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Ratio de servicio de la deuda (DSR) / También conocido como: ( Relación deuda-ingresos, DTI, ) es una herramienta fundamental para que las instituciones financieras y los particulares gestionen los riesgos de la deuda. Es un indicador que mide la proporción del monto pagado mensualmente por la deuda de un individuo o familia respecto de sus ingresos totales. A menudo se utiliza para evaluar la capacidad de pago de deudas de un prestatario y el riesgo financiero.
¿Cómo calculan los bancos de Hong Kong el ratio de servicio de depósito (DSR) al aprobar hipotecas?
Pago hipotecario mensual ÷ ingreso mensual × 100%, no más de la mitad del ingreso mensual (50%), cumple con los requisitos.
| Cualquier tipo de propiedad | Uso propio o no uso propio |
| Relación deuda-ingresos | ≦50% |
| Prueba de estrés de contribución | Cancelado temporalmente |
*Última revisión vigente a partir del 16 de octubre de 2024. La información es solo de referencia. Por favor consulte el último anuncio de las autoridades pertinentes.
* Al aprobar hipotecas H (hipotecas HIBOR), los bancos utilizan una tasa de interés limitada (actualmente generalmente3.5%) Calcular pagos mensuales
ejemplo:¿Cuál es el requisito de ingresos para comprar una unidad residencial por un valor de NT$ 1.450.000?
Parámetros básicos
- Precios de propiedades: $5,000,000
- Monto de la hipoteca:70% (Monto del préstamo $3,500,000)
- Tasas hipotecarias:3.5% (H se basa en la tasa de interés limitada)
- Período de reembolso:30 años
Tabla resumen
| proyecto | Numérico |
|---|---|
| Monto del préstamo | $3,500,000 |
| Pago mensual (3,5%) | $15,715 |
| Pago mensual de prueba de estrés (6.5%) | $22,131 |
| Requisito de ingreso mínimo mensual | $36,885 |
| Requisito de salario mínimo anual | $442,620 |
Precauciones
- Los cálculos anteriores suponen que No hay otros pasivosSi ya tiene una hipoteca o un préstamo, el requisito de ingresos será mayor.
- La aprobación real puede tener en cuenta Estabilidad profesional,Calificación crediticiaY otros factores.
- Si elige el "seguro hipotecario" para solicitar un monto de préstamo más alto (por ejemplo, 90%), el requisito de ingresos aumentará significativamente.
Se recomienda consultar a un banco o asesor financiero profesional para obtener una evaluación precisa.
Definición y cálculo de DSR
- fórmula：DSR = (Pago total de deuda mensual Ingreso total mensual) / (Ingreso total mensual Pago total de deuda mensual) × 100%
- molecular:Incluye todos los gastos de deuda fija (como hipoteca, préstamo de automóvil, pago mínimo de tarjeta de crédito, préstamos personales, etc.).
- Denominador:Generalmente se refiere al ingreso mensual antes de impuestos. Algunas organizaciones pueden utilizar “ingresos estables” (como salario fijo, excluyendo ingresos no fijos como bonificaciones).
Factores clave que afectan la DSR
- Fluctuaciones de los tipos de interés:Si elige una hipoteca de tasa flotante (como una hipoteca H), el aumento de las tasas de interés puede aumentar sus pagos, provocando que su DSR exceda el límite.
- Período de reembolso:Cuanto más largo sea el plazo, menor será el pago mensual y menor será el DSR; de lo contrario será mayor.
- Otros pasivos:Como deudas de tarjetas de crédito, préstamos personales, etc., el banco calculará todas las deudas juntas.
¿Cómo lidiar con las restricciones DSR?
- Aumentar el pago inicial:Reducir el monto del préstamo y reducir directamente el pago mensual.
- Ampliar el plazo de amortización:Por ejemplo, si el período de pago se extiende de 20 a 30 años, el pago mensual se reducirá después de la amortización.
- Agregar un coprestatario:Si su cónyuge o miembros de su familia tienen un ingreso estable, los ingresos se pueden calcular en conjunto.
- Pagar otras deudas anticipadamente:Reducir los pasivos totales y liberar espacio DSR.
Factores clave que afectan la DSR
- Tipo de deuda:Si cubrir todos los pasivos (como tarjetas de crédito, préstamos al consumo) o sólo préstamos específicos (como hipotecas).
- Reconocimiento de ingresos:Si se incluirán ingresos no fijos (como comisiones, ingresos por inversiones).
- Carga familiar:Si varias personas reembolsan el préstamo juntas, se puede utilizar el "DSR familiar total" para el cálculo.
Limitaciones de DSR
- Indicadores estáticos:No tiene en cuenta las fluctuaciones futuras de los ingresos (como la pérdida del empleo) ni el aumento de los gastos (como los gastos médicos).
- Diferencias regionales:Diferentes países tienen diferentes estándares de cálculo y tolerancias para DSR (por ejemplo, la Autoridad Monetaria de Hong Kong requiere que DSR no exceda 70%).
- Ignorar otras cargas:No se tienen en cuenta los gastos de manutención (como educación y seguros), lo que puede sobrestimar la capacidad de pago de la deuda.
¿Cómo mejorar el DSR?
- Aumentar los ingresos:Aumentar los ingresos mensuales trabajando a tiempo parcial, mejorando habilidades, etc.
- Reducción de la deuda:Priorice el pago de préstamos con intereses altos o extienda el período de pago para reducir los pagos mensuales.
- Préstamos prudentes:Evite solicitar varios préstamos al mismo tiempo y controle el ratio de endeudamiento.
Precauciones
- A la hora de calcular los ingresos, los bancos normalmente sólo aceptan "salario mensual fijo" o "ingresos estables demostrables". Los ingresos flotantes como comisiones y bonificaciones podrán descontarse.
- Si el DSR excede el límite, el banco puede requerir un garante adicional, aumentar el pago inicial o incluso negarse a aprobar el préstamo.
sugerencia
Antes de solicitar una hipoteca, puede utilizar la "calculadora de pago de hipoteca" proporcionada por el banco para estimar su DSR y dejar un margen de maniobra para hacer frente a los cambios en las tasas de interés.
