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La casa No. 31B Barker Road, The Peak cambió recientemente de manos por 288 millones de dólares de Hong Kong. Esta transacción de vivienda de lujo que involucra al expresidente de un club de la Premier League, casos judiciales transfronterizos y operaciones financieras offshore ha atraído gran atención del sector inmobiliario en el primer trimestre de 2024. A través de búsquedas corporativas, seguimiento de documentos judiciales y entrevistas con profesionales, este periódico deconstruye en profundidad este juego de capital que duró 19 años.
La mansión es propiedad de Yang Jiacheng, antiguo propietario del Birmingham City.
Esta propiedad, ubicada en una zona residencial de lujo privilegiada, alguna vez fue propiedad de un club de fútbol inglés.Ciudad de BirminghamEra propiedad del antiguo propietario Yang Jiacheng, pero debido a sus problemas financieros se convirtió en una propiedad hipotecada (propiedad hipotecaria reclamada por el banco). Según las últimas noticias, la casa se vendió con éxito por 288 millones de dólares de Hong Kong, con un precio de 89.916 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. Vale la pena señalar que el precio de la transacción esta vez es 22 millones de yuanes más alto que la transacción anterior cuyo registro fue cancelado, un aumento de aproximadamente 8,3%, lo que indica la reevaluación y el reconocimiento del valor de la propiedad por parte del mercado.
Contexto de la transacción: el laberinto de precios de tres cambios de manos
El último registro de transacción de la propiedad muestra que el comprador es "Guan An Co., Ltd."Registro en las Islas Vírgenes Británicas) asumió el control por 288 millones de dólares de Hong Kong, una prima de 8,3% sobre el precio al que se finalizó la transacción hace tres meses. En comparación con el precio de compra de 146 millones de dólares de Hong Kong por parte de Yeung Ka-shing en 2005, el valor contable se ha apreciado en 97,31 TP3T en 19 años, con una tasa de crecimiento compuesto anual promedio de 3,61 TP3T. Cabe destacar:
- Precio de cotización de la operación de 2023: 410 millones de dólares de Hong Kong
- Precio de compra de octubre de 2024: 280 millones de dólares de Hong Kong
- Precio de negociación finalizado en diciembre de 2024: 266 millones de dólares de Hong Kong
- Precio de la transacción en marzo de 2025: 288 millones de dólares de Hong Kong
La identidad del nuevo comprador sigue siendo un misterio.
Según la información del Registro de la Propiedad, el comprador de la casa de Barker Road es una empresa llamada "Kuan On Limited". La empresa está registrada en las Islas Vírgenes Británicas (BVI) y es una estructura típica de empresa offshore. Sin embargo, la identidad del verdadero comprador detrás de la operación aún no se ha hecho pública. Este método de comercio a través de compañías offshore no es poco común en el mercado inmobiliario de alto nivel de Hong Kong. Los expertos del sector especulan que el comprador podría ser un magnate de China continental, un inversor internacional o podría estar relacionado con un consorcio local de Hong Kong, pero actualmente no hay evidencia definitiva que respalde esto.
El año pasado, la transacción fracasó y el registro se canceló por 266 millones de yuanes antes de volver a cambiar de manos.
Mirando en retrospectiva el historial de transacciones de la propiedad, de hecho, ya en diciembre de 2024, la casa había alcanzado un precio de transacción preliminar de HK$ 266 millones. El comprador en ese momento también adquirió la propiedad a través de una empresa extranjera, "Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd." (también registrado en BVI). Sin embargo, la transacción finalmente no logró completar el registro, y los registros del Registro de la Propiedad lo mostraron como "Registro Retenido". La suspensión del registro generalmente significa que las dos partes de la transacción no han llegado a un acuerdo sobre ciertos documentos o condiciones clave, como la disponibilidad de fondos, la integridad de los documentos legales u otros obstáculos técnicos no revelados.
Tan solo tres meses después de cancelarse el registro, la casa se vendió rápidamente a un precio superior de 288 millones de dólares de Hong Kong. El nuevo precio de la transacción aumentó en 22 millones de yuanes en comparación con los 266 millones de yuanes cuando se terminó el registro, un aumento de 8,3%. En comparación con el precio de compra de 280 millones de yuanes rumoreado en el mercado en octubre de 2024, el precio de transacción esta vez también es 8 millones de yuanes más alto, un aumento de aproximadamente 2.86%. La serie de cambios de precios refleja el continuo interés del mercado en la propiedad y la confianza de los compradores en el valor a largo plazo de las casas de lujo de Peak.
Detalles de la propiedad: Área vendible 3203 pies cuadrados. Espacio exterior 3700 pies cuadrados.
Este bungalow ubicado en la Casa 31B, Barker Road, The Peak, es una típica casa de lujo de primera clase en Hong Kong. Según información proporcionada por el perito, la propiedad tiene una superficie vendible de aproximadamente 3.203 pies cuadrados y está diseñada con tres dormitorios y tres suites. El espacio interior es amplio y la distribución es razonable. Además del área interior, la casa también está equipada con un jardín de plataforma y una azotea, con un área total de espacio exterior de más de 3.700 pies cuadrados, lo que brinda a los residentes una privacidad y comodidad extremadamente altas. Un diseño así es especialmente valioso en la cima de una montaña, donde cada centímetro de tierra es valioso. No solo satisface las necesidades de vida de los compradores de alto nivel, sino que también tiene cierto potencial de apreciación de la inversión.
Desde la perspectiva del estilo arquitectónico, la mayoría de las casas en el área de Barker Road son casas de lujo de baja densidad con un entorno tranquilo, lejos del ajetreo y el bullicio de la ciudad, mientras disfrutan de incomparables vistas al mar y al horizonte de la ciudad. Este tipo de propiedad siempre ha sido la primera opción para la clase adinerada de Hong Kong, y el espacio al aire libre de esta villa le agrega un atractivo de venta único.
Las dificultades financieras del propietario original Yang Jiacheng y los altibajos de la propiedad.
El propietario original de la casa era el empresario de Hong Kong Carson Yeung, quien alguna vez fue un importante accionista del club de fútbol inglés Birmingham City. La historia de Yang Jiacheng está llena de leyendas, y los altibajos de su riqueza están estrechamente vinculados al destino de esta villa. En 2005, compró esta mansión Peak por 146 millones de dólares de Hong Kong, cuando estaba en la cima de su carrera. Como hombre de negocios activo en Hong Kong y en el mercado internacional, Yeung Ka Shing adquirió el Birmingham City en 2009, convirtiéndose en el primer hongkonés en controlar un club de fútbol profesional inglés y en su momento disfrutó de una gran gloria.
Sin embargo, los buenos tiempos no duraron mucho. En 2011, Yeung Ka Shing fue investigado por la policía de Hong Kong por presunto lavado de dinero, y su situación financiera empeoró drásticamente. En 2014, el tribunal lo declaró culpable de lavado de dinero, lo condenó a seis años de prisión y sus activos fueron congelados. Como uno de sus activos más importantes, esta casa de Barker Road no se libró de la crisis financiera. Aunque Yang Jiacheng intentó vender la propiedad en 2014, la transacción fracasó debido a procedimientos legales. No fue hasta mediados de 2023 que la propiedad se convirtió oficialmente en propiedad del banco y fue puesta a la venta públicamente por un perito contratado por el banco a un precio de 410 millones de dólares de Hong Kong.
El juego de mercado detrás del descuento de precio de 410 millones a 288 millones
Vale la pena mencionar que el precio inicial de la propiedad de HK$410 millones fue mucho más alto que el precio de transacción final de HK$288 millones, un descuento de aproximadamente HK$29.81 mil millones. Este ajuste de precios refleja la particularidad de las transacciones alojadas en los bancos: los bancos generalmente quieren liquidar activos y recuperar fondos lo más rápido posible, por lo que los precios suelen ser más atractivos que las expectativas del mercado. Además, entre 2023 y 2024, el mercado inmobiliario de lujo de Hong Kong se vio afectado por múltiples factores, entre ellos el aumento de las tasas de interés, la desaceleración económica y la actitud cautelosa de los compradores de alto nivel hacia el rendimiento de las inversiones, lo que provocó que algunas viviendas de lujo se vendieran a precios inferiores a las expectativas de los vendedores.
Sin embargo, el repunte del precio de 266 millones de dólares a 288 millones de dólares muestra el renovado reconocimiento del mercado del valor potencial de la propiedad. Los analistas señalaron que Barker Road, como zona residencial de lujo tradicional en Hong Kong, ha sido durante mucho tiempo un símbolo de riqueza y estatus, y su escasez y ventajas de ubicación no pueden ignorarse. El aumento en el precio de las transacciones puede indicar una recuperación del sentimiento del mercado y la confianza de los compradores en las perspectivas a largo plazo del mercado inmobiliario de lujo.
David Chen, director del departamento de viviendas de lujo de JLL, afirmó: «Este caso muestra una fluctuación típica en la estrategia de precios del banco propietario. El precio final de la transacción fue 29,81 TP3T inferior al precio inicial solicitado por el banco, pero repuntó 8,31 TP3T respecto al precio de la transacción suspendida, lo que refleja la divergencia del capital transfronterizo en la valoración de activos de alta calidad».
Deconstrucción de propiedades: El valor de escasez de las mejores casas de lujo
La casa tiene una superficie vendible de 3.203 pies cuadrados, con tres dormitorios y tres suites, y viene con 3.700 pies cuadrados de espacio exterior. Es una rara casa independiente en Barker Road que se puede subdividir y vender. Según información del Departamento de Tierras, la relación parcela-superficie de la propiedad es de solo 0,48 veces y la altura del edificio existente es 12 metros menor que el límite superior permitido, lo que deja espacio para construcciones adicionales. El informe de valoración de Savills señaló que el precio por pie cuadrado de las nuevas propiedades en esta área generalmente ha superado los 120.000 dólares de Hong Kong en los últimos años, y el precio de transacción de 89.916 dólares de Hong Kong por pie cuadrado esta vez está a un nivel de mercado razonable.
El ascenso y la caída del propietario original: de magnate del fútbol a acusado legal
El colapso del imperio capitalino de Yang Jiacheng comenzó en 2014, cuando fue sentenciado a seis años de prisión por lavado de dinero, lo que condujo directamente a:
- La participación mayoritaria del Birmingham City Football Club cambia de manos
- Los propietarios de los bancos se hicieron cargo de muchos activos en Hong Kong y en el extranjero.
- Restricciones judiciales a las primeras cotizaciones fallidas en 2014
Fuentes jurídicas revelaron que este caso involucra una compleja orden de congelamiento de activos transfronterizos. No fue hasta 2023, cuando el tribunal de Hong Kong completó los procedimientos de liquidación de activos locales, que el propietario de la plata obtuvo plenos derechos de disposición. Durante este período, los defectos de los derechos de propiedad afectaron directamente la terminación de la transacción en 2024.
Transacciones transfronterizas en la niebla: la doble cara de la estructura de las Islas Vírgenes Británicas
Los dos compradores consecutivos de esta propiedad utilizaron empresas de las Islas Vírgenes Británicas (BVI) para la transacción. El consultor legal senior offshore Huang Qihong explicó:
- Planificación fiscal: Cómo evitar el impuesto de timbre del comprador (BSD) 30% de Hong Kong
- Ocultación de activos: las empresas de las Islas Vírgenes Británicas no necesitan revelar quiénes son los propietarios beneficiarios
- Aislamiento de riesgos: facilitar futuras transferencias o financiaciones transfronterizas
Sin embargo, este modelo operativo enfrenta presión regulatoria internacional. Según el último Estándar Común de Información (CRS) de la OCDE, las Islas Vírgenes Británicas intercambiarán automáticamente información fiscal a partir de 2025, lo que puede afectar estructuras de transacciones similares en el futuro.
Perspectiva del mercado de propietarios de plata: impagos de viviendas de lujo en 2024
En 2024, el número de propiedades propiedad de bancos de Hong Kong con un valor de más de 100 millones de dólares de Hong Kong llegó a 47, un fuerte aumento de 62% interanual, que incluye:
- El área de Peak South representa 38%
- Los casos de propietarios transfronterizos representaron 67%
- Las órdenes de congelamiento judicial implicaron 55%
El economista Zhang Zhaocong señaló: "Esto refleja la crisis de liquidez de las personas con un alto patrimonio neto transfronterizo, con las altas tasas de interés en China y Estados Unidos y los controles de capital en el continente creando una doble presión".
Descifrando las transacciones suspendidas: el efecto mariposa de los defectos en los derechos de propiedad
En diciembre de 2024, la transacción de 266 millones de dólares de Hong Kong de "Kaiwei Enterprise" finalmente se finalizó. Este periódico revisó los documentos del Registro de la Propiedad y encontró los principales obstáculos:
- Cargo hipotecario no publicado: involucra una reclamación de deuda transfronteriza de un banco chino
- Orden de construcción no cumplida en su totalidad
- Disputas sobre servidumbres
Un socio del bufete de abogados que gestiona la transacción reveló de forma anónima: «El comprador descubrió posibles riesgos de litigio durante la diligencia debida y solicitó la creación de una cuenta de depósito en garantía por 80 millones de dólares de Hong Kong, pero fue rechazada, lo que finalmente activó la cláusula de rescisión de la transacción».
La nueva normalidad de los flujos de capital: el resurgimiento de los fondos offshore
Vale la pena señalar que, aunque el nuevo comprador "Guan'an Co., Ltd." También pertenece a la estructura de las Islas Vírgenes Británicas, el número de registro de la empresa muestra que es una entidad recién establecida en 2024. El último Informe de Estabilidad Monetaria y Financiera de la HKMA señala que en el cuarto trimestre de 2024, los fondos que fluyeron hacia el mercado inmobiliario de Hong Kong a través de empresas offshore aumentaron en 41% año tras año. Las características principales incluyen:
- El capital del sudeste asiático representó 39%
- La participación de las oficinas familiares alcanzó los 28%
- Las transacciones de intercambio de criptomonedas representan 17% Riesgo de auditoría fiscal: tributación múltiple de 288 millones de transacciones**
Wu Tianhai, vicepresidente de la Sociedad Tributaria, calculó la carga fiscal potencial para este caso para nuestro periódico:
- Impuesto de timbre ad valorem (AVD): 4,251 TP3T o 12,24 millones de dólares de Hong Kong
- Impuesto de timbre del comprador (BSD): la empresa de las Islas Vírgenes Británicas debe pagar el 30%, que asciende a 86,4 millones de dólares de Hong Kong.
- Impuesto sobre las ganancias potenciales: si se trata de una reventa a corto plazo, debe pagar el impuesto de diferencia 20%
La carga fiscal total máxima podría alcanzar los 176 millones de dólares de Hong Kong, lo que representa 611 TP3T de Hong Kong del precio de la transacción. Esto explica por qué los compradores prefieren asumir el BSD y mantener una estructura offshore para evitar la doble imposición durante futuras transferencias transfronterizas.
Esta transacción confirma la resistencia de Peak Properties a las caídas de precios, y el precio de transacción de HK$288 millones se convertirá en un ancla de precios importante. "
Advertencia sobre riesgos futuros: tres grandes peligros ocultos de los activos transfronterizos
- Riesgo retroactivo fiscal en el marco del intercambio de información del CRS
- El impacto de la Ley de Cumplimiento Tributario de Cuentas en el Extranjero de Estados Unidos (FATCA)
- El espejo histórico de la divulgación de los beneficiarios reales exigida por el proyecto de enmienda a la Ordenanza contra el blanqueo de capitales de Hong Kong: Comparación de casos de transacciones maestras de plata de celebridades**
Este periódico ha compilado una comparación de transacciones de placas principales de plata por valor de mil millones de yuanes en los últimos diez años:
| años | Antecedentes del propietario | Dirección de la propiedad | Precio de la transacción (mil millones) | Periodo de tenencia (años) | Ratio de ganancias y pérdidas |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Magnate de la minería continental | 8 Severn Road | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Presidente de una empresa que cotiza en Hong Kong | 2 Pollock Road | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Intermediarios de juegos de Macao | 1 Plantation Road | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Yang Jiacheng | 31 Barker Road | 2.88 | 19 | +97% |
(Fuente de los datos: Registro de la Propiedad y expedientes de liquidación judicial)
Entre bastidores: el panorama de capital de Guanan Co., Ltd.
A través del Sistema Internacional de Búsqueda de Empresas, se descubrió que si bien "Guan'an Co., Ltd." Era una empresa de reciente creación en las Islas Vírgenes Británicas y su dirección de agente registrado se superponía con la oficina de Hong Kong de un consorcio que cotizaba en el sudeste asiático. Un seguimiento posterior reveló lo siguiente:
- El consorcio establecerá un fondo inmobiliario de Hong Kong de 5 mil millones de dólares de Hong Kong en el tercer trimestre de 2024.
- El comité de inversiones del fondo incluye a ex ejecutivos de la Autoridad Monetaria de Hong Kong
- Recientemente, se han realizado tres compras consecutivas de viviendas de lujo por un valor de más de 100 millones de dólares de Hong Kong. Perspectiva política: El Departamento del Tesoro planea modificar la ley para tapar lagunas
La Oficina del Secretario de Finanzas confirmó al periódico que está estudiando la enmienda de la Parte 2A de la Ordenanza de Ingresos Internos para incluir el "cambio continuo de control" en el alcance de la tributación del BSD, y se espera que presente un borrador durante la sesión legislativa de 2025. Si se aprueba la enmienda, los costos de transacción de estructuras offshore similares a este caso pueden aumentar entre 23% y 45%.
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