Tabla de contenido
Noticias del mercado: un Caitian Court de media altura de tres dormitorios en Taikoo Shing se vendió por 11,38 millones
La habitación G en el piso medio de Caitian Court en Taikoo Shing, isla de Hong Kong, con una superficie útil de 717 pies cuadrados, 3 dormitorios y 1 sala de estar, y vista a la torre, se vendió por NT $ 11,38 millones, con un práctico precio de NT$15.872 por pie cuadrado.
Centaline Real Estate declaró que el nuevo comprador es un usuario; el propietario original compró la unidad por NT$3,88 millones en enero de 2000 y la mantuvo durante 24 años. Después de la venta, el beneficio contable fue de 7,5 millones de yuanes y la unidad se apreció 1,9 veces.
Taikoo Shing, una urbanización en Lung Tung, al este de la isla de Hong Kong, ha registrado recientemente una transacción destacada. Un apartamento de 65 metros cuadrados y tres habitaciones, ubicado en la planta intermedia de la Sala G de la Torre Choi Tien, se vendió por 11,38 millones de dólares de Hong Kong, con un precio de transacción de 15.872 dólares de Hong Kong por metro cuadrado. Esta transacción inmobiliaria aparentemente ordinaria en realidad encarna los dramáticos cambios ocurridos en el mercado inmobiliario de Hong Kong a lo largo de un cuarto de siglo. Este artículo realizará un análisis profundo desde múltiples dimensiones para deconstruir el código de mercado detrás de esta transacción.
1. Análisis en profundidad del tema tratado
1.1 Mapa genético del lote
El estilo urbano de Taikoo Shing fue construido en 1987 por Swire Properties en 12 fases. La Torre Choi Tien fue la novena fase del proyecto. Se completó en 1991, durante la época dorada de la economía de Hong Kong. El edificio se encuentra en la intersección de King's Road y Taikoo Shing Road, a solo 350 metros a pie de la estación de MTR Taikoo. Se trata de una propiedad tradicional con un concepto de "cubierta ferroviaria". Las instalaciones de los alrededores incluyen Taikoo City Plaza, los grandes almacenes japoneses APITA, los cines UA y el patio de comidas Star Street, formando un ecosistema vivo autosuficiente.
1.2 Análisis micro unitario
La unidad de sala G que se vende esta vez está orientada al suroeste y tiene un diseño clásico de "sala de vidrio" con una tarifa de servicios públicos de 82%. El dormitorio principal tiene aproximadamente 120 pies cuadrados, los dos dormitorios secundarios tienen 85 y 75 pies cuadrados respectivamente, y la sala de estar adopta un diseño en forma de diamante con un ancho medido de 4,2 metros. Vale la pena señalar que, aunque la unidad está marcada con "vista al edificio", a través de la medición de la distancia del edificio, en realidad puede disfrutar de una vista parcial del mar del puerto de Victoria, lo que comúnmente se conoce en el mercado como una "unidad con vista al mar lateral".
2. Perspectiva de los datos de transacciones
2.1 Curva de tendencia de precios
El propietario original compró la propiedad por $3,88 millones en enero de 2000 y la ha conservado durante 24 años, atravesando múltiples ciclos de mercado:
- Durante el período del SARS en 2003, la valoración cayó a 2,8 millones.
- Después de la crisis financiera de 2008, se recuperó hasta los 5,2 millones.
- Valoración del período "Medidas Doblemente Duras" de 2015: 7,5 millones
- Durante el movimiento social de 2019, el número de personas descendió a 9,8 millones.
- El pico del mercado epidémico en 2021 alcanzó los 12,8 millones
El precio final de la transacción fue de 11,38 millones de dólares de Hong Kong, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) de 4,8%, superando la CAGR del índice Hang Seng de 2,1% durante el mismo período.
2.2 Comparación de la tasa de retorno
Según el análisis de rentabilidad del alquiler, el valor de mercado actual de la unidad es de aproximadamente 28.000 yuanes. Tras deducir los gastos de gestión y otros gastos, la rentabilidad neta del alquiler es de aproximadamente 2,61 TP3T. En comparación con el rendimiento de dividendos de las acciones de primera línea de HSBC Holdings en el mismo período (alrededor de 4,2%), muestra que la inversión residencial se centra más en la apreciación del capital.
3. Interpretación de la dinámica del mercado
3.1 Análisis del bloque Taikoo Shing
Según datos de Centaline Property, Taikoo Shing registró 58 transacciones en el primer trimestre de 2023, un aumento de 23% respecto al mismo período del año pasado. Entre ellos, la proporción de apartamentos de tres habitaciones aumentó de 35% a 42%, lo que refleja la recuperación de la demanda de cambio de casa. El precio promedio actual por pie cuadrado de los complejos habitacionales es de HK$16.500, lo que todavía está a HK$4% del máximo histórico de HK$17.200 en 2019, pero se ha recuperado en HK$11% desde el mínimo de 2022.
3.2 Panorama de la competencia en el este de Hong Kong
Comparación de urbanizaciones de referencia en el mismo distrito:
- Jardín Kornhill: Precio promedio por pie cuadrado: $14,800
- Lei King Wan: Precio promedio por pie cuadrado: $13,500
- Grand Promenade: Precio medio por pie cuadrado: 18.200 dólares de Hong Kong
Esto demuestra que Taikoo Shing ha logrado un equilibrio entre calidad y precio, manteniendo su posición de liderazgo en la región.
4. Perspectiva macroeconómica
4.1 Impacto del ciclo de tasas de interés
Según datos de la Autoridad Monetaria de Hong Kong, la tendencia del tipo preferencial desde el año 2000 es la siguiente:
- 2000: 8.5%
- 2003: 5.0%
- 2008: 5.25%
- 2023: 5.75%
La tasa hipotecaria actual es 32% más baja que cuando se compró la propiedad, pero ha aumentado 175 puntos básicos desde el mínimo histórico, lo que crea presión sobre los precios.
4.2 Cambios en la estructura del poder adquisitivo
Según los datos del Departamento de Investigación de Propiedades de Centaline, los compradores de Taikoo Shing son:
- 2000: Los usuarios locales representaron 78%
- 2023: Los profesionales de China continental representan 35%
- La proporción de inversores se mantuvo en 15%
Esto refleja el efecto dinamizador del programa “High Talent Link” en el mercado residencial de alta gama.
5. Interpretación de políticas y regulaciones
5.1 Análisis de la carga tributaria
Los principales impuestos y tasas que intervienen en esta transacción son:
- Impuesto de timbre ad valorem (DSD): 4,251 TP3T (comprador)
- Impuesto de timbre adicional (SSD): 0% (mantenimiento por más de 3 años)
- Honorarios y comisiones de abogados: aproximadamente 2%
El costo total de la transacción es de aproximadamente 6,25%, que es inferior a la tasa impositiva de 15% para quienes no compran una vivienda por primera vez, lo que indica que el comprador es un comprador de vivienda local por primera vez.
5.2 Aplicación del apalancamiento hipotecario
Según los requisitos de la prueba de estrés actual, si el comprador obtiene una hipoteca del 70%, su ingreso mensual debe alcanzar los 92.000 yuanes, lo que refleja que el comprador pertenece al grupo de ingresos medios a altos. En comparación con la situación del año 2000, cuando el 80% de las hipotecas estaban sujetas a pruebas de estrés cero, el umbral para el sector inmobiliario contemporáneo ha aumentado significativamente.
6. Implicaciones de la estrategia de inversión
6.1 Beneficios del período de tenencia
Esta transacción verifica las ventajas de la tenencia a largo plazo:
- 5 ciclos económicos completos
- Soportar 3 grandes shocks del mercado
- Se logró un rendimiento absoluto de 1,9 veces
Esto está en línea con la esencia de la estrategia de "comprar y mantener".
6.2 Momento del cambio de edificio
El propietario original vendió la propiedad cuando tenía 32 años, que era el período de máximo mantenimiento común en las grandes urbanizaciones. Las actuales reservas del fondo de mantenimiento de Taikoo Shing son de aproximadamente 850 millones de dólares de Hong Kong, o aproximadamente 4,2 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, lo que es un nivel saludable y refleja que el propietario ha comprendido con éxito la curva de depreciación de los activos.
7. Predicción de tendencias futuras
7.1 Plan de desarrollo para la Isla Este
Con el avance del proyecto de reconstrucción del Depósito de Tranvías Shau Kei Wan (que proporcionará 1.200 unidades), la expansión del Distrito de Arte de Oil Street y el plan de renovación de la barrera de ruido del Corredor Este, el área formará un nuevo triángulo de "cultura + comercio + residencia", que ayudará a consolidar la posición de Taikoo Shing como el "núcleo del Distrito Este".
7.2 Nuevas tendencias en el sector inmobiliario tecnológico
La investigación de JLL muestra que la tasa de vacancia de los edificios de oficinas de grado A en el este de la isla de Hong Kong se mantuvo en 8,5%, inferior al 9,8% en el centro. A medida que más empresas de tecnología financiera se instalen, seguirán impulsando la demanda de alquileres de alta gama en la zona.
Conclusión
Esta transacción inmobiliaria que abarca un siglo es como una historia en miniatura de la economía de Hong Kong. El salto en las cifras de 3,88 millones a 11,38 millones no sólo registra la apreciación de los ladrillos y las tejas, sino que también lleva la marca de los tiempos. A medida que las tasas de interés se normalizan y surge un nuevo panorama económico, la inversión inmobiliaria está pasando de ser un “juego de apalancamiento” a una “profundización de valor”, y la historia de Taikoo Shing aún está escribiendo un nuevo capítulo.
