El precio por pie cuadrado de la tercera fase de Talent Bay en Pak Shek Kok, Tai Po, es de aproximadamente 10.000 dólares de Hong Kong. El propietario de la unidad ha perdido 4,8 millones de dólares de Hong Kong en aproximadamente 12 años.

La habitación B, situada en el piso superior del bloque 10, Sea Diamond, fase 3, Gift Bay, Pak Shek Kok, Tai Po, tiene una superficie útil de 1.450 pies cuadrados y una distribución de cuatro habitaciones. Se vendió recientemente por 14,5 millones de dólares de Hong Kong, con un precio por pie cuadrado de aproximadamente 10.000 dólares de Hong Kong, que es similar al precio por pie cuadrado de los pisos del programa de propiedad de viviendas en el mismo distrito.

Las pérdidas superaron los 4,8 millones de yuanes

Según los agentes de la zona, el comprador se mostró optimista sobre el potencial de desarrollo futuro de la estación Pak Shek Kok y llegó al acuerdo después de varias rondas de negociaciones. El propietario original compró la unidad por $18,534 millones en 2013 y comenzó a ponerla a la venta en 2021, pidiendo inicialmente $28 millones. Después de varios ajustes de precios, la reducción de precio final fue de 13,5 millones de yuanes, una reducción de aproximadamente 48%, antes de que se vendiera con éxito. El propietario había conservado la unidad durante aproximadamente 12 años y registró una pérdida contable de más de $4,03 millones en la transacción. Si se tienen en cuenta los derechos de timbre (aproximadamente HK$ 695.000) incurridos al comprar la unidad y los gastos varios como las comisiones de los agentes, se estima que la pérdida real es de más de HK$ 4,8 millones.

1. Desajuste entre los detalles de la transacción y el posicionamiento en el mercado

1.1 Revisión de la información básica del caso
La unidad es un apartamento de cuatro habitaciones con vista al mar y una superficie útil de 1.450 pies cuadrados. Fue adquirido por 18,534 millones de dólares de Hong Kong en 2013. Durante el período de tenencia, experimentó la caída de la bolsa en 2015, los eventos sociales en 2019, la epidemia en 2020 y el ciclo de subida de tipos de interés en 2022. Finalmente se vendió por 14,5 millones de dólares de Hong Kong, estableciendo un nuevo precio mínimo por pie cuadrado en el mercado secundario del proyecto. Vale la pena destacar:

• El precio cayó abruptamente: el propietario original redujo el precio en 48% en total, lo que supuso una fuerte caída de 38% en comparación con el precio de transacción de 2021 de 23,5 millones de yuanes para una unidad de nivel medio en el mismo edificio.
• Agujero negro en los costos de tenencia: excluyendo la pérdida contable de NT$4,03 millones, la pérdida real superó los NT$5 millones después de tener en cuenta el impuesto de timbre de NT$695.000 y una comisión de aproximadamente NT$2% (NT$290.000).
• Desequilibrio en la relación alquiler-venta: el alquiler mensual de unidades similares es de unos 38.000 yuanes, y el rendimiento del alquiler calculado en función del precio de transacción es de solo 3,11 TP3T, que es inferior al promedio del mercado.

1.2 El dilema del posicionamiento de la zona residencial de lujo de Pak Shek Kok
Como un desarrollo residencial de lujo emblemático en los Nuevos Territorios del noreste, el desarrollador de Gift Bay lo promocionó como "el último terreno frente al mar en Tolo Harbour" y proporcionó un total de 2.286 unidades en las tres fases. Sin embargo, existen tres grandes contradicciones en el posicionamiento en el mercado:

1. Efecto isla de tráfico: Aunque está cerca de la estación planificada de Pak Shek Kok, la línea ferroviaria del este se retrasó hasta 2034. Actualmente, depende de conexiones de autobús, lo que la diferencia de las áreas residenciales de lujo tradicionales.
2. Crisis de exceso de oferta: en cinco años se añadirán más de 4.000 nuevas unidades a la zona circundante, incluidos los proyectos Science Park Innovation Studio y U-King Lane, que diluirán la escasez de viviendas de lujo.
3. Fallo en el anclaje de precios: el precio actual de la vivienda de segunda mano por pie cuadrado ha caído al nivel de 10.000 yuanes, lo que constituye una comparación de precios peligrosa con la vivienda pública del mismo distrito (como Po Nga Court, que cuesta alrededor de 9.500 yuanes por pie cuadrado).

2. El entorno político y el ciclo del mercado son una doble matanza

2.1 Efecto de superposición de la política fiscal
Esta transacción ilustra perfectamente el impacto a largo plazo de las “medidas drásticas” de Hong Kong:

• Las ataduras de la SSD: la propiedad se compró en 2013 durante el período de prohibición de tres años de la SSD, y el propietario perdió la oportunidad de vender durante el pico del mercado inmobiliario en 2016-2018.
• Reducción del impuesto de timbre para compradores (BSD): la proporción de compradores no locales ha caído de 20% en su pico en 2012 a menos de 3% en la actualidad, lo que afecta directamente al mercado de viviendas de lujo
• Umbral de prueba de estrés: actualmente, las propiedades de más de $15 millones deben pasar la prueba de tasa hipotecaria 5.75%, lo que elimina más del 60% de los compradores potenciales

2.2 Ciclo de tipos de interés y transformación económica
La violenta subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal cambió por completo las reglas del juego:

• La carga de pago se ha duplicado: basándose en la hipoteca del 70% de la unidad en ese momento, el pago mensual se ha disparado de NT$ 39.000 (H+1,5%) en 2013 a NT$ 72.000 (P-2,25%) en la actualidad.
• Transferencia de asignación de activos: el HIBOR a 1 mes de Hong Kong se disparó de 0,151 TP3T a 5,01 TP3T, y los ingresos de los depósitos fijos superaron los rendimientos del alquiler de viviendas de lujo
• El poder adquisitivo de la clase media se está reduciendo: la tasa de endeudamiento de los hogares de Hong Kong aumentó a 93,3% en el segundo trimestre de 2023, un máximo histórico

3. Inversión estructural de la oferta y la demanda

3.1 Lado de la oferta: Beidu planea remodelar el panorama
La Estrategia de Desarrollo del Área Metropolitana del Norte está reescribiendo la cadena de valor de los Nuevos Territorios del Noreste:

• El foco del desarrollo se desplaza hacia el norte: se liberarán 7.400 unidades de vivienda privadas en Kwu Tung North/Fanling North, desviando directamente a los clientes de alto nivel de Pak Shek Kok
• Posicionamiento del Corredor Tecnológico: El Distrito Loop se centra en el desarrollo de la industria de la innovación y la tecnología, debilitando la singularidad de Pak Shek Kok como una "zona residencial de baja densidad"
• Inclinación de los recursos de infraestructura: el gobierno invertirá NT$650 mil millones en infraestructura en los próximos cinco años. El retraso de la estación de Baishijiao refleja el deterioro de la posición estratégica de la región.

3.2 Lado de la demanda: cambios dramáticos en la estructura de compradores
Según datos de Centaline Property, entre las casas de lujo vendidas por más de 20 millones de yuanes en el tercer trimestre de 2023:

• La proporción de turistas continentales disminuyó de 35% en 2018 a 12%
• La proporción de compras de viviendas corporativas cayó de 28% a 9%
• La proporción de compradores por primera vez superó los 60%, lo que refleja una fuerte caída en la demanda de inversión

4. Interpretación experta e inspiración del mercado

4.1 Choque de opiniones en la industria

• Chan Hoi-chiu, director de investigación de Ricacorp: "Esta transacción es una llamada de atención para el mercado inmobiliario de lujo, que refleja las secuelas del desarrollo excesivo en los Nuevos Territorios del Noreste".
• El analista inmobiliario de DBS Bank, Qiu Zhuowen, afirma: "Cuando el rendimiento del alquiler de viviendas de lujo es inferior a los costes de financiación durante un largo periodo de tiempo, se desencadena un ajuste sistemático de la valoración"
• Pang Chan-jung, exdirector de valoración y valoración: "El gobierno debe reexaminar la política de SSD de 'talla única' para evitar perjudicar a los tenedores a largo plazo"

4.2 Cambios en los patrones de comportamiento de los inversores
De este caso se pueden resumir tres tendencias principales:

1. Desapalancamiento: los compradores generalmente requieren margen de negociación para hipotecas 30% y superiores, y son cautelosos con las hipotecas de alto índice.
2. El efectivo es el rey: la proporción de transacciones en efectivo para viviendas de lujo aumentará a 45% en 2023, duplicándose con respecto a 2018
3. Orientación funcional: la demanda de unidades de cuatro dormitorios se está reduciendo, y las unidades de tres dormitorios de entre 800 y 1200 pies cuadrados se están convirtiendo en el tipo de unidad principal.

5. Variables clave en los próximos tres años

5.1 El progreso de la estación Pak Shek Kok es una cuestión de vida o muerte
Según el último horario del MTR:

• El diseño detallado comenzará en 2026
• La construcción comenzará en 2030
• Finalización en 2034
  El período de 11 años seguirá frenando los precios de las propiedades locales

5.2 Riesgos bidireccionales de la política de tasas de interés
El gráfico de puntos de las tasas de interés de la Reserva Federal muestra:

• Mantener un entorno de tipos de interés elevados por encima de 5% en 2024
• El ciclo de recortes de tasas de interés podría comenzar en 2025
  Sin embargo, el saldo del sistema bancario de Hong Kong ha caído a 44.700 millones de dólares de Hong Kong, y hay un margen limitado para que caiga el tipo de interés estadounidense.

5.3 Se acerca el pico de oferta
El Departamento de Calificación y Valoración prevé que:

• La finalización media anual de viviendas privadas en Hong Kong alcanzará las 21.000 unidades entre 2024 y 2026
• La proporción de Nuevos Territorios del Noreste aumentará de los actuales 18% a 27%
  El ciclo de rotación de inventario puede extenderse a más de 24 meses

Conclusión

Esta transacción aparentemente aislada y deficitaria es en realidad un microcosmos de la transformación estructural del mercado inmobiliario de Hong Kong. Cuando el halo de las casas de lujo se desvanece, los dividendos de las políticas desaparecen y el ciclo de las tasas de interés se revierte, los inversores deben reexaminar la regla tradicional de "Ubicación, ubicación, ubicación". La difícil situación de Pak Shek Kok nos recuerda que en la rueda del desarrollo urbano no existe una ubicación privilegiada eterna, solo una lógica de valores en constante evolución. El mercado inmobiliario acelerará la diferenciación en el futuro, y aquellas "casas de lujo conceptuales" que carezcan de un apoyo sustancial pueden enfrentarse a una revalorización más brutal.