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En Hong Kong, una Corporación de Propietarios (OC) es un organismo estatutario establecido bajo la Ordenanza de Administración de Edificios (Cap. 344) para administrar los asuntos comunes de un edificio en nombre de todos los propietarios. Sus poderes y deberes se derivan principalmente de la legislación pertinente y del contrato de convenio mutuo (si lo hubiera). A continuación se presenta una descripción general de los principales poderes del CO:
| Categoría de potencia | Contenido específico | Base legal |
|---|---|---|
| Gestión del espacio público | Mantener la limpieza, controlar y gestionar las áreas comunes. | Artículos 14 y 18 |
| Seguros y Finanzas | Compra un seguro contra incendios y recupera deudas | Artículo 18(2)(d) |
| Acción legal | Solicitar una orden judicial, emprender acciones legales contra la empresa gestora o el propietario moroso | Sección 45 y Anexo 10 |
| Nombramiento y Supervisión | Nombrar/despedir al personal de la empresa de administración de propiedades y supervisar su trabajo. | No hay disposiciones claras basadas en el estatus de la persona jurídica |
1. Gestión de las zonas comunes del edificio
- Mantenimiento y reparación:Responsable de la reparación, mantenimiento y mejora de las áreas públicas del edificio (como ascensores, pasillos, muros exteriores, azoteas, etc.).
- Limpieza y seguridad:Contratar empresas de limpieza, personal de seguridad y gestionar el funcionamiento de instalaciones públicas (como estacionamientos y clubes).
- Estableciendo las reglas:Establecer reglas de gestión de edificios (como control de ruido y eliminación de basura) y exigir a los propietarios y residentes que las cumplan.
2. Poder financiero
- Cobro de comisiones de gestión:Las tarifas de administración se cobran a los propietarios para cubrir los gastos diarios del edificio y reservar fondos.
- Manejo de fondos:Abrir una cuenta bancaria para administrar fondos, mantener registros financieros de acuerdo con las regulaciones y publicar cuentas para los propietarios periódicamente.
- Cobro de deudas:Emprender acciones legales contra los propietarios que no pagan las tarifas de administración (por ejemplo, presentar una solicitud de recuperación ante el Tribunal de Tierras).
3. Ejecución de los términos de la escritura de pacto mutuo
- Si el edificio tiene una escritura de pacto mutuo, la corporación tiene el derecho de hacer cumplir los términos de la escritura, como detener la reconstrucción ilegal, la ocupación ilegal de espacios públicos, etc.
- En caso necesario, puede solicitar una medida cautelar al tribunal o reclamar una indemnización al propietario correspondiente.
4. Convocar una reunión de propietarios
- Reunión de propietarios:La corporación debe celebrar reuniones generales anuales (AGM) y reuniones generales especiales (EGM) de conformidad con la ordenanza para discutir asuntos importantes (como reparaciones importantes, cambios en el presupuesto de gestión, etc.).
- Poder de decisión:Las decisiones importantes (como utilizar el fondo de reserva y llevar a cabo proyectos con un valor superior a 200.000 dólares de Hong Kong) deben ser aprobadas por la reunión de propietarios.
5. Designación de una sociedad gestora
- La corporación puede designar una empresa de administración de propiedades mediante licitación o negociación y supervisar el desempeño de sus servicios.
- Si la sociedad gestora no cumple sus obligaciones contractuales, la corporación tiene derecho a rescindir el contrato.
6. Derecho a acción legal
- Una corporación puede presentar una acción o defender una acción en su propio nombre, por ejemplo:
- Presentar acciones civiles contra los propietarios que incumplan el contrato de mutuo acuerdo o las normas de administración.
- Reclamación por negligencia o incumplimiento de contrato por parte de un tercero (como un contratista).
7. Otros derechos
- Comprar seguro:Adquirir seguros contra incendios, seguros de responsabilidad civil, etc. para las zonas públicas del edificio.
- Manejo de quejas:Coordinar disputas entre propietarios o residentes (como fugas de agua, problemas de ruido).
- Supervisión de cumplimiento:Asegúrese de que el edificio cumpla con las regulaciones gubernamentales (como regulaciones contra incendios, estándares de seguridad de construcción).
8. Limitación de los poderes corporativos
- Debe cumplir con las leyes y el acto de pacto mutuo.:La corporación no puede actuar más allá de su autoridad y todas las decisiones deben cumplir con la Ordenanza de Administración de Edificios y el pacto mutuo.
- Supervisado por el propietario:
- Los propietarios pueden vetar las resoluciones de la corporación a través de una reunión de propietarios.
- Los propietarios pueden inspeccionar las actas de las reuniones y los estados financieros de la corporación.
- Mecanismo de quejas:Si el propietario considera que el OC ha abusado de su poder, puede presentar una queja ante la Oficina de Distrito, el Tribunal de Tierras o el tribunal.
9. Detalles inesperados
Un detalle inesperado es que si bien el presidente de la corporación es responsable de presidir las reuniones y representar a la corporación externamente, según la ley, el presidente no tiene poder estatutario independiente y las decisiones deben ser votadas por la junta de propietarios. Esto significa que los asuntos importantes no pueden ejecutarse basándose únicamente en la decisión del presidente, y la violación de esta disposición puede implicar responsabilidad legal, lo que tiene un impacto significativo en la participación de los propietarios en la gestión.
10. Situación actual y controversia
A partir del 3 de abril de 2025, los poderes de las corporaciones de propietarios en Hong Kong ocasionalmente generan controversia, como por ejemplo la distribución de poderes entre las empresas de gestión y los propietarios. Algunos propietarios creen que las empresas de gestión tienen demasiado poder y que a las corporaciones les resulta difícil supervisarlas eficazmente, y establecer una corporación se considera una forma eficaz de resolver este problema. Sin embargo, los procedimientos de constitución son complicados y requieren un alto nivel de participación de los propietarios, lo que da como resultado que en algunos edificios no se logre establecer con éxito un OC.
11. Disputas y soluciones comunes
- Abuso de poder:Por ejemplo, si la corporación lleva a cabo proyectos costosos sin la aprobación de la asamblea de propietarios, estos pueden solicitar una asamblea especial o solicitar revisión judicial.
- Opacidad financiera:Los propietarios tienen derecho a solicitar cuentas a la corporación y, de ser necesario, informar a la Oficina Distrital.
- Disputas de gestión:Si surge un conflicto entre la corporación y la empresa gestora, pueden buscar asesoramiento legal o resolver el problema mediante mediación.
Si existe una disputa específica, se recomienda consultar a un profesional legal oDepartamento de Asuntos Internosde"Equipo de enlace de administración de edificios"Busca ayuda.
