Tabla de contenido
Lista de propiedades sobrevaloradas
| razón | describir | ejemplo |
|---|---|---|
| Factores psicológicos | El sentimiento y el optimismo impulsan las compras especulativas | Taiwán 2020 Hsinchu: "Especulación con el billete rojo" |
| Expansión del crédito y bajas tasas de interés | El crédito fácil hace subir los precios y las posteriores subidas de tipos corrigen el problema | Los precios de la vivienda en Australia fueron altos durante la epidemia, pero luego cayeron |
| Política gubernamental | Incentivos o flexibilizaciones fiscales para impulsar la demanda | Hong Kong abolirá el impuesto de timbre en 2024 |
| desequilibrio entre la oferta y la demanda | La oferta ajustada y la fuerte demanda hacen subir los precios | Los alquileres en Hong Kong aumentarán en 1,61 TP3T en 2024, según un plan para incorporar talento. |
| Crecimiento histórico de precios | Los aumentos anteriores generan impulso y aumentan el riesgo de burbuja | Las provincias orientales de China, con alto riesgo de colapso |
Número de movimientos
- Precios de venta más altos y ganancias de capital
La sobrevaluación permite a los propietarios vender en los momentos pico y obtener importantes ganancias de capital. Por ejemplo, los precios de las viviendas en Hong Kong alcanzaron su punto máximo en septiembre de 2021, y los propietarios de inversiones pueden venderlas obteniendo ganancias, lo que aumenta su sensación de riqueza. - Mejores condiciones de préstamo
Los bancos a menudo aprueban montos de hipotecas más altos basándose en las valoraciones del mercado para reducir los costos de entrada. Por ejemplo, si una propiedad en Hong Kong vale HK$8 millones se calcula basándose en una relación hipotecaria de 60%, el propietario solo necesita un pago inicial de HK$3,2 millones, lo que alivia la presión de liquidez. - Mayor potencial de ingresos por alquiler
La demanda impulsa los alquileres: los alquileres en Hong Kong aumentaron 1,61 TP3T en el primer semestre de 2024, lo que es beneficioso para los propietarios, especialmente porque las políticas atraen talentos y estudiantes al mercado. - Capacidades mejoradas de financiación hipotecaria
Una valoración alta permite al propietario obtener un préstamo hipotecario mayor para reinversión o consumo, mejorando el flujo de caja en el corto plazo. - Venta de oportunidades de ganancias
Si el propietario vende con éxito la propiedad a un precio alto, se puede lograr una apreciación del capital, especialmente para los especuladores a corto plazo, ya que se puede ampliar el margen de ganancia. - Aumento de la riqueza en papel
El aumento de las valoraciones de las propiedades se refleja directamente en los balances personales, lo que fortalece la sensación de seguridad financiera de los propietarios. - Mejora de la calificación crediticia
Las propiedades de alto valor pueden ayudar a mejorar su crédito personal, facilitando la solicitud de otros productos financieros (como tarjetas de crédito o préstamos comerciales).
como resultado de
1. Los riesgos financieros aumentan
- Aumento de los costes fiscales:La sobrevaluación puede generar mayores costos de tenencia, tales como impuestos a la propiedad, rentas y tasas sobre tierras, y aumentar la presión sobre el flujo de efectivo para los tenedores a largo plazo.
- Presión para pagar la hipoteca:Si el propietario solicita una hipoteca con una proporción alta y una valoración alta, puede enfrentarse al riesgo de incumplir los pagos una vez que los tipos de interés suban o los ingresos disminuyan.
2. Crisis de depreciación de activos ante fluctuaciones del mercado
- Riesgo de estallido de la burbuja:Cuando el mercado se corrige, los precios de las propiedades sobrevaluadas pueden desplomarse y los activos del propietario pueden reducirse significativamente, formando "patrimonio negativo" (el valor de mercado de la propiedad es inferior al préstamo pendiente).
- Disminución de la liquidez:La sobrevaloración hace que la propiedad no sea comercializable y sea difícil de vender en un tiempo razonable. Especialmente en una crisis económica, el vendedor puede verse obligado a reducir el precio de venta.
3. Error de juicio en la decisión de inversión
- Recursos mal configuradosLos propietarios pueden invertir demasiado en bienes raíces debido a las altas valoraciones e ignorar otras clases de activos (como acciones o bonos), lo que reduce la resistencia al riesgo de la cartera.
- Calcular mal el momento de la reinversión:Los tenedores pueden retrasar la venta para esperar precios más altos, perder otras oportunidades de mercado o incluso quedar atrapados debido a cambios de política (como subas de tasas de interés o restricciones de compra).
4. Riesgos legales y de cumplimiento
- Responsabilidad de recurso bancario:Si una valoración falsa da lugar a un impago del préstamo, el banco puede responsabilizar legalmente al propietario o al tasador.
- Disputas sobre transacciones:Si el comprador descubre más tarde que la valoración de la propiedad fue inflada, puede presentar una demanda acusando al propietario o al agente de engaño.
5. Estrés psicológico y social
- Ansiedad por la riqueza:Cuando el mercado fluctúa, los propietarios pueden experimentar ansiedad constante debido a preocupaciones sobre la depreciación de los activos, lo que puede afectar su calidad de vida.
- Tensiones sociales：La sobrevaloración puede provocar insatisfacción entre los inquilinos o compradores, como disputas por alquileres causados por alquileres excesivamente altos.
6. Dificultades psicológicas de venta
- En un mercado a la baja, las propiedades sobrevaluadas son difíciles de vender y puede ser necesario venderlas a un precio reducido. Por ejemplo, si los desarrolladores de Hong Kong reducen los precios en 2024 y los propietarios del mercado secundario hacen lo mismo, esto podría poner a los propietarios en un dilema de liquidez de activos, especialmente en un mercado en enfriamiento.
en conclusión
La sobrevaloración de las propiedades está impulsada por factores psicológicos, económicos y políticos, que generan beneficios a corto plazo para los propietarios, como precios de venta más altos y mejores préstamos, pero los riesgos a largo plazo, como las correcciones del mercado y las presiones financieras, no pueden ignorarse, y sus riesgos potenciales son más dignos de vigilancia.
Los propietarios deben ser cautelosos, especialmente en mercados volátiles como Hong Kong y China, y equilibrar los intereses inmediatos con la estabilidad futura. Los propietarios deben considerar los resultados de la valoración de manera racional, evitar un apalancamiento excesivo y diversificar las inversiones para reducir los riesgos.
