Tabla de contenido
Capítulo 1: El dilema inherente de la geografía y la historia
1.1 Limitaciones naturales debido a la gran cantidad de montañas y la extensión limitada del territorio
Hong Kong tiene una superficie de sólo 1.106 kilómetros cuadrados, pero menos de 25% de tierra llana son urbanizables y más de 40% de tierra son parques nacionales protegidos. La "política de precios elevados de la tierra" que se adoptó durante el período colonial ha dejado un legado de gran alcance. La primera subasta de tierras, celebrada en 1841, estableció el monopolio del gobierno sobre la oferta de tierras. Este mecanismo de "escasez artificial" convierte la tierra en un pilar de las finanzas gubernamentales (los ingresos por venta de tierras todavía representaron 11,31 TP3T de los ingresos fiscales totales en 2022).
1.2 El problema centenario de la planificación urbana
Los dos lados del Puerto Victoria están completamente desarrollados y el desarrollo de la tierra en los Nuevos Territorios involucra el complejo sistema Dingquan y cuestiones de tierras ancestrales. Según la Oficina de Desarrollo, alrededor de 2.400 hectáreas de tierras agrícolas en Hong Kong están en manos de los cuatro principales promotores, pero es difícil liberarlas debido a un punto muerto en el mecanismo de prima de tierra. Tomando como ejemplo la nueva área de desarrollo de Kwu Tung North, pasaron más de 15 años desde la planificación hasta que se mudó el primer grupo de residentes.
Capítulo 2: El ciclo distorsionado de los mecanismos económicos
2.1 El efecto espada de doble filo de los centros financieros
El impuesto de timbre inmobiliario más bajo del mundo (0,011 TP3T) atrae capitales internacionales. En 2023, el capital extranjero representó 381 TP3T del volumen de transacciones residenciales. El sistema de tipo de cambio vinculado ha hecho que los tipos de interés de Hong Kong sigan a los de Estados Unidos durante mucho tiempo, pero el mercado inmobiliario está profundamente ligado a los flujos de capital desde el continente. El capital barato en la era de la flexibilización cuantitativa dio lugar al fenómeno de la "titulización de la construcción". En 2022, el precio medio de la vivienda por pie cuadrado alcanzó los 14.230 dólares de Hong Kong, un aumento de 891.130 dólares de Hong Kong respecto del máximo de 1997.
2.2 Inclinación fatal en estructura industrial
El sector inmobiliario y las industrias relacionadas representan 231 TP3T del PIB, formando una cadena ecológica de “hegemonía inmobiliaria”. Los cuatro principales desarrolladores han aumentado el margen de beneficio marginal del desarrollo residencial a más de 40% mediante métodos como "edificios inundados de agua" y "nano unidades". Lo que es más grave es que el mercado de pisos subdivididos se ha convertido en una industria gris con un valor anual de más de 20 mil millones de dólares de Hong Kong.
Capítulo 3: Contradicciones estructurales en el sistema de políticas
3.1 El efecto paradójico de la vivienda pública
El tiempo de espera para una vivienda pública ha alcanzado un máximo de 23 años de 6,1 años, pero esto a su vez ha apoyado al mercado inmobiliario privado: alrededor de 43% familias han pospuesto temporalmente la compra de una vivienda porque están "esperando una casa". La política del programa de compra de vivienda (HOS, por sus siglas en inglés) se ha convertido en un factor de distorsión de precios. Aunque el mecanismo de fijación de precios para los nuevos HOS en 2023 estará desvinculado del precio de mercado, el precio promedio después del descuento sigue siendo 8,7 veces el ingreso familiar anual medio.
3.2 Falla marginal de la regulación fiscal
Doce años después de la implementación de "medidas duras" como el impuesto de timbre adicional (SSD) y el impuesto de timbre del comprador (BSD), la proporción de inversores solo ha disminuido de 35% a 28%. En lugar de ello, dio lugar a medidas de elusión como "un contrato para múltiples socios", y provocó que la tasa de rotación del mercado de segunda mano cayera a un mínimo histórico de 0,81 TP3T. Aunque el impuesto a las vacantes residenciales se reiniciará en 2023, la tasa de vacantes de 4,5% sigue siendo superior al nivel saludable.
Capítulo 4: Problemas socioculturales profundos
4.1 Obsesión colectiva por la propiedad
Los habitantes de Hong Kong tienen un sistema de valores muy arraigado que equipara el hecho de poseer una casa con el éxito en la vida. Las encuestas muestran que 761.030 jóvenes creen que "no se puede tener una familia sin una casa". Esta cultura ha dado lugar a un mercado deformado de "nano edificios". En 2023, la superficie útil media de las nuevas viviendas será de tan solo 41,5 m2, lo que supone una reducción de 31,1 TP3T respecto a hace 20 años. Incluso ha surgido el fenómeno del "padre que compra una casa" (los padres financian el pago inicial), pero la edad promedio de los compradores de una casa por primera vez todavía se ha retrasado a 44 años.
4.2 El círculo vicioso del conflicto intergeneracional
La "generación del desastre inmobiliario" nacida después de 1997 enfrenta un triple golpe: educación superior universal (la deuda estudiantil media es de 210.000 dólares), homogeneización de la industria (las finanzas y los bienes raíces representan el 58,1% del mercado laboral) e inflación de los precios de los activos. El resultado es que la relación alquiler-ingreso de los residentes jóvenes es tan alta como 62%, 27 puntos porcentuales más alta que la del mismo grupo de edad en Singapur.
Capítulo 5: El dilema especial de la comparación global
5.1 Comparación internacional de datos extremos
– Relación precio de la vivienda/ingresos: Hong Kong 19,8 veces (Nueva York 10,2, Londres 8,7)
– Tasa de retorno de alquiler: 2,1% (la más baja entre las principales ciudades del mundo)
– Superficie habitable media per cápita: 161 pies cuadrados (Tokio: 631 TP3T, Singapur: 521 TP3T)
5.2 Diferencias en la gobernanza del desarrollo territorial
Singapur mantiene su tasa de propiedad de vivienda en 89% mediante la recuperación de tierras (expansión del área de tierra de 25%) y políticas de vivienda pública. En cambio, en Hong Kong sólo se han recuperado 7.000 hectáreas de tierra en los últimos 20 años y el proyecto "Lantau Tomorrow" ha sido controvertido. Más importante aún, Hong Kong carece de un sistema de fondos de previsión similar al CPF para apoyar la capacidad de los residentes de comprar viviendas.
Capítulo 6: Desafíos reales en el camino para salir del impasse
6.1 Barreras técnicas al suministro de tierras
El desarrollo del área metropolitana del norte requiere la eliminación de 1.200 hectáreas de terrenos industriales abandonados, la reubicación de 150.000 tumbas y la compensación de miles de indígenas de los Nuevos Territorios. Incluso si se acelera el proceso, sólo se podrán suministrar 130.000 unidades antes de 2032, lo que es menos que el 60% requerido. Aunque las medidas transitorias como el “método de montaje y ensamblaje” han aumentado la velocidad de construcción, el coste sigue siendo 18% más alto que el de los métodos tradicionales.
6.2 Reforma institucional de la estructura de intereses
La modificación de la Ordenanza de Reanudación de Tierras ha aumentado el riesgo de revisión judicial, y la primera fase de la reanudación de tierras en 2025 puede enfrentar cientos de demandas. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios posee 70% de reservas de terrenos no desarrollados en Hong Kong, pero tiende a lanzar proyectos a la ligera para mantener las primas altas. El costo de construcción de viviendas públicas es de HK$5.200 por pie cuadrado, lo que supone HK$331.330 más que el de los promotores privados, lo que refleja la ineficiencia institucional.
Conclusión: El costo de salir de una crisis sistémica
La esencia del problema de la vivienda en Hong Kong es el “trilema”: es imposible lograr precios de vivienda estables, libertad de mercado y equidad social al mismo tiempo. Para salir del impasse, tal vez sea necesario soportar dolores económicos de corto plazo (declive en las industrias relacionadas con los bienes raíces), desafiar intereses creados (reformar el sistema de tierras) o subvertir la cognición cultural (promover una sociedad de alquiler). Bajo la doble presión del envejecimiento de la población y la competencia en el Área de la Gran Bahía, la ventana para escapar de esta guerra inmobiliaria que dura ya un siglo se está reduciendo, pero también está poniendo a prueba la sabiduría de la ciudad en materia de transformación.
Lectura adicional:
- El dilema de los altos precios de la vivienda en Hong Kong: una crisis sistémica que amenaza el futuro
- Por qué Hong Kong tiene dificultades para fomentar empresas de clase mundial
- El fenómeno de “comprar una casa para casarse” en la sociedad de Hong Kong: múltiples interpretaciones de la cultura, la economía y los roles de género
- Un análisis en profundidad de "¿Es la dificultad de los habitantes de Hong Kong para comprar viviendas un legado de la política territorial del gobierno británico de Hong Kong antes de 1997?"
