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Love Ocean Song se ha convertido en un "campamento de pérdidas"
Sham Shui PoCanción del amor del marEsta propiedad seminueva ha registrado alrededor de 5 transacciones en lo que va del mes, pero todas ellas se vendieron con pérdidas. Tomemos como ejemplo una de las unidades de dos dormitorios. Se encuentra en el piso medio del Bloque 1, Sala A, con una superficie vendible de 496 pies cuadrados. Tiene dos dormitorios y un baño y disfruta de vistas al suroeste de la ciudad. Recientemente se vendió por 6,7 millones de dólares de Hong Kong, con un precio por pie cuadrado de sólo 13.508 dólares de Hong Kong. En retrospectiva, el propietario original compró la propiedad por 9,039 millones de yuanes en marzo de 2020 y la mantuvo durante 5 años. Ahora ha perdido mucho dinero al revenderlo.2.339 millonesYuan, una depreciación de hasta 26%. Esto no es sólo una pérdida de cifras, sino también un ataque despiadado a la confianza de los inversores.
Mira otra vezInformación del Registro de la Propiedad, otras 4 transacciones este mes fueron igualmente decepcionantes, todas ellas eran unidades de 2 dormitorios, con precios de transacción que oscilaban entre HK$6,8 millones y HK$7,28 millones, y precios por pie cuadrado que oscilaban entre HK$13.498 y HK$14.918, pero ninguna de ellas escapó al destino de perder dinero. Entre ellas, la habitación con mayor pérdida es la Habitación C en el piso 19 del Edificio 5. El propietario original la compró por 9,231 millones de yuanes en noviembre de 2020 y recientemente la vendió por 6,8 millones de yuanes, con una pérdida contable de 2,431 millones de yuanes y una depreciación de 27%. Detrás de esta serie de cifras, parece haber una cruel verdad: los propietarios de Ai Hai Song están atrapados colectivamente en una pesadilla de "evaporación de riqueza". ¿Es que el mercado es despiadado o es que fuimos demasiado optimistas cuando entramos al mercado a un precio alto? Esta tormenta en el mercado inmobiliario obviamente ha ensombrecido Sham Shui Po, un "paraíso para la gente común".
Cuatro factores principales que impulsan la erosión
Entrada alta y ajuste de precios
El propietario en este caso compró la unidad por 9,039 millones de RMB en marzo de 2020. En ese momento, era la etapa inicial de la epidemia. Las políticas globales de flexibilización cuantitativa hicieron subir los precios de los activos, y los precios de las propiedades de primera mano fueron en general altos. Sin embargo, con el inicio del ciclo de subida de tipos de interés a partir de 2022 (el tipo preferencial de Hong Kong aumentará del 5% al 6,5%), junto con la lenta recuperación económica, los precios en el mercado de segunda mano han caído significativamente y las pérdidas se han vuelto inevitables.
La “brecha de realidad” de las propiedades seminuevas
Ai Hai Song, que ha estado en funcionamiento durante menos de cuatro años, es una propiedad seminueva y, en teoría, debería ser resistente a las caídas de precios. Sin embargo, después de mudarse, algunos compradores descubrieron que la experiencia de vida real (como la vista obstruida y el ruido del tráfico) no coincidía con sus expectativas durante el período de venta, lo que afectó su confianza en la reventa. Al mismo tiempo, el aumento de la oferta de viviendas nuevas debilita su singularidad e intensifica la competencia en el mercado.
Aumento de los costos de tenencia
Manteniendo el producto durante 5 añosImpuesto de timbre adicional(SSD) restricciones, pero durante este período las tasas hipotecarias se dispararon y la carga de los pagos hipotecarios aumentó. Para los inversores, las ganancias del alquiler son difíciles de compensar con los costos de capital (estimados según la unidad del caso, el alquiler mensual es de aproximadamente HK$ 18.000 y la tasa de retorno es solo 3,2%), lo que impulsa a algunos propietarios a optar por detener las pérdidas y marcharse.
Presión de suministro regional
En los últimos años, ha habido muchos nuevos proyectos de vivienda en Sham Shui Po y West Kowloon (como Victoria Harbour, The Harbour y The Coast), con una oferta anual promedio de alrededor de 20.000 unidades, lo que ha diluido la demanda del mercado. Como propiedad de segunda mano, Aeihaisong necesita competir con precios bajos para reducir aún más el precio de transacción.
La ilustración de la depreciación del 26%
Detalles de la transacción
La habitación A en el piso medio del Bloque 1 de Ocean View tiene un área vendible de 496 pies cuadrados, dos dormitorios y un baño, está orientada al suroeste y tiene vista a la ciudad. Se vendió por 6,7 millones de dólares de Hong Kong, con un precio de venta por pie cuadrado de 13.508 dólares de Hong Kong. El propietario original compró la propiedad por 9,039 millones de RMB en 2020 y la mantuvo durante cinco años, lo que resultó en una pérdida contable de 2,339 millones de RMB y una depreciación de 26% RMB.
Análisis de precios
Precio bajo por pie cuadradoEl precio por pie cuadrado de HK$13,508 es más bajo que el precio promedio por pie cuadrado de Ocean Avenue este mes ($14,654), y es mucho más bajo que las propiedades nuevas de primera mano en el mismo distrito (el precio por pie cuadrado de las propiedades nuevas en Cheung Sha Wan es de aproximadamente HK$18,000 a HK$20,000), lo que indica que la valoración del mercado de propiedades seminuevas se está volviendo más conservadora.
Falta de competitividad de los tipos de viviendaLa unidad de dos dormitorios y 496 pies cuadrados tiene una posición incómoda en el mercado actual: los inversores prefieren las unidades pequeñas (edificios nano de menos de 300 pies), las unidades grandes (tres dormitorios) son más adecuadas para familias ocupadas por sus propietarios y las unidades de tamaño mediano tienen liquidez limitada.
Cambios en la toma de decisiones del propietario
La creencia de que el mercado inmobiliario de Hong Kong "sólo puede subir y nunca caer" ha sido sacudida. Los inversores ya no esperan un repunte y, en cambio, aceptan pérdidas. Los fondos están fluyendo hacia el mercado de valores o hacia propiedades en el extranjero, lo que acelera las pérdidas en las transacciones.
El sueño de comprar una casa se hace añicos y la sangrienta lección de Ai Hai Song
¿Quién no ha soñado con tener una propiedad? ¿Quién no ha soñado alguna vez con comprar una propiedad para aumentar su valor y subirse firmemente al tren de la riqueza? Sin embargo, la realidad de la Oda al mar de Sham Shui Po es como una palangana de agua helada que despierta a todos los que aún sueñan. Compró dos casas por 6,7 millones y perdió 2,33 millones al cabo de 5 años. ¡No se trata de un simple «ajuste de mercado», sino de un colapso de riqueza en picado! Eso sin contar la pérdida máxima de 2,431 millones, que equivalía a casi un coche de lujo y a los ahorros de varios años de una familia de clase media, todo ello esfumado en el torrente del mercado inmobiliario. ¿Aún te atreves a decir que comprar una propiedad es un triunfo seguro? ¿Aún te atreves a creer en el mito de que “los ladrillos siempre se revalorizarán”?
Perspectivas de futuro
- La presión a corto plazo es difícil de reducir
La expectativa de un recorte de los tipos de interés en Estados Unidos se ha pospuesto hasta la segunda mitad de 2025. El coste del capital en Hong Kong es alto. Junto con la continua oferta de nuevos proyectos (se espera que se completen 18.000 unidades en 2025-2026), los precios de los proyectos seminuevos seguirán bajo presión y la tendencia a pérdidas puede continuar. - Asesoramiento sobre inversiones e inmuebles
Evite la trampa de las primas:Si el precio de una propiedad nueva sobrepasa el potencial regional (como se refleja en el impacto positivo de la infraestructura), debe ser cauteloso al comprar.
Centrarse en el flujo de caja:Las unidades con retornos de alquiler inferiores a 3,5% presentan una resistencia débil a las caídas de precios. Se recomienda dar prioridad a unidades pequeñas y medianas con alta demanda de alquiler.
Variables de política：Si el gobierno relaja sus "medidas duras" en el mercado inmobiliario (como reducir o eximir el impuesto de timbre doble), puede estimular las transacciones en el corto plazo, pero también puede aumentar la tendencia de los propietarios a vender sus propiedades, exacerbando las fluctuaciones de los precios. - Perspectiva del comprador
- OportunidadLas propiedades que generan pérdidas brindan una ventana para la “pesca de fondo”, especialmente para los propietarios-ocupantes, pero se debe prestar atención a la calidad de las propiedades y el posible efecto de desviación de nuevos desarrollos como el área metropolitana del norte en West Kowloon.
- riesgoUn precio bajo por pie cuadrado no significa necesariamente un buen valor. Si una unidad tiene descuento debido a un piso bajo, mala vista o decoración antigua, es necesario evaluarla cuidadosamente.
La nueva normalidad del mercado inmobiliario en ajuste
El eclipse de "Oda al mar" refleja los cambios estructurales en el mercado inmobiliario de Hong Kong: el aumento de los tipos de interés, el exceso de oferta y el debilitamiento de la confianza del mercado están entrelazados, rompiendo la inercia de las subidas unilaterales del pasado. Para los inversores, es hora de cambiar a una mentalidad de flujo de caja y de tenencia a largo plazo; Para los propietarios-ocupantes, es un buen momento para buscar unidades de calidad. Ya sea que compre o venda, un juicio preciso del valor regional y de las condiciones de la unidad garantizará una victoria constante en medio de las fluctuaciones.
Introducción a Love Sea Song
Canción del amor del marSonata junto al mar, ubicadaHong KongKowloonSham Shui PoCalle HaitanNo. 201, 203 y 218, adyacentes aComisaría de policía de Sham Shui PoyParque de la calle Tung Chau,SíCheung KongyAutoridad de Renovación UrbanaUna urbanización privada desarrollada mediante desarrollo cooperativo. La propiedad consta de 4 edificios (Bloques 1, 2, 3 y 5) de 32 a 40 pisos de altura, que suman un total de 876 unidades. La red de escuelas primarias es el Bloque 40 y la red de escuelas secundarias es el Distrito Sham Shui Po. Se lanzó a la venta en octubre de 2019. La lista de precios para el primer lote de 180 unidades tiene un precio promedio con descuento de HK $ 18,688 por pie cuadrado. La propiedad estará ocupada en fases hasta julio de 2021.
Lectura adicional:
- La pérdida del apartamento de dos habitaciones en el piso medio de Parkview Tower Phase II es de NT$750.000…
- La lujosa casa de la estación de Kowloon sufrió enormes pérdidas, lo que provocó que el comerciante de muebles de Shunde perdiera 4,06 millones de yuanes después de tener la propiedad durante 12 años.
