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Po Zai vuelve a actuar como un loco. Tang Yiu Sheng, el hijo del rey de las tiendas "Deng Cheng Bo", ha puesto a la venta un hotel. El último hotel en Lai Chi Kok, el hotel Sun Yat-sen, se pondrá a la venta. inmediatamente después de su inauguración el 31 de mayo!
El sueño del magnate hotelero se hace añicos
"Xu Yi Ya Jie", "Yue Pin", "Xu Yi", "Po Xuan": estas marcas llenas de atmósfera cálida alguna vez fueron parte del ambicioso plan del imperio hotelero del "hijo del rey de las tiendas" Deng Yaosheng (Bo Zai). Su padre, Deng Chengbo (tío Bo), vislumbró una oportunidad de negocio ya en 2010, cuando el gobierno implementó la política de revitalización de edificios industriales. Rápidamente adquirió una gran cantidad de edificios industriales en zonas industriales como Tsuen Wan, Kwai Chung, Tuen Mun, Yuen Long, Kwun Tong y Mong Kok, con la intención de convertirlos en hoteles, aprovechando el entonces floreciente mercado de viajes gratuitos, con la esperanza de amasar una fortuna. En sólo 7 años, la familia Deng ha sido propietaria de 14 hoteles que han sido terminados o están en construcción, con una inversión total estimada en hasta 15 mil millones de yuanes.
Sin embargo, aunque Bo Zai tenía grandes ideas, carecía de experiencia práctica en la operación hotelera. Rápidamente fundó "TANG'S LIVING GROUP" en un intento de causar un gran impacto en la industria hotelera. Desafortunadamente, el destino nos jugó una mala pasada. La pandemia de COVID-19 estalló en 2019 y la industria turística mundial sufrió un duro golpe, siendo la hotelera la más afectada. Cuando los hoteles de cuatro y cinco estrellas estaban en crisis, el hotel de Bozai, en la zona industrial, era aún más difícil de mantener y tuvo que reducir drásticamente los precios para sobrevivir. Los precios de las habitaciones llegaron a bajar a más de 200 yuanes por noche, casi reduciéndose a la mitad.
Variaciones de los edificios industriales: carnaval de capital bajo dividendos de política
En octubre de 2009, la entonces Secretaria de Desarrollo, Carrie Lam, anunció el lanzamiento del "Plan de Revitalización de Edificios Industriales", que permite a los propietarios convertir edificios industriales enteros para uso no industrial sin pagar una prima por el terreno. La lógica económica detrás de esta política es clara: después de que la industria de Hong Kong se trasladó hacia el norte, la tasa promedio de vacancia de más de 1.400 edificios industriales en Hong Kong llegó a 9,81 TP3T, mientras que la industria del turismo está en auge a una tasa de crecimiento anual promedio de 151 TP3T. Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, el precio del terreno en la Zona Industrial de Tsuen Wan era solo 18% de terreno comercial en la misma área en ese momento, y el costo de conversión era 40% más bajo que el de las propiedades de nueva construcción.
Deng Chengbo, quien tiene un gran conocimiento del ciclo inmobiliario, lanzó de inmediato el plan "Cazador de edificios industriales". Su equipo de adquisiciones adoptó la "estrategia de tres pasos rápidos": diligencia debida rápida, entrega rápida y modificación rápida. Entre 2010 y 2012, la familia Tang completó 18 adquisiciones de edificios industriales a la velocidad del rayo, con una superficie total de más de 2 millones de pies cuadrados. El más representativo de ellos fue el proyecto de la calle Wang Lung n.º 32, Tsuen Wan, que tardó solo 117 días desde la firma del contrato hasta la aprobación del plan de renovación, lo que marcó un récord para la industria en aquel momento.
Los cálculos precisos detrás de la matriz de marca
En 2013, después de completar una licenciatura en gestión hotelera en el Reino Unido, Tang regresó a Hong Kong e inyectó nuevas ideas en el negocio familiar. Conoce bien la psicología del consumidor de los viajeros independientes y divide las marcas hoteleras en cuatro posicionamientos principales: "Xuyi Yajie" se centra en la experiencia de tecnología inteligente, "Yuepin" enfatiza el diseño cultural y creativo, "Xuyi" adopta una ruta minimalista de tipo comercial y "Poxuan" se posiciona como una boutique de lujo ligero. Esta estrategia de diferenciación supuso un gran avance en el mercado hotelero de tres y cuatro estrellas, por aquel entonces muy homogeneizado.
Los nombres de las marcas son aún más misteriosos: el número total de trazos en los cuatro nombres de las marcas es 36, lo que está en línea con el significado del Feng Shui de "seis seises son infinitos"; los nombres en inglés evitan deliberadamente palabras comunes, como "Ease Hotel", "Pentahotel" y otras combinaciones originales, lo que no solo garantiza la conveniencia del registro de marca global, sino que también fortalece la singularidad de la marca. Según fuentes del sector, solo la planificación de la marca costó más de 20 millones de dólares de Hong Kong y empleó un equipo interdisciplinario que incluía maestros de feng shui y lingüistas.
Expansión rápida bajo apalancamiento de capital
Si consultamos la información del Registro Mercantil, la operación de capital del imperio hotelero de Deng es digna de un libro de texto. Tomemos como ejemplo el proyecto de 82 Hung To Road, Kwun Tong, adquirido en 2015: la empresa primero compró la propiedad a través de su compañía offshore, luego obtuvo fondos de renovación mediante financiamiento de construcción e inmediatamente llevó a cabo la titulización de activos después de que el hotel se puso en funcionamiento. Este modelo continuo de "compra-renovación-financiación-reinversión" permitió a la familia Deng aumentar la valoración total de 14 hoteles a 23.000 millones de dólares de Hong Kong en siete años.
Sin embargo, la rápida expansión conlleva riesgos ocultos. Según el informe de prueba de estrés de 2017 de la Autoridad Monetaria de Singapur, la tasa de deuda promedio de la industria hotelera ha alcanzado la línea de advertencia de 65%, mientras que la tasa de financiación de algunos de los proyectos de Deng es tan alta como 85%. Los expertos financieros señalaron que este modelo, que depende en gran medida de la apreciación de los activos, necesita mantener una tasa promedio anual de crecimiento de los precios de la vivienda de más de 8% para equilibrar los riesgos, lo que es exactamente contrario a las tendencias posteriores del mercado.
Un reino frágil bajo la rueda del tiempo
El año 2015 marcó un punto de inflexión clave. El ajuste de la política de viajes libres provocó el primer crecimiento negativo en el número de turistas continentales. El movimiento anticomerciantes paralelos que tuvo lugar ese mismo año dañó aún más la imagen turística de Hong Kong. Según datos de la Junta de Desarrollo Turístico, entre 2014 y 2016, la tarifa promedio por habitación de los hoteles de tres y cuatro estrellas cayó en 28%, y la tasa de ocupación cayó por debajo de la línea de vida o muerte de 70%. Las cuatro marcas principales con un posicionamiento similar bajo la familia Deng están atrapadas en una competencia feroz, y el Hotel Yuen Long Xuyi incluso se ha encontrado con una situación absurda en la que las marcas dentro del mismo grupo se roban clientes entre sí.
Para empeorar las cosas, el movimiento social de 2019 y la epidemia de 2020 se sucedieron. Tomando como ejemplo el Hotel Parkview, que se centra en servicios de alquiler a largo plazo, la tasa de inquilinos mensuales se desplomó de 45% en su punto máximo a 8%, y la tarifa diaria promedio por habitación se redujo a la mitad, de HK$1.200 a HK$580. En ese momento, la deuda total de la familia Deng superaba los 10 mil millones. El gasto mensual en intereses de un préstamo de 2.3 mil millones del Banco DBS ascendía a 15 millones de dólares de Hong Kong.
La colisión entre la estética industrial y el dilema real
Al observar el diseño espacial del Hotel Deng, se puede ver en todas partes la colisión entre el patrimonio industrial y la estética moderna. Los arquitectos transformaron inteligentemente la estructura de hormigón, los toboganes de carga y otros elementos del edificio industrial original en un lenguaje de diseño: el atrio alto del Hotel COZI de Tsuen Wan conserva la vía de la grúa aérea y las tuberías expuestas en las habitaciones de huéspedes están cubiertas con carcasas de cobre, creando una decoración de estilo industrial única. Este concepto de renovación ganó el Premio de Renovación de Edificios de Asia Pacífico 2016.
Sin embargo, gradualmente surgieron deficiencias prácticas: la mayoría de los edificios industriales solo cuentan con dos ascensores, lo que dificulta el flujo de pasajeros del hotel; la cuadrícula estándar de columnas de 8 m × 8 m limita la distribución de las habitaciones; y los requisitos de seguridad contra incendios son aún más rigurosos. Según los registros del Departamento de Edificación, tres proyectos de Deng se vieron obligados a retrasar su apertura durante más de 18 meses debido al diseño deficiente de las vías de escape, lo que resultó en pérdidas directas de ingresos previstos de más de 280 millones de dólares de Hong Kong.
El dilema de la herencia de las familias inmobiliarias
Detrás de este experimento empresarial se esconde el dilema actual al que se enfrentan los magnates inmobiliarios de Hong Kong en su transformación. En una entrevista exclusiva con nuestra revista, Deng Yaosheng admitió: «Nuestra generación está destinada a caminar por la cuerda floja: debemos conservar los activos de nuestros padres y, al mismo tiempo, crear nuevo valor». En 2017, introdujo un sistema hotelero inteligente, con habitaciones equipadas con elementos tecnológicos como cerraduras con reconocimiento facial y mayordomos con inteligencia artificial. Sin embargo, los altos costos de mantenimiento dificultan que las ventajas tecnológicas se conviertan en beneficios.
La contradicción más profunda radica en la filosofía operativa: el tío Bo insiste en que "el flujo de caja es el rey" y aboga por una alta tasa de rotación; mientras que Bo Zai impulsa una "marca premium" e insiste en invertir en el desarrollo a largo plazo. Este conflicto intergeneracional alcanzó su punto máximo en 2018 y terminó con la retirada de Bo Zai de la gestión diaria. Personas familiarizadas con el asunto revelaron que padre e hijo tuvieron una acalorada disputa sobre la conveniencia de incorporar un espacio de oficinas compartido en el proyecto Kwun Tong. El terreno se vio obligado a convertirse en un minialmacén tras permanecer inactivo durante más de dos años.
Espejo de los tiempos e inspiración para el futuro
El caso Deng proporciona múltiples perspectivas sobre la transformación económica de Hong Kong. El profesor Wong Wai-hung, del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad Politécnica, señaló: «La revitalización de los edificios industriales no debe ser una simple reconversión espacial, sino que debe coordinarse con la modernización simultánea de las políticas industriales». Su investigación muestra que los proyectos de edificación industrial que se han transformado con éxito durante el mismo período se centran principalmente en clústeres industriales específicos, como la Comuna de Diseño en Kwun Tong y la Aldea del Arte en Fo Tan.
El investigador urbano Chan Wan-ying se centra en los costes sociales: «La conversión de numerosos edificios industriales en hoteles ha disparado los precios de los habitantes de las zonas aledañas. El precio de un menú del día en una tetería de la zona industrial de Tsuen Wan ha aumentado en 471 TP3T en tres años, lo que ha obligado a las pequeñas y medianas empresas originales a retirarse». Los conflictos comunitarios provocados por este fenómeno de «gentrificación» se han repetido en Sham Shui Po, To Kwa Wan y otros lugares.
Conclusión: Sueños inacabados bajo luces de neón
En mayo de 2021, el tío Bo falleció y su familia comenzó a vender propiedades a gran escala, obteniendo más de 10 mil millones de yuanes. En esta ola de ventas, el Hotel Asakusa en Wan Chai se vendió con una pérdida contable de aproximadamente 17 millones de dólares de Hong Kong. Posteriormente, Ting Lan Court, Mong Kok Hotel y Jordan Paris Hotel también se vendieron a precios bajos, con pérdidas de 260 millones de yuanes, 370 millones de yuanes y 20 millones de yuanes respectivamente. Su sueño de convertirse en magnate hotelero finalmente se vio destrozado por el impacto de la epidemia.
En la era de los barcos gigantes, la forma de sobrevivir no es construir torres altas, sino cultivar raíces profundas. Esta historia no es sólo la historia del ascenso y caída de un imperio empresarial, sino también un microcosmos de los tiempos cambiantes. Desde una ambiciosa expansión hasta una contracción impotente, el sueño hotelero de la familia Deng finalmente no logró resistir el despiadado golpe de la realidad.
