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Definición e impacto de la subvaloración bancaria
definición
La subvaloración significa que la evaluación que hace el banco de la garantía (como bienes inmuebles, terrenos, etc.) es inferior al precio de transacción del mercado o a las expectativas del propietario.
Influencia
Este fenómeno puede resultar en una reducción en el monto del préstamo, requiriendo que el comprador pague la diferencia en efectivo, o afectar el proceso de transacción de la propiedad.
Las principales razones por las que los bancos infravaloran las propiedades
- Aumento de las tasas de interés y desafíos de refinanciación:Las altas tasas de interés aumentan los costos de los préstamos, deprimen los valores de las propiedades y llevan a los bancos a realizar valoraciones conservadoras.
- Cambios en la estructura del mercadoLas vacantes de oficinas posteriores al COVID y las caídas en la actividad minorista impactan los valores de los bienes raíces comerciales, en particular los activos en dificultades en poder de los bancos.
- Prácticas de valoración conservadoras de los bancosPara reducir los riesgos, los bancos tienden a infravalorar las propiedades, especialmente bajo presión regulatoria.
- Presión sobre el vencimiento de la deudaUn gran número de préstamos inmobiliarios comerciales vencen y necesitan refinanciarse, lo que puede llevar a una subestimación de los valores de las propiedades.
1. Factores del mercado
1. Alta volatilidad del mercado
- Entorno económico cambiante:Cuando la economía es inestable (por ejemplo, cuando aumenta la inflación, aumentan las tasas de interés y aumenta el desempleo), los bancos tienden a ser conservadores en las valoraciones para reducir los riesgos. Por ejemplo, durante la epidemia de 2020, los precios de la vivienda en algunas zonas cayeron en el corto plazo, y las valoraciones bancarias pueden reflejar riesgos a mediano y largo plazo.
- Desequilibrio regional de la oferta y la demanda:Si hay un exceso de oferta de bienes inmuebles en una zona determinada, los bancos pueden reducir sus valoraciones para evitar futuras caídas de precios que darían como resultado un valor colateral insuficiente.
2. Los datos de las transacciones se retrasan
- Las valoraciones bancarias a menudo se basan en registros de transacciones recientes. Si el mercado sube rápidamente en el corto plazo (como el desarrollo de un nuevo distrito popular), pero carece del respaldo de los últimos datos de transacciones, la valoración puede no reflejar el precio del mercado inmediatamente.
- Por ejemplo: los precios de las viviendas alrededor de los parques tecnológicos emergentes se han disparado debido a la afluencia de empresas, pero el sistema bancario aún no ha actualizado el precio de referencia para la zona.
3. Diferencias en el desarrollo regional
- Los bancos tienen diferentes estándares de evaluación de riesgos para distintas regiones. Las valoraciones en zonas remotas o comunidades antiguas suelen ser conservadoras debido a la baja liquidez y al limitado potencial de apreciación.
- Caso: La diferencia de valoración entre las islas periféricas de Hong Kong y el centro de la ciudad puede llegar a 20%-30%.
2. Condiciones de la propiedad
1. Estado físico de la propiedad
- Edad y problemas estructurales:Las propiedades más antiguas pueden estar infravaloradas debido a los elevados costes de mantenimiento y la menor durabilidad. Por ejemplo, la valoración bancaria de un edificio de viviendas de más de 30 años puede ser inferior a la de un edificio nuevo en la misma zona.
- Decoración e instalaciones:Si la decoración interior de la propiedad está deteriorada o carece de instalaciones básicas (como ascensores y plazas de aparcamiento), la valoración puede ser inferior a las expectativas del mercado.
2. Derechos de propiedad y cuestiones jurídicas
- Derechos de propiedad poco claros:En casos que involucran derechos de propiedad compartidos, disputas sucesorias o procedimientos legales no resueltos, los bancos pueden directamente negarse a prestar o reducir significativamente la valoración.
- Edificios ilegales:Si la construcción agregada (por ejemplo, la ampliación del techo) no es aprobada por el gobierno, el banco puede no incluirla en la valoración.
3. Propiedades para fines especiales
- Los terrenos comerciales, las plantas industriales o las propiedades de uso mixto suelen ser valorados por los bancos a precios más bajos que las propiedades residenciales debido a su escasa liquidez. Por ejemplo, las viviendas industriales en Taiwán a menudo enfrentan el problema de la subvaluación.
III. Políticas bancarias y gestión de riesgos
1. Tendencia a la aversión al riesgo
- Los bancos deben asegurarse de que el valor de las garantías sea suficiente para cubrir el riesgo de impago del préstamo, por lo que generalmente adoptan el principio de "valoración conservadora". Por ejemplo, para una propiedad con un valor de mercado de 10 millones, el banco puede tasarla sólo en 8 millones, dejando un margen de 20%.
2. Limitaciones del modelo de calificación interna
- Los bancos a menudo se basan en sistemas de valoración automática (MVA) o fórmulas fijas (como el método de comparación y el método de ingresos), que pueden ignorar las ventajas especiales de las propiedades individuales (como las vistas y los distritos escolares).
- Caso: Los compradores están dispuestos a pagar una prima alta por una propiedad en un prestigioso distrito escolar en el distrito de Da’an, ciudad de Taipei, pero la valoración del banco solo puede calcularse en base a una propiedad residencial promedio.
3. Límite del monto del préstamo
- Los requisitos regulatorios gubernamentales, como los límites a la relación préstamo-valor impuestos por el banco central para ciertas regiones, pueden obligar a los bancos a reducir proactivamente sus valoraciones para cumplir. Por ejemplo, el límite de préstamo para zonas de alto riesgo es 60%, y los bancos pueden subestimar los precios de las viviendas para controlar los montos de los préstamos.
4. Factores humanos
1. Juicio subjetivo del tasador
- A pesar del proceso estándar, la experiencia y las preferencias del tasador pueden afectar los resultados. Por ejemplo, faltan normas uniformes para calcular las tasas de depreciación de edificios antiguos.
2. Los propietarios son demasiado agresivos con los precios
- Para atraer compradores, los vendedores o agentes inmobiliarios pueden aumentar deliberadamente el precio de cotización, haciendo que el precio de mercado sea "artificialmente alto" y ampliando la brecha con la valoración del banco.
3. Asimetría de la información
- La falta de información completa por parte de los bancos sobre la propiedad (como defectos ocultos y planes futuros de desarrollo del área) puede llevar a una subestimación del precio. Por ejemplo, el propietario estaba al tanto del proyecto de ampliación del MRT, pero el banco no lo tuvo en cuenta en la valoración.
V. Políticas y regulaciones externas
1. Medidas regulatorias del gobierno
- Las políticas para limitar los precios de la vivienda (como los impuestos inmobiliarios y los controles de crédito) pueden suprimir las valoraciones bancarias. Por ejemplo, Hong Kong impone un impuesto de timbre 30% a los residentes no permanentes, lo que reduce indirectamente las valoraciones que hacen los bancos de las propiedades compradas por compradores extranjeros.
2. Riesgos ambientales y sociales
- Las áreas propensas a desastres naturales (como zonas sísmicas y áreas bajas propensas a inundaciones) pueden ser clasificadas como de alto riesgo por los bancos, y los costos 10%-15% pueden deducirse directamente durante la valuación.
- Impacto de los acontecimientos sociales: Durante el movimiento contra el proyecto de ley de extradición en Hong Kong en 2019, las fluctuaciones de los precios de la vivienda en algunas zonas se intensificaron y las valoraciones bancarias se volvieron más conservadoras.
3. Situación económica internacional
- Las fluctuaciones cambiarias y las restricciones a los flujos de capital transfronterizos (como los controles de capital de China) pueden afectar la demanda de compradores extranjeros, lo que llevaría a los bancos a reducir sus valoraciones de las propiedades relacionadas.
6. Errores técnicos
1. Error de entrada de datos
- La introducción humana de errores en superficie, planta o antigüedad del edificio puede dar lugar a desviaciones en la valoración del sistema. Por ejemplo, si "área real 30 pings" se completa por error como "25 pings", el precio estimado se reducirá directamente.
2. Defectos del algoritmo del sistema
- Los modelos de valoración automatizados que no incorporan variables clave (como la orientación de la propiedad y la calidad de la gestión de la comunidad) pueden producir subestimaciones sistemáticas.
7. Casos especiales y factores integrales
1. Propiedades en preventa y pre-venta
- Las casas en preventa aún no están terminadas y los bancos solo pueden estimar su valor en función de la situación actual (como el valor del terreno) o del estado financiero del promotor, que muchas veces es inferior al precio del contrato del comprador.
2. Bienes culturales o edificios históricos
- Si bien el mercado para la reconstrucción de sitios históricos protegidos es muy escaso, los costos de mantenimiento y las restricciones de uso pueden dar lugar a valoraciones bancarias bajas.
3. Propiedades transfronterizas
- Debido a la falta de transparencia en la información, los riesgos cambiarios y los complejos sistemas tributarios para las propiedades en el extranjero, los bancos generalmente reducen significativamente sus valoraciones o se niegan a prestar.
Estrategias para afrontar la subvaluación
- Preparación:El comprador debe comparar valoraciones de varios bancos y proporcionar información completa sobre la propiedad (como certificados de renovación y planes de desarrollo regional).
- Espacio de negociación:Comunicarse con el banco a través del agente inmobiliario y buscar una reevaluación o la provisión de garantías adicionales.
- Perspectiva a largo plazo:Si la valoración no refleja el sobrecalentamiento del mercado, los compradores deben reexaminar sus riesgos financieros.
Lectura adicional:
