Tabla de contenido
Las razones del descenso de los precios inmobiliarios en Hong Kong se pueden analizar a partir de una serie de factores económicos, políticos y sociales. Los siguientes son los principales factores influyentes:
1. Aumento de los tipos de interés y política monetaria
– Vinculado a las subidas de los tipos de interés en EE.UU.: Hong Kong implementa un sistema de tipo de cambio vinculado, con el dólar de Hong Kong vinculado al dólar estadounidense. Por lo tanto, cuando la Reserva Federal de Estados Unidos sube los tipos de interés, la Autoridad Monetaria de Hong Kong suele seguir su ejemplo. En los últimos años, Estados Unidos ha aumentado significativamente las tasas de interés para frenar la inflación, lo que ha provocado un aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en Hong Kong (como las hipotecas H y las hipotecas P), aumentando la carga sobre los compradores de viviendas y suprimiendo la demanda de viviendas.
– Aumento de los costos hipotecarios: el aumento de las tasas de interés hace que los compradores sean más cautelosos y algunos compradores potenciales de viviendas pueden posponer sus planes de compra de vivienda, lo que resulta en una disminución de la demanda del mercado.
2. Desaceleración del crecimiento económico
– Economías globales y locales débiles: la fricción comercial entre Estados Unidos y China, el impacto de la pandemia de COVID-19 y el riesgo de una recesión global han debilitado la vitalidad económica de Hong Kong como centro financiero internacional. Industrias como el turismo y el comercio minorista se han visto duramente afectadas, el desempleo ha aumentado y el crecimiento del ingreso de los residentes se ha estancado, lo que debilita su capacidad para comprar casas.
– Fluctuaciones del mercado de valores: el mercado de valores de Hong Kong (como el índice Hang Seng) tiene un desempeño deficiente, lo que provoca una reducción de los activos de algunos inversores, lo que afecta su disposición a comprar o invertir en bienes raíces.
3. Políticas regulatorias gubernamentales
– “Medidas duras” en el mercado inmobiliario: El gobierno de Hong Kong ha implementado desde hace tiempo impuestos de timbre (como el impuesto de timbre del comprador y el impuesto de timbre adicional) y ha ajustado los ratios hipotecarios para frenar la especulación y el endeudamiento excesivo. Aunque estas políticas son de largo plazo, pueden exacerbar el enfriamiento del mercado durante las crisis económicas.
- Aumentar la oferta de tierras: el gobierno está promoviendo proyectos de recuperación como “Lantau Tomorrow” y acelerando la construcción de viviendas públicas en un intento de aliviar la escasez de viviendas, pero esto puede afectar las expectativas del mercado sobre los precios de las viviendas privadas en el corto y mediano plazo.
4. Acontecimientos sociales y entorno político
– Movimiento contra el proyecto de ley de extradición en 2019: el malestar social afectó la confianza de los inversores, causando algunas salidas de capital, lo que condujo a un retroceso a corto plazo en el mercado inmobiliario.
– Ley de Seguridad Nacional y Ola Inmigratoria: Los cambios en el entorno político han impulsado a algunos residentes a considerar la inmigración. Hong Kong ha experimentado una importante salida de población entre 2020 y 2022 (según las estadísticas, una salida neta de aproximadamente 113.000 personas en 2022), lo que ha reducido directamente la demanda de vivienda, especialmente en el mercado residencial de gama media y alta.
5. Impacto de la epidemia
– Las medidas de prevención de epidemias restringen las actividades económicas: las estrictas políticas de cuarentena de entrada y distanciamiento social afectan a las industrias minoristas y turísticas, lo que afecta el mercado laboral y reduce aún más la capacidad de los ciudadanos para comprar casas.
– Reducción de la demanda transfronteriza: los compradores continentales no pueden viajar a Hong Kong para comprar viviendas debido a la epidemia, lo que resulta en una disminución de la demanda de viviendas de lujo y propiedades de inversión.
6. Cambios en la psicología y las expectativas del mercado
– Mentalidad de “comprar cuando los precios son altos, no cuando son bajos”: después de que se forma una tendencia a la baja en los precios de las propiedades, los compradores potenciales tienden a esperar y ver y demorar su entrada al mercado, lo que resulta en una reducción de los volúmenes de transacciones y exacerba la presión a la baja sobre los precios.
– Problemas estructurales a largo plazo: los precios de las propiedades en Hong Kong han sido altos durante mucho tiempo y no se corresponden con los ingresos de los residentes. El mercado podría entrar en un período de ajuste para volver a un nivel razonable.
7. Impacto de la economía y las políticas de China continental
– La desaceleración económica de China: la desaceleración del crecimiento económico continental ha afectado las ganancias corporativas de Hong Kong y la inversión transfronteriza. Algunas instituciones chinas han reducido sus operaciones en Hong Kong, disminuyendo la demanda de bienes raíces comerciales.
– Controles de flujo de capital: China ha endurecido los controles cambiarios, limitando las entradas de capital al mercado inmobiliario de Hong Kong y afectando la demanda de proyectos residenciales y comerciales de alta gama.
Soporte de datos
– Índice de precios de la vivienda: según datos del Departamento de Calificación y Valoración, el índice de precios de venta de viviendas privadas en Hong Kong cayó aproximadamente 15% en 2022, la mayor caída anual desde 2008.
– Impacto en la tasa de interés: La tasa preferencial de préstamo (tasa de préstamo P) de los principales bancos en Hong Kong aumentará a 5,875% en 2023, más del 3% desde el punto más bajo de 2020.
– Cambios de población: En 2022, la salida neta de residentes de Hong Kong superó los 60.000, lo que marca tres años consecutivos de crecimiento poblacional negativo.
Perspectivas de futuro
A corto plazo, es probable que las altas tasas de interés y la lenta recuperación económica sigan frenando los precios de las propiedades. Si Estados Unidos entra en un ciclo de recortes de tasas, la economía de Hong Kong se recupera o el gobierno relaja algunas medidas del mercado inmobiliario, el mercado podría estabilizarse gradualmente. Sin embargo, la solución de los problemas estructurales (como la oferta insuficiente de tierras) todavía requiere una coordinación de políticas a largo plazo.
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