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美孚新邨 藍籌神話的殘酷現實
荔枝角美孚新邨一宗帳面虧損235萬元的成交個案，猶如投入香港樓市的一顆震撼彈。這個傳統藍籌屋苑兩房單位七年貶值三成的慘痛案例，不僅折射出疫後樓市結構性轉變，更預示著香港房地產市場正經歷三十年未有之大變局。當「磚頭必賺」的信仰遭遇現實衝擊，這場價值235萬元的投資課，值得每個置業者細讀深思。
接火棒買家的宿命
2018年780萬元的購入價，恰逢香港樓市最後的狂歡時刻。當時中原城市領先指數（CCL）高踞188.64點歷史峰值，市場瀰漫著「越遲買越貴」的焦慮性追價情緒。這宗成交完美演繹「接火棒」定律：當全民陷入置業狂熱時進場的買家，往往成為市場轉折點的犧牲品。
值得留意的是，當年特區政府推出空置稅的傳聞，與中美貿易戰引發的避險需求形成矛盾拉力。買家既要對抗貨幣貶值焦慮，又需承擔政策不確定風險，這種雙重壓力下的決策失誤，在五年後釀成苦果。類似情況在1997年、2008年都曾反覆上演，證明情緒驅動的置業決定終將付出代價。
傳統藍籌的價值重估
美孚新邨作為Las 10 mejores urbanizaciones de primera línea de Hong Kong之一，過去四十年都是中產置業的風向標。但今次成交呎價僅10,074元，較同區新晉屋苑如維港滙低逾三成，暴露傳統大型屋苑的結構性弱點。隨著港鐵南環線通車改變區域格局，屯馬線沿線新盤持續分流購買力，這類樓齡逾五十年的老牌屋苑正經歷殘酷的價值重估。
更深層次看，這反映香港居住需求正在質變。新世代買家更重視屋苑會所、智能家居等生活配套，對實用率的要求超越單純呎價計算。當「舊藍籌」的社區規劃、建築設計停留在上世紀模式，其溢價能力自然被時代洪流逐步侵蝕。
利率周期的致命絞殺
原業主持貨七年間，經歷的利率環境堪稱史詩級波動。從2018年H按利率不足2%，到2023年美國聯邦基金利率升至5.5%，供款壓力倍增成為壓垮長期持有者的最後稻草。以該單位為例，按揭還款額七年間可能增加逾六成，這種「溫水煮蛙」式的財務壓力，遠比帳面虧損更具殺傷力。
更值得警惕的是，香港銀行體系結餘由2018年的逾千億美元銳減至目前約400億美元，流動性收縮令按揭市場失去緩衝空間。當金融管理局跟隨美國加息步伐，形成「息口+流動性」雙重夾擊，持貨能力不足的業主只能選擇壯士斷臂。
移民潮下的需求斷層
Registro de la Propiedad數據顯示，2022年香港淨移出人口達11.3萬，其中美孚新邨所處的深水埗區，過去三年流失逾5%常住人口。這波以中產家庭為主的移民潮，直接衝擊傳統藍籌屋苑的剛需基礎。當目標客群持續流失，而新移民購買力未及補充，供需失衡引發的價格修正便不可避免。
值得關注的是，移民家庭傾向出貨套現的財務安排，與本地買家審慎入市形成「多殺多」局面。教育局數據顯示，2022/23學年中小學流失學生達2.7萬人，這種家庭結構性變化，正在重塑各個社區的樓市生態。
新常態下的生存法則
這宗血淋淋的成交個案，標誌著香港樓市正式步入「去神化」時代。當藍籌光環褪色、利率長期高企、人口持續流動成為新常態，置業者必須建立全新認知框架：地段價值需要動態評估、持貨成本必須壓力測試、人口結構應該納入決策模型。那些仍迷信「磚頭必賺」的投資者，終將成為市場進化的祭品。這235萬元學費買來的教訓，或許正是香港樓市告別非理性繁榮的轉型契機。
Mei Foo Sun Chuen（英語：Mei Foo Sun Chuen），位於Hong KongKowloonLai Chi Kok，自1982年起為metro（今MTR）美孚站上蓋物業，由王董建築師事務所設計，並由富城集團旗下的匯秀企業管理。美孚新邨於1968年至1978年間落成及入伙，邨內共建有99幢住宅樓宇，為全港樓宇座數最多的住宅屋苑，一般均為一幢兩座式設計（除第1期的百老滙街23號、第5期的蘭秀道15號及第6期的蘭秀道46號外），其餘各座皆以剪刀樓梯及電梯間分割兩座大廈的設計，一般每層1至4伙不等，提供13,149個住宅單位。
