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El imperio de los bienes de lujo y el carnaval de los alquileres exorbitantes
Propiedad de Emperor Entertainment Group, el alquiler mensual se desplomó desde un pico de 7,5 millones de yuanes en 2015 a 1,5 millones de yuanes en la actualidad, una caída del 80%. Este sorprendente cambio no sólo refleja los drásticos shocks en el mercado minorista de Hong Kong, sino que también revela el profundo impacto de la epidemia, los cambios en los patrones de consumo y el entorno económico en el principal distrito comercial.
Esta calle, de tan sólo 300 metros de longitud, fue en su día un «barómetro» de la industria minorista mundial. En 2013, la consultora inmobiliaria internacional DTZ publicó un informe que nombró a Russell Street como la "ubicación minorista más cara del mundo", con un alquiler de 2.630 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, superando a la Quinta Avenida de Nueva York y los Campos Elíseos de París. En aquella época, este era un campo de batalla para las principales marcas de lujo: aquí se alineaban las tiendas insignia de marcas internacionales como Prada, Gucci y Louis Vuitton, los escaparates estaban brillantemente iluminados toda la noche y por todas partes se podían ver turistas arrastrando maletas para ir de compras.
La loca lógica de los “7,5 millones de alquileres mensuales”
En 2015, Emperor International alquiló toda la tienda ubicada en 22 a 24 Russell Street a la marca de lencería italiana LA PERLA por un alquiler mensual de 7,5 millones de dólares de Hong Kong, estableciendo un récord para el precio de alquiler más alto para una sola tienda en Hong Kong en ese momento. Teniendo en cuenta una superficie de propiedad de aproximadamente 10.000 pies cuadrados, el alquiler por pie cuadrado llega a los 750 dólares de Hong Kong, lo que representa la máxima expresión de que "cada centímetro de terreno vale mucho dinero". Detrás de este acuerdo está la década dorada de la industria minorista de Hong Kong (2004-2014): la política de viajes gratuitos condujo a una “fiebre de compras” entre los clientes de lujo del continente, las ventas de bienes de lujo crecieron más de 20% por año y los dueños de tiendas disfrutaron de enormes ganancias por aumentos anuales de alquiler de 30%.
La cruel realidad de pasar de 7,5 millones a 1,5 millones
La epidemia es sólo la gota que colma el vaso
En septiembre de 2020, LA PERLA finalizó su contrato de arrendamiento a largo plazo y comenzó a reclutar inquilinos a corto plazo en 22 a 24 Russell Street, pero nadie estaba interesado. No fue hasta 2024 que la propiedad finalmente firmó un contrato a largo plazo con un alquiler mensual de HK$1,5 millones, una fuerte caída de HK$80% desde su pico. Este no es un caso aislado: el alquiler mensual de la enorme tienda en el sótano del Emperor Watch & Jewellery Centre en 8 Russell Street cayó de 9 millones de dólares de Hong Kong en su punto máximo a 2 millones de dólares de Hong Kong en 2023; La tienda insignia de BURBERRY en el número 60 de la misma calle incluso rescindió su contrato de arrendamiento antes de lo previsto en 2020, poniendo fin a su contrato de arrendamiento de diez años.
Los cambios estructurales detrás de los datos
- Deslujo del comercio minorista
En 2019, debido al movimiento social y al cierre de fronteras causado por la epidemia, los turistas que viajaban libremente desde el continente desaparecieron y las ventas de artículos de lujo se desplomaron de 101 mil millones de dólares de Hong Kong en 2018 a 35 mil millones de dólares de Hong Kong en 2022. Las marcas han recurrido a canales en línea de menor costo o tiendas insignia experienciales, y la demanda de tiendas callejeras tradicionales ha caído drásticamente. - La cadena ecológica de tiendas está rota
La estructura piramidal de alquiler del pasado, "tienda insignia de lujo - moda de calle - farmacia", se ha derrumbado. La tasa de vacancia de los locales comerciales en la zona central alcanzará los 15,6% en 2023, y los propietarios se verán obligados a aceptar el triple enfoque de "alquiler a corto plazo, subarrendamiento y reducción del alquiler". - Una revolución en los patrones de consumo
El poder de consumo local de Hong Kong es débil y la Generación Z prefiere el “consumo experiencial” en lugar de las compras ostentosas. Centros comerciales como K11 Musea y Pacific Place atraen a clientes con su selección de arte y experiencias inmersivas, y las tiendas tradicionales en la calle se han convertido en "escenarios obsoletos".
¿Por qué el mito de Russell Street es insostenible?
Las consecuencias de la adicción a los viajes gratis
La industria minorista de Hong Kong ha dependido anormalmente durante mucho tiempo de los turistas continentales. En 2018, los turistas que viajan gratis representaron 42% de las ventas minoristas. Cuando cambian factores como el entorno político, las políticas de visas y las fluctuaciones del tipo de cambio, queda plenamente expuesta la debilidad de la falta de una fuente diversificada de clientes. En cambio, en distritos comerciales como Ginza en Tokio y Myeongdong en Seúl, el consumo local representa más del 60% y su capacidad para resistir choques externos es mayor.
El efecto de reacción de la hegemonía inmobiliaria
En los últimos veinte años, los promotores inmobiliarios han exprimido los beneficios de los minoristas firmando contratos a largo plazo y aumentando los alquileres cada año. Tomando Chow Tai Fook como ejemplo, su informe financiero de 2022 muestra que los costos de alquiler representan 18% de ingresos, mientras que el promedio de los pares internacionales es de solo 5-8%. Cuando el mercado cambia, los propietarios prefieren dejar sus locales vacíos antes que reducir significativamente los alquileres, lo que agrava el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
El punto ciego fatal de la planificación urbana
El gobierno ha permitido durante mucho tiempo que las tiendas en áreas centrales se vuelvan "orientadas al lujo" y ha descuidado el equilibrio de la ecología comercial de la comunidad. Lee Garden Road y Percival Street alrededor de Russell Street estaban originalmente llenas de restaurantes de té, librerías y otros negocios populares, pero fueron reemplazados por cadenas de farmacias y joyerías en el frenesí del alquiler, y eventualmente se convirtieron en una "zona turística estereotipada".
Cambios permanentes en los patrones de consumo después de la epidemia
La epidemia ha acelerado el cambio de los consumidores del mundo offline al online, y las ventajas de conveniencia y precio del comercio electrónico han debilitado la competitividad de las tiendas físicas. Aunque la industria del turismo se ha recuperado gradualmente después de la epidemia, los hábitos de consumo de los turistas continentales han cambiado y el consumo de lujo se ha desplazado más hacia tiendas libres de impuestos o mercados extranjeros, y el atractivo de Causeway Bay ha disminuido.
Presión por los altos alquileres y costos operativos
Durante los períodos pico, los alquileres en Russell Street pueden alcanzar los 858 dólares por pie cuadrado, lo que representa un gran desafío para la rentabilidad de los minoristas. Durante la epidemia, los ingresos de los minoristas se desplomaron y muchas marcas optaron por reducir el tamaño de sus tiendas o salir de los mercados con alquileres altos. Aunque el alquiler ahora ha bajado a 172 dólares por pie cuadrado, sigue siendo un gasto considerable para algunas marcas.
La competencia del mercado y el auge de los distritos comerciales emergentes
El mercado inmobiliario comercial de Hong Kong está experimentando una reorganización. El desarrollo de distritos comerciales emergentes como West Kowloon y Tsim Sha Tsui ha atraído la atención de algunas marcas y consumidores. Los alquileres en estas zonas son relativamente bajos y las instalaciones de apoyo son más modernas, lo que supone una presión competitiva para las zonas centrales tradicionales como Causeway Bay.
Entorno económico incierto
La lenta recuperación económica mundial y las intensificadas tensiones geopolíticas han afectado hasta cierto punto el atractivo de Hong Kong como centro financiero internacional. Los minoristas se están volviendo más cautelosos en sus estrategias de expansión y prefieren contratos de arrendamiento a corto plazo o modelos operativos flexibles en lugar de contratos de arrendamiento a largo plazo y de alto costo.
Inspiración del mercado: Adaptación y transformación de la industria minorista
La caída de los alquileres en Russell Street ha hecho sonar la alarma para el mercado minorista y los propietarios de propiedades de Hong Kong, pero también ha proporcionado una oportunidad para la transformación de la industria. He aquí algunas revelaciones que vale la pena destacar:
El auge de los modelos de arrendamiento flexible
La popularidad de los alquileres a corto plazo y las tiendas temporales refleja las estrategias de respuesta de los minoristas a las incertidumbres del mercado. Los propietarios de inmuebles necesitan adaptarse a esta tendencia y atraer marcas ofreciendo condiciones de arrendamiento más flexibles. El intento de alquiler a corto plazo de Emperor International durante la epidemia es un caso de éxito.
La importancia de la diversificación
El modelo minorista tradicional ya no puede soportar alquileres altos, y los propietarios de propiedades deberían considerar utilizar el espacio comercial para fines diversificados, como la venta minorista experiencial, actividades culturales o industrias creativas. El caso de la tienda de novias de Hins Cheung demuestra el potencial del comercio minorista no tradicional.
Combinación de digitalización y experiencia offline
Con el auge del comercio electrónico, el valor de las tiendas físicas radica en brindar una experiencia única al consumidor. Las marcas necesitan aumentar el atractivo de sus tiendas a través de un diseño inmersivo, actividades interactivas y otros medios. Los propietarios de propiedades en Russell Street pueden trabajar con los inquilinos para crear escenarios de consumo más actuales.
Reposicionamiento de los niveles de alquiler
El alquiler actual por pie cuadrado en Russell Street es de $172, una caída significativa desde su pico, pero aún más alto que algunos distritos comerciales emergentes. Los propietarios de propiedades necesitan reevaluar las estrategias de precios de alquiler, equilibrar los ingresos y las tasas de ocupación y garantizar la competitividad a largo plazo de la propiedad.
El futuro de Russell Street: ¿renacimiento o conversión en un "cementerio de artículos de lujo"?
Supervivencia a corto plazo: de la “gran tienda” a la “fragmentación”
Los propietarios comenzaron a dividir las enormes tiendas de decenas de miles de metros cuadrados y a alquilarlas. La antigua tienda insignia de BURBERRY en 60 Russell Street ahora está subarrendada a marcas deportivas, cafeterías y centros de belleza médica, y el alquiler total es 15% más alto que cuando tenía un solo inquilino. Este modelo “descentralizado” puede convertirse en la norma durante el período de transición.
Transformación a medio plazo: la cultura local potencia el espacio comercial
Los jóvenes emprendedores han propuesto transformar tiendas vacías en "espacios de co-creación cultural", como presentar marcas de diseñadores locales y realizar mini exposiciones de arte. Tomemos como ejemplo el modelo de la calle Chifeng de Taipei y utilicemos la "economía de callejones" para reconstruir el encanto del barrio.
Reforma estructural de largo plazo: romper el ciclo de la hegemonía inmobiliaria
El gobierno necesita introducir una "política de revitalización de los distritos comerciales principales", que incluya impuestos sobre las viviendas vacantes, controles de alquileres y cuotas comerciales. Más fundamentalmente, necesitamos deshacernos de la dependencia de la "financiación inmobiliaria" y desarrollar nuevos motores económicos como la tecnología y la cultura para brindar apoyo diversificado a los bienes raíces comerciales.
Perspectivas de futuro: ¿Podrá Causeway Bay recuperar su gloria?
Aunque el desplome de los alquileres en Russell Street resulta impactante, el estatus de Causeway Bay como núcleo minorista de Hong Kong no se ha visto afectado por completo. Con la recuperación gradual de la industria turística de Hong Kong y la mayor integración entre China continental y Hong Kong, se espera que Causeway Bay abra nuevas oportunidades. Sin embargo, el camino hacia la recuperación no es fácil. A continuación se presentan varios factores clave que afectarán las tendencias futuras:
- La velocidad de la recuperación del turismo
El regreso de los turistas continentales es la clave para la recuperación del mercado minorista de Causeway Bay. Con la flexibilización de las políticas de despacho de aduanas entre ambos lugares, la confianza del consumidor se está recuperando gradualmente, pero aún queda por ver si se podrá reproducir el auge del consumo de lujo del pasado. - Innovación del nuevo modelo de retail
En el futuro, la industria minorista de Causeway Bay necesita más innovación, como introducir experiencias de consumo impulsadas por la tecnología, crear distritos comerciales temáticos o combinarla con turismo cultural. Estas iniciativas ayudan a atraer a consumidores más jóvenes y turistas internacionales. - Apoyo a políticas y planificación urbana
Las políticas del gobierno para revitalizar las industrias minorista y turística afectarán directamente el futuro de Causeway Bay. Se espera que mediante incentivos fiscales, programas de vales para consumidores o proyectos de renovación urbana, Causeway Bay recupere su atractivo comercial. - El impacto de la economía global
Como ciudad internacional, el mercado minorista de Hong Kong se ve profundamente afectado por las fluctuaciones económicas mundiales. Si el entorno económico mundial continúa siendo lento, la voluntad de los minoristas de expandirse puede verse aún más frenada.
Comparación de casos globales: ¿Qué ciudades han escapado a la “trampa de los alquileres altísimos”?
Tokio Ginza: Equilibrio entre alta gama y localización
Aunque Ginza cuenta con tiendas insignia de LV y Chanel, ha preservado confiterías y talleres artesanales japoneses centenarios a través de la "economía callejera clandestina" y ha promulgado leyes para limitar la expansión excesiva de marcas extranjeras. Su tasa de vacancia de tiendas ha sido inferior a 5% durante mucho tiempo, y el rango de fluctuación del alquiler es solo un tercio del de Hong Kong.
Oxford Street de Londres: de desierto comercial a renacimiento de la economía de la experiencia
Afectada por el impacto del comercio electrónico, la tasa de desocupación de Oxford Street alcanzó los 10% en 2018. El gobierno local impulsó el plan "Business Improvement District" (BID), que subvencionó a las marcas para construir espacios de experiencia como probadores de realidad aumentada y tiendas temporales, y transformó las tiendas vacías en salas de exposiciones de arte, lo que logró aumentar el flujo de personas en 30%.
Orchard Road, Singapur: Control de alquileres impulsado por el gobierno
La Autoridad de Renovación Urbana de Singapur ha establecido un "Índice de alquiler de áreas comerciales centrales", ha impuesto recargos a los propietarios que aumenten excesivamente los alquileres y ha exigido a los centros comerciales que reserven 20% de espacio para marcas locales. En 2023, los alquileres de los comercios de Orchard Road solo caerán 15% desde su punto máximo, lo que los hace mucho más resistentes que los de Hong Kong.
Russell Street al anochecer, una encrucijada en Hong Kong
De un alquiler mensual de 7,5 millones de dólares de Hong Kong a 1,5 millones de dólares de Hong Kong, la caída de Russell Street no es sólo la decadencia de una calle, sino también un microcosmos de la transformación económica de Hong Kong. Cuando el "bono de viaje gratuito" retroceda y el "mito inmobiliario" se haga añicos, esta ciudad debe hacer frente a contradicciones profundas: ¿debería seguir complaciéndose en la imagen ilusoria de la "economía de especulación comercial" o debería aprender de sus errores y reconstruir un ecosistema empresarial diverso, inclusivo y sostenible?
En el nuevo entorno del mercado, la respuesta flexible, la gestión innovadora y la comprensión precisa de las necesidades de los consumidores serán la clave para la reactivación de Causeway Bay. La “caída” de los alquileres en Russell Street puede ser una crisis, pero también puede ser una oportunidad para que el sector minorista experimente una transformación. ¿Podrá la Causeway Bay del futuro encontrar un nuevo posicionamiento en la transformación? La respuesta puede estar escondida en las ventanas vacías de Russell Street que aún no se han llenado con logotipos de lujo.
Calle Russell(Inglés: Russell Street) se encuentra enHong KongDistrito de Wan ChaiBahía CausewayLa calle del lado oeste, de un solo sentido de circulación en dirección oeste, comienza desde el este.Lee Garden Road, al oesteCanal Road Este. Russell Street ahora esBahía CausewayUna de las calles más transitadas deCalle PercivalLa sección de Edom ha sido reservada para uso permanente.Zona peatonal, una sección al oeste de (Times SquareEl exterior también está designado como zona de prioridad peatonal y el terreno está abandonado.asfaltoY cambia a rojoladrillo.
Lectura adicional:
