Tabla de contenido
1. Proceso completo de venta de una propiedad (explicado en etapas)
1. Etapa de preparación preliminar
- valoración de la propiedad
Conozca el valor de mercado a través de bancos o empresas de tasación profesionales para evitar fijar precios demasiado altos o demasiado bajos, lo que puede afectar la velocidad de la transacción. - Clasificación y reparación
Limpie la unidad, repare los defectos obvios (como goteras, paredes descascaradas) y haga renovaciones simples (como pintar) si es necesario para mejorar su atractivo. - Fotografía profesional y redacción de textos publicitarios
Confíe en un agente inmobiliario o un equipo de fotografía para que tome fotografías de alta calidad y escriba una descripción que resalte los puntos de venta (como transporte conveniente y buenas vistas).
2. Etapa de cotización y promoción
- Seleccione el método de liberación
- Autolistado:A través de plataformas en línea (como estasitio web) Ahorre comisiones y aumente la exposición. Acelere la venta, pero deberá gestionar la consulta y la negociación usted mismo.
- Designar un agente inmobiliario:Pague una comisión (generalmente 1% del precio de la propiedad) y el agente organizará la publicidad, llevará a los clientes a ver la propiedad y negociará los términos.
- Establecer un período de cierre flexible
El período común de transacción es de 60 a 90 días, dependiendo de las propias necesidades (como el tiempo para cambiar de casa) y la respuesta del mercado.
3. Etapa de visita de la propiedad y negociación del precio
- Concierte una cita para visitar la propiedad
Mantenga la unidad limpia y brillante y prepare un folleto o una lista de instalaciones (como electrodomésticos incluidos) para referencia del comprador. - Estrategia de negociación
Deje alrededor de 3% a 5% de espacio de negociación y, al mismo tiempo, manténgase en el precio de reserva para evitar pérdidas en el apuro por cerrar el trato.
4. Firma de documentos legales
- Contrato Provisional de Compraventa (Contrato Temporal)
- El comprador paga el "depósito detallado" (precio de la propiedad 3%-5%), y el vendedor debe proporcionar identificación e información de la propiedad.
- Establecer claramente las cláusulas de "obligación de comprar, obligación de vender", el estatus de propiedad vacante y la división de responsabilidades (como compartir los costos de mantenimiento del edificio).
- Contrato formal de compraventa
- El comprador deberá firmar el contrato final y pagar el "depósito general" (incluido el depósito detallado, un total de 10%) dentro de los 14 días posteriores a la firma del contrato provisional.
- El abogado del vendedor debe preparar la escritura de construcción y verificar la propiedad (por ejemplo, si hay construcciones ilegales o problemas de construcción no autorizados).
5. Etapa de transacción y entrega
- Manejo de números de cola y entrega de llaves
- En la fecha de cierre, el comprador paga el saldo (generalmente el precio de la propiedad 90%) a través del abogado.
- Tras confirmar la recepción del pago se procederá a la entrega de llaves y a la firma del “Acta de Entrega”.
- Manejo de asuntos incidentales
- Liquidar los gastos de administración, agua, electricidad, gas y otros gastos varios, y proporcionar los documentos de liquidación al comprador.
- Si se vende con contrato de arrendamiento, se requiere información de contacto del inquilino y acuerdos de transferencia de depósito.
2. Detalles de los principales gastos de la venta de una propiedad
| proyecto | Rango de costos | Observación |
|---|---|---|
| Comisión del agente inmobiliario (No existe tal gasto cuando se publica en línea) | Precio de la propiedad 1% (Una propiedad que vale NT$ 5 millones requiere el pago de una comisión de NT$ 50.000 al agente inmobiliario) | El precio es negociable. Si el comprador no tiene agente, en algunos casos, la comisión podría ser asumida por él mismo. |
| Honorarios de abogados | Aproximadamente $8,000-$15,000 | Tramitación de contratos, revisión de escrituras y formalidades de transferencia. Los casos complejos (como las propiedades inmobiliarias) son más costosos. |
| Compensación | Depende de la situación. | Si el vendedor incumple el contrato (por ejemplo, negándose a realizar transacciones comerciales), deberá cancelar el pedido dos veces y compensar al comprador por las pérdidas. |
| Costos de reparación | Depende del estado de la unidad | Se recomienda reservar alrededor de $10,000-$50,000 para reparaciones básicas para evitar que los compradores bajen el precio. |
| Comisión de redención | La tarifa de manejo bancario es de aproximadamente $3,000-$5,000 | Si la propiedad todavía está hipotecada, primero deberá liquidar el préstamo y recuperar la escritura. |
3. Puntos clave a tener en cuenta antes de vender una propiedad
- Claridad del título
- Confirme que la escritura de propiedad esté intacta. Si se pierde, debe reponerse con antelación.
- Verifique si hay problemas legales no resueltos con la propiedad (por ejemplo, litigios, gravámenes).
- Planificación fiscal
- Si la propiedad se conserva durante menos de 3 años, se debe pagar un impuesto de timbre adicional (SSD) y el vendedor asume el pago del impuesto.
- En caso de propiedad conjunta, todos los propietarios deben firmar el documento.
- Conexión financiera
- Si cambias de casa, es necesario coordinar los periodos de transacción de compra y venta para evitar el riesgo de "tocar techo" (el precio de la vivienda sube bruscamente después de vender la casa).
- Manejo de inquilinos
- Si la propiedad se vende con contrato de arrendamiento, se debe notificar al inquilino con antelación y confirmar los términos del contrato (por ejemplo, "la venta no invalida el contrato de arrendamiento").
4. Preguntas frecuentes
- La diferencia entre "entrega" y "no entrega"
Si la propiedad se vende con posesión vacante, el comprador debe desocupar la unidad y rescindir el contrato de arrendamiento. Si la propiedad no se vende con posesión vacante, el comprador debe revelar los detalles del contrato de arrendamiento, lo cual podría afectar el monto del préstamo. - Riesgo de préstamo del comprador
Si el comprador no es aprobado para una hipoteca, el vendedor puede perder el depósito y volver a poner la propiedad en venta, pero los términos deben estar claramente establecidos en el acuerdo preliminar.
Acciones recomendadas:Siempre haga que un abogado revise los términos antes de firmar el documento y conserve registros de todas las comunicaciones. Si el mercado fluctúa mucho, puede establecer una cláusula de "obligación de comprar y obligación de vender" para proteger sus propios derechos e intereses.
