Tabla de contenido
1. Panorama de los casos de transacción: El fenómeno de la ruptura del precio de reserva de las viviendas de tres dormitorios de propietarios de plata
En 2023, se produjo una impactante transacción de bajo precio en Baguio Villa, una urbanización de lujo de larga data en Pokfulam: una unidad de tres habitaciones en la Sala B en el piso bajo del Bloque 25 se vendió por 8,5 millones de dólares de Hong Kong, con un precio utilizable por pie cuadrado de solo 8.854 dólares de Hong Kong, que no solo cayó por debajo del umbral psicológico de 9.000 dólares de Hong Kong en la urbanización, sino que también fue similar al precio por pie cuadrado de las urbanizaciones de gama media en los Nuevos Territorios (como el precio reciente por pie cuadrado de City One, Shatin, que es de aproximadamente 11.000-14.000 dólares de Hong Kong). Esta transacción ha generado dudas en el mercado sobre el sostenimiento de los precios de las tradicionales zonas residenciales de lujo en la isla de Hong Kong, y también refleja el cambio en la estrategia de precios bajo la presión de la desocupación por parte de los propietarios de plata.
2. Lógica de fijación de precios de la placa principal de plata: presión de liquidación de existencias y prima de riesgo del mercado
La característica principal de esta transacción es su atributo "banco-propietario", que refleja el cambio en la estrategia de precios de las instituciones financieras al deshacerse de activos improductivos:
- Los descuentos se amplían:Desde el precio inicial de venta de 12,8 millones a 8,5 millones, la disminución acumulada es de 33,6%, que es mucho más alto que el espacio de negociación general en el mercado de segunda mano (normalmente 5-15%). Este movimiento demuestra que los propietarios de plata priorizan la velocidad de recuperación del efectivo en lugar de maximizar el precio.
- Modelo de fijación de precios de riesgo：Según una investigación de DTZ, la fijación de precios de las propiedades propiedad de los bancos generalmente debe tener en cuenta el "descuento por venta forzosa". En el mercado de Hong Kong, dicha tasa de descuento es de aproximadamente 15-25%, pero en este caso llegó a 33%, lo que refleja el aumento de la prima de riesgo a medida que se deteriora la liquidez del mercado.
- El efecto de superposición de los costes financieros:Los bancos que poseen existencias de plata deben reservar entre 0,5 y 11 TP3T de reservas de capital cada mes. La tenencia a largo plazo aumentará las pérdidas, obligando a las instituciones a acelerar la liquidación de inventarios.
3. Comparación del mercado regional: ¿Se está desvaneciendo el halo de las viviendas de lujo en Pokfulam?
Aunque se trata de un caso aislado, la tendencia de precios en Pokfulam ha mostrado cambios estructurales:
Gráfico 2: Comparación de precios por pie cuadrado en Hong Kong Island South y New Territories East en 2023
| área | Precio de una casa de lujo por pie cuadrado (yuanes) | Precio residencial de gama media por pie cuadrado (yuanes) |
|---|---|---|
| Pokfulam | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| Nuevos Territorios del Este | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| Precio por pie cuadrado | 8,854 |
Los datos muestran que este precio de transacción está cerca del límite inferior de las casas de lujo en los Nuevos Territorios del Este, pero hay dos diferencias clave a tener en cuenta:
- La escasez se deprecia:Pokfulam es tradicionalmente conocido por sus residencias de baja densidad con vista al mar, pero esta unidad se enfrenta a un muro de contención, que ha perdido su valor de escasez y se ha vuelto similar a las condiciones del paisaje de las residencias comunes en los Nuevos Territorios.
- Diferencia de costos de tenencia:La tarifa de administración de viviendas de lujo en la isla de Hong Kong suele ser de HK$5 a 7 por pie cuadrado, mientras que en los Nuevos Territorios es de solo HK$2 a 4. El costo de mantenimiento a largo plazo debilita la ventaja de precio.
IV. Análisis del beneficio de tenencia a largo plazo: la realidad de una apreciación de 1,6 veces
El propietario original lo compró en 1996 por 3,33 millones de dólares, obteniendo una ganancia en papel de 5,17 millones de dólares (+155%), pero después de ajustar la inflación, la ganancia real se redujo significativamente:
Gráfico 3: Cambios en el poder adquisitivo durante el período de tenencia (1996-2023)
| proyecto | Numérico |
|---|---|
| Tasa de apreciación nominal | 155% |
| Tasa de inflación acumulada durante el mismo período | 82.3% (Estadísticas gubernamentales) |
| Crecimiento del poder adquisitivo real | 72.7% |
| Tasa de rendimiento real anualizada | Acerca de 1.9% |
Esta tasa de rendimiento es inferior a la del mercado de valores de Hong Kong durante el mismo período (el rendimiento anualizado del índice Hang Seng es de aproximadamente 5,2%), lo que indica que el efecto de preservación de la riqueza de la tenencia a largo plazo de viviendas de lujo es limitado, especialmente para las unidades que carecen de la bendición de la escasez.
5. Interpretación de las tendencias del mercado: Estratificación del mercado de viviendas de lujo y la tendencia del mercado de propietarios de plata
Esta transacción anuncia tres cambios estructurales importantes:
- La estratificación de precios se intensificaLas casas de lujo con vistas poco comunes (como las unidades con vista al mar) aún pueden mantener una prima alta, mientras que las unidades con vistas pobres convergerán con los precios de las casas de rango medio en los Nuevos Territorios.
- Aumento del suministro de placa principal de plataSegún China Real Estate Information Corporation, el stock de propiedades propiedad de los bancos aumentará en 40% año tras año en 2023, concentrado principalmente en el mercado de gama media a alta de 10 millones a 30 millones, lo que refleja el impacto del ciclo de aumento de las tasas de interés en los propietarios de múltiples hipotecas.
- Mayor poder de negociación de los compradoresEn este caso, el comprador negoció con éxito la compra de 33%, lo que indica que el dominio del mercado ha pasado del vendedor, especialmente en el caso de los activos que necesitan liquidarse rápidamente.
VI. Perspectivas de futuro: Estrategias de inversión durante el período de revalorización
- Oportunidades y riesgos de la búsqueda de gangas:El descuento del proyecto del propietario de plata se ha ampliado para atraer inversores, pero el coste de renovación (el coste de eliminar la plataforma ondulada en este caso es de unos 100.000 a 150.000) y el coste del impuesto de reventa deben calcularse con cuidado.
- Efecto de sustitución regional:El desarrollo del área metropolitana en los Nuevos Territorios del norte puede debilitar aún más la demanda de unidades no escasas en viviendas de lujo tradicionales.
- Vinculación de la política de tasas de interés:Si la Reserva Federal reduce las tasas de interés en 2024, la presión de liquidez en el mercado inmobiliario de Hong Kong puede aliviarse, pero el proceso de desapalancamiento continuará hasta 2025.
en conclusión
La venta de Baguio Residences al “nuevo precio límite” es esencialmente una reevaluación del mercado del valor de las viviendas de lujo que no son escasas. Este caso no solo refleja las dificultades financieras de los propietarios individuales, sino que también revela que el mercado inmobiliario de Hong Kong está experimentando un profundo ajuste estructural: la ponderación de los compradores por el valor agregado residencial (paisaje, decoración y calidad de la comunidad) ha aumentado significativamente, y el modelo de precios anterior que dependía del halo de la ubicación enfrenta desafíos. Los inversores necesitan reexaminar la definición de "casas de lujo". En un ciclo de restricción de liquidez, sólo los activos verdaderamente escasos pueden resistir la erosión de los precios.
Introducción
Baguio Villa es una playa en el Distrito Sur de Hong Kong.PokfulamUna urbanización privada situada enIsla de Hong KongsuroesteBahía de alambre de aceroLa carretera Victoria atraviesa el medio de la montaña.Nuevo desarrollo mundialCo., Ltd., diseñada por el Sr. Pan Zhaotang y administrada por International Property Management Co., Ltd., que ocupó la empresa de 1975 a 1979. Cuando se inauguró la propiedad, se anunció como "un entorno tranquilo, alejado del bullicio, con vistas inmejorables al mar, distribución cuadrada y fácil acceso al transporte", un concepto tradicional de Hong Kong.Casas de lujoUna de las urbanizaciones.
Baguio Villa tiene un total de 21 edificios residenciales, 33 bloques y 1.535 unidades. El área de la unidad varía entre 1,020 y 2,680 pies cuadrados, y todas ofrecen unidades grandes con 2 a 4 habitaciones. Toda la finca está dividida en Upper y Lower Baguio por Victoria Road. Los bloques 19 a 26 en Upper Baguio y los bloques 16 a 18 en Lower Baguio están numerados según el mismo edificio, mientras que otros bloques están numerados según la misma unidad residencial (por ejemplo, los bloques 41 y 42 son en realidad el mismo edificio).
