de la construcción | Relación préstamo-valor máxima(No es la primera vez) | Observación |
|---|---|---|
| menores de 30 años | 60% | Igual que la residencia ordinaria |
| 30-40 años | 50%-60% | Algunos bancos pueden reducir la tasa a 50% |
| 40-50 años | 40%-50% | Se requiere inspección del edificio |
| Más de 50 años | Difícil obtener aprobación o tasa de aprobación muy baja | La mayoría de los bancos se niegan a aprobar, es necesario buscar una compañía financiera |
2. ¿Es aplicable el Programa de Seguro Hipotecario (HKMC)?
- Edificio antiguo:Si el edificio tiene ≤50 años, puede solicitar un plan de seguro hipotecario (como el "Nuevo Seguro Hipotecario"), con un préstamo máximo del 90% (el precio máximo de la vivienda es de HK$4 millones).
- edificio de viviendas:Incluso si el edificio tiene ≤50 años de antigüedad, algunas compañías de seguro hipotecario pueden negarse a asegurarlo y deben aprobar cada caso.
3. Factores clave que afectan el porcentaje
- Estado de la propiedad:Si durante la inspección del edificio se encuentran problemas estructurales, el porcentaje puede reducirse aún más.
- Términos de la escritura de propiedad：Si el contrato de arrendamiento de tierras restringe la reconstrucción o el uso, los bancos pueden restringir los préstamos.
- Condiciones del prestatario:Aquellos con ingresos estables y buena calificación crediticia tienen más probabilidades de ser aprobados para un monto de préstamo mayor.
3. Periodo de amortización más largo: ¿30 años menos la antigüedad del edificio?
El período máximo de amortización de una hipoteca en Hong Kong suele ser de 30 años, pero no debe superar los 70 años del comprador. En el caso de edificios antiguos y edificios de viviendas, debido a su antigüedad, los bancos pueden considerar la vida útil restante de la propiedad y el período de pago real puede acortarse a 20-25 años, especialmente si la propiedad no ha recibido un mantenimiento regular o tiene problemas estructurales. Como los edificios de apartamentos no tienen ascensores, los bancos pueden ser más cautelosos con los largos períodos de devolución. Se recomienda a los compradores que consulten las políticas del banco antes de presentar la solicitud.
1. Fórmula de cálculo bancario
El período de amortización más largo para los edificios residenciales generales es de 30 años, pero los edificios antiguos y los edificios de viviendas están sujetos a la "75 años de reducción de la edad de los edificios"o"70 años de reducción de la edad de los edificios" (el que sea menor). Por ejemplo:
- Antiguedad del edificio 40 años:75 – 40 = 35 años → Sin embargo, el plazo máximo de amortización es de 30 años.25 años(Algunos bancos tienen restricciones adicionales).
- Antiguedad del edificio 50 años:75 – 50 = 25 años → El plazo de amortización podrá acortarse a15-20 años.
2. Comparación de casos reales
| banco | edificio de 40 años | edificio de viviendas de 50 años |
|---|---|---|
| Banco A | 25 años | 15 años |
| Banco B | 20 años | Rechazo de la solicitud |
| Compañía financiera | 30 años | 20 años |
3. Límite de edad del prestatario
- La mayoría de los bancos requierenPlazo de amortización + Edad del prestatario ≤ 70-75 añosSi el prestatario tiene 60 años, el plazo máximo de devolución es de tan solo 10 a 15 años, y la presión del pago mensual aumentará significativamente.
Cuatro,Razones de rechazo y soluciones
1. ¿Por qué las hipotecas sobre edificios antiguos están infravaloradas?
Recientemente se han producido pocas transacciones en la misma zona, por lo que los bancos se basan en estimaciones conservadoras.
Solución: Prepare un pago inicial adicional o proporcione un comprobante del contrato de renovación para aumentar la valoración.
2. ¿Qué incluyen exactamente los requisitos de inspección de construcción?
El banco podrá encargar a un ingeniero autorizado que inspeccione la estructura, los sistemas de plomería y eléctricos.
Si se encuentran problemas como amianto y barras de acero oxidadas, deberán repararse antes de que se pueda aprobar la hipoteca.
3. ¿Son más altas las tasas hipotecarias para edificios de viviendas?
Algunos bancos han aumentado los tipos de interés de las hipotecas para edificios antiguos en entre 0,1% y 0,3%, o han aplicado un recargo por alto riesgo.
Los tipos de interés de las compañías financieras son más altos (los tipos de interés anuales son aproximadamente 4%-8%).
4. ¿Cómo acreditar el uso de un inmueble?
resolver：Proporcionar un permiso de ocupación para confirmar que se permite el uso residencial.
Para edificios de viviendas mixtos comerciales y residenciales, se debe presentar el registro comercial y el contrato de alquiler (si corresponde).
5. ¿Son más caros los seguros contra incendios para los edificios antiguos?
Debido al alto costo de la reconstrucción, las compañías de seguros pueden aumentar las primas, con un aumento anual promedio de alrededor de 0,1%-0,15% en los precios de las viviendas.
6. Antigüedad del edificio (más de 50 años), lo que resulta en un monto de préstamo hipotecario insuficiente
resolver:Recurra a una empresa financiera o a un banco pequeño, o considere la posibilidad de contratar a otros prestatarios para compartir el riesgo.
7. Problemas de estructura de la propiedadLos edificios de viviendas sin ascensor o con órdenes de mantenimiento son considerados de alto riesgo por los bancos.
resolver:Realice primero las reparaciones y obtenga un informe satisfactorio, o negocie con el propietario para reducir el precio de venta.
8. Términos poco claros del título de propiedad
resolver:Confíe a un abogado la revisión del título de propiedad para confirmar que no existen alteraciones ilegales ni restricciones de uso.
9. Trabajadores autónomos oLa situación financiera del prestatario no es buena, no lograron pasar la prueba de estrés, especialmente las solicitudes de hipotecas con ratios altos.
resolver:Agregue un garante, proporcione más pruebas de activos o elija una hipoteca con un monto de préstamo menor.
10. La propiedad involucra construcción ilegal o disputas legales
resolver:Aclarar las responsabilidades legales y restaurar la unidad a su estado original, y dar por terminada la transacción si es necesario.
5. Consejos para la solicitud: Aumente su tasa de éxito hipotecario
- Inspección previa a la construcciónContrate a un ingeniero autorizado para que inspeccione y repare el problema a su propio cargo.
- Comparar varios bancos：Los bancos pequeños pueden ser más flexibles a la hora de aprobar edificios antiguos.
- Prepare suficientes documentos:Incluye registros de mantenimiento, copia de escritura, certificado de ingresos por alquiler, etc.
- Considere las calificaciones para la primera compra de vivienda:Aumentar la proporción al 90% a través del “Nuevo Seguro Hipotecario” (precio de la propiedad ≤ 4 millones de dólares de Hong Kong).
- Consultar con profesionalesUn corredor hipotecario o un abogado pueden ayudar con casos complejos.
Conclusión
Aunque los edificios antiguos y los edificios de viviendas tienen precios atractivos, las solicitudes de hipotecas implican riesgos ocultos. Los compradores deben evaluar cuidadosamente la condición de la propiedad, su propia capacidad de pago y reservar fondos suficientes para cubrir el costo de la subvaluación o las reparaciones. Se recomienda obtener una "preaprobación" del banco antes de firmar un contrato de compraventa provisional para garantizar una hipoteca sin problemas y evitar pérdidas por cancelación de la orden.
