La razón principal por la que es difícil comprar una propiedad en Hong Kong

Capítulo 1:Mercado inmobiliario de Hong KongSituación actual y principales motivos de la dificultad para acceder al autobús

1.1 Historia y situación actual de los precios de la vivienda en Hong Kong
– Ciudades con los precios de vivienda más altos del mundo: Según encuestas internacionales, Hong Kong ha encabezado la lista de “los precios de vivienda más inasequibles del mundo” durante muchos años consecutivos, con una relación precio de la vivienda-ingreso de más de 20 veces (es decir, una familia tendría que ahorrar durante 20 años antes de poder permitirse una casa).
– Desequilibrio entre oferta y demanda: la oferta de terrenos ha sido escasa durante mucho tiempo. Los datos del Gobierno muestran que los terrenos residenciales en Hong Kong solo representan el 71% de la superficie total. Si a esto le sumamos la alta densidad de población, la demanda supera con creces la oferta.
– Impulsado por la inversión: el entorno de bajas tasas de interés, la entrada de capital extranjero (especialmente de compradores del continente) y el concepto de que “los ladrillos conservan su valor” han hecho del mercado inmobiliario una herramienta de inversión en lugar de una simple demanda residencial.

1.2 Problemas estructurales de dificultad para subir a un autobús
- Alto umbral de pago inicial: tomando como ejemplo el año 2023, prácticamente no habrá “casas de nivel básico” en la ciudad con un precio inferior a los 4 millones. Según la política hipotecaria actual (hipoteca máxima del 90% para compradores de primera vivienda), se requerirá un pago inicial de al menos 500.000 para comprar una propiedad de 5 millones, lo que supondrá una enorme presión para las familias comunes.
- Prueba de estrés estricta: los bancos exigen que los compradores pasen la prueba de estrés de pago después del “aumento de la tasa 3%”, y el requisito de ingresos mensuales suele ser más de HK$25.000.
– Restricciones de política: incluyen el impuesto de timbre adicional (SSD), el impuesto de timbre del comprador (BSD) y el impuesto de timbre ad valorem (AVD), que frenan la especulación pero también aumentan el costo de cambiar las propiedades.

 

Capítulo 2: Políticas gubernamentales y planes de apoyo a la adquisición de vivienda

2.1 Políticas preferenciales para compradores primerizos
- Plan hipotecario de alto ratio: los compradores de vivienda por primera vez pueden solicitar una hipoteca de hasta el 90% (monto máximo del préstamo de 7,2 millones) para propiedades por debajo de HK$8 millones, y del 80% para propiedades por debajo de HK$10 millones.
– Flexibilización de la prueba de estrés: a partir de 2022, los compradores de vivienda por primera vez que no superen la prueba de estrés aún podrán solicitar una hipoteca, pero tendrán que pagar una prima adicional.
– Reducción del impuesto de timbre: la tasa del impuesto de timbre para compradores de vivienda por primera vez es de 1,5%-4,25% (15% para compradores de vivienda que no son por primera vez).

2.2 Plan de Vivienda Pública
– Propiedad de la vivienda(Plan de propiedad de vivienda):
– Vendido con un descuento del 50-60% sobre el precio de mercado, el precio de venta promedio de un piso en régimen de propiedad de vivienda en 2023 es de aproximadamente 2,7 millones de dólares de Hong Kong (con una superficie útil de aproximadamente 400 pies cuadrados).
– Requisitos de solicitud: Ingreso familiar mensual máximo de HK$62.000 y límite de activos de HK$1,47 millones.
– El sorteo fue muy competitivo, con una sobreinscripción promedio de 30 veces en 2023.
– Plan de Subsidio de Vivienda Verde: Dirigido a los residentes de viviendas públicas, el precio es más bajo (alrededor del 40% del precio de mercado), pero las restricciones de reventa son estrictas.
– Primera vivienda: Se trata de proyectos impulsados conjuntamente por el gobierno y los promotores. Los precios son inferiores al precio de mercado, pero la oferta es muy limitada.

2.3 Otras medidas de subvención
– Plan de compra para inquilinos: permite a los inquilinos de vivienda pública comprar sus pisos existentes a un precio reducido, pero solo en ciertas urbanizaciones.
– Programa de albergue juvenil: ofrece alojamiento a bajo precio para ayudar a los jóvenes a ahorrar para el pago inicial.

 

Capítulo 3: Estrategias de planificación financiera: ahorro para el pago inicial y mejora del poder adquisitivo

3.1 Formas prácticas de ahorrar para el pago inicial
– Método de Ahorro Extremo:
– Ahorro obligatorio: Invierta 50% de sus ingresos cada mes en depósitos con altos intereses o inversiones de bajo riesgo (como fondos de bonos).
– Reducir los gastos no esenciales: por ejemplo, dejar de comer fuera de casa, compartir el espacio habitable (alquilar un piso compartimentado o vivir con familiares).
– Revalorización de la inversión:
– Inversiones mensuales en acciones: elija acciones de alto crecimiento (como ETF de tecnología) o acciones de dividendos (como REIT).
– Depósitos con altos intereses en bancos virtuales: Algunos bancos ofrecen tasas de interés en cuentas corrientes superiores a 4% (adecuadas para ahorros a corto plazo).
- Apoyo familiar: “El apoyo financiero de los padres para el pago inicial” es común en la sociedad china, pero debes prestar atención a los riesgos fiscales (si se considera un regalo, es posible que tengas que pagar impuestos).

3.2 Mejorar la capacidad de los bancos para aprobar hipotecas
– Aumentar los ingresos estables:
– Desarrollar un negocio paralelo (como una tienda en línea, trabajo freelance) y mantener al menos 6 meses de registros de ingresos.
– Cambiar a un sector con mejores salarios (como finanzas o tecnología) o esforzarse por conseguir un ascenso y un aumento salarial.
– Reducir el ratio de endeudamiento:
– Pague las deudas de tarjetas de crédito o préstamos personales y mantenga la relación deuda total/ingresos por debajo de 50%.
– Evite garantizar préstamos de otras personas.
– Compra conjunta de una vivienda:
– Solicitar una hipoteca conjuntamente con su cónyuge o familiar para combinar ingresos y pasar la prueba de estrés.
– Preste atención a la asignación de propiedad y a los futuros costos de transferencia.

 

Capítulo 4: La fiebre del oro en el mercado inmobiliario: técnicas prácticas para encontrar "casas de inicio" a bajo precio

4.1 Análisis del área objetivo
- Nuevos Territorios del Norte:
– Fanling, Sheung Shui: Se pueden utilizar entre 4 y 5 millones de dólares de Hong Kong para comprar un piso de segunda mano de 300 pies cuadrados.
– Transporte: Con la línea East Rail, el viaje a Kowloon toma unos 40 minutos.
-Tuen Mun, Yuen Long:
– Existe una gran oferta de propiedades nuevas y los promotores suelen ofrecer hipotecas con ratios elevados (como planes de respiración).
– Desventajas: Largos tiempos de viaje para trabajos entre distritos e instalaciones comunitarias antiguas.
– Proyectos de reforma de viviendas unifamiliares:
– Algunos edificios antiguos en Kowloon City y Sham Shui Po pueden tener un precio tan bajo como HK$3 millones, pero es necesario reservar algo de dinero para los costos de renovación (aproximadamente HK$200.000).

4.2 Estrategia de pesca de fondo en el mercado de segunda mano
– Placa Maestra de Plata:
– El precio de la propiedad embargada es inferior al precio de mercado en 10-20%. Se requiere ofertar en efectivo y no se puede inspeccionar la propiedad.
– Riesgos: Costos de reparación ocultos o disputas de títulos.
– Casa Embrujada y Unidad de Accidentes:
– El precio puede ser tan bajo como un 60% de descuento sobre el precio de mercado, pero es difícil de revender, por lo que solo es adecuado para uso personal y para aquellos con una fuerte resistencia psicológica.
– Edad del edificio y restricciones hipotecarias:
– Los bancos pueden reducir el monto del préstamo hipotecario (hasta un 60%) para propiedades con más de 30 años de antigüedad, exigiendo un pago inicial mayor.

4.3 Nuevas ofertas de propiedades y planes de pago de los desarrolladores
– Pago inmediato vs. pago en período de construcción:
– Pago fraccionado inmediato: El precio del inmueble se descuenta en 5-10%, pero el pago debe iniciarse de inmediato.
– Pago durante el periodo de construcción: El pago final solo se requiere al tomar posesión de la propiedad, lo que es conveniente para seguir ahorrando mientras espera para mudarse.
– Segunda hipoteca del promotor:
– Para la opción común “hipoteca del 80% + segunda hipoteca del 10%”, el pago inicial solo requiere 10%.
– Riesgos: Las tasas de las segundas hipotecas son más altas (por ejemplo, P+2%) y los ciclos de aumento de las tasas de interés pueden provocar que los pagos de la hipoteca se disparen.

Capítulo 5: Gestión de riesgos y planificación a largo plazo
5.1 Respuesta a la crisis del mercado inmobiliario
– Riesgo de capital negativo: si el precio de la propiedad cae por debajo del ratio de pago inicial (por ejemplo, el precio de la propiedad cae en 15% después de un pago inicial de 10%), el banco puede exigir una garantía adicional.
– Fluctuaciones de las tasas de interés: Durante el ciclo de subida de las tasas de interés en EE.UU., la HIBOR (tasa interbancaria de oferta de Hong Kong) puede aumentar, lo que resulta en un aumento de los pagos mensuales.
– Protección contra el desempleo: reserve al menos 12 meses de fondos de reserva o compre un seguro hipotecario.

5.2 Estrategias de reemplazo de edificios y mejora de activos
– Compre primero y venda después: utilice el “período de venta de propiedad para cobrar” para evitar el doble impuesto de timbre, pero tendrá que soportar la presión de financiación a corto plazo.
– Alquilar su hipoteca: Compre una segunda vivienda y luego alquílela; los ingresos del alquiler pueden compensar parte de los pagos de la hipoteca.
– Asignación de activos en el extranjero: algunos compradores han recurrido al mercado inmobiliario en el Área de la Gran Bahía (como Zhongshan y Zhuhai) para reducir el riesgo de concentración de activos en Hong Kong.

 

Capítulo 6: Alternativas – Formas no tradicionales de comprar una propiedad

6.1 Nanoedificios y viviendas compartidas
– Nanoedificios (de menos de 200 pies):
– El precio total es tan bajo como 3 millones, pero la calidad de vida es mala y se requiere un descuento para la reventa.
– Convivencia:
– Al igual que Weave Studios, el alquiler mensual incluye agua y electricidad, lo cual es adecuado para jóvenes en etapa de ahorro.

6.2 Compra de propiedades en el extranjero y planificación de la jubilación
– Proyecto “Ciudad de Hong Kong” del Área de la Gran Bahía:
– Zhuhai, Zhongshan y otros lugares han lanzado proyectos especiales para los residentes de Hong Kong, con precios que son 1/5 de los de Hong Kong, pero se debe prestar atención al período de los derechos de propiedad (70 años) y a las instalaciones médicas.
– Inmigración y compra de propiedades:
- La visa BNO del Reino Unido, la inmigración de inversión de Taiwán (6 millones de dólares taiwaneses), etc., brindan opciones de inmigración de bajo costo.

 

Capítulo 7: Construcción psicológica y casos prácticos

7.1 Casos prácticos de incorporación exitosa
– Caso 1: Un ingeniero informático de 28 años con un ingreso mensual de 35.000 dólares de Hong Kong obtuvo una ganancia de 500.000 dólares de Hong Kong mediante una inversión en criptomonedas. Junto con 300.000 dólares de Hong Kong en apoyo financiero de sus padres, compró una nueva propiedad valorada en 5 millones de dólares de Hong Kong en Tuen Mun (con un pago inicial de 800.000 dólares de Hong Kong).
– Caso 2: Una pareja con un ingreso mensual total de HK$60.000 elige un piso en propiedad en Yuen Long (60% de descuento sobre el precio de mercado), con un pago hipotecario mensual de HK$12.000, lo que representa HK$20% de sus ingresos.

7.2 Malentendidos y lecciones comunes
- Endeudamiento excesivo: ignorar el riesgo de que las subidas de los tipos de interés conduzcan a una crisis de "escasez de oferta".
– Ignore los costos ocultos: los costos de renovación, los honorarios de administración, las tasas, etc. pueden representar el 5% del precio de la propiedad.
- Perseguir ciegamente el aumento: comprar propiedades caras en preventa siguiendo la tendencia y sufrir grandes pérdidas cuando el mercado inmobiliario se ajusta.

 

Conclusión: subir a un autobús requiere una planificación racional y un tiempo determinado

Si bien es difícil comprar una propiedad en Hong Kong, aún es posible hacer realidad el "sueño de ser propietario de una propiedad" a través de políticas de dividendos, disciplina financiera y conocimiento del mercado. La clave es actuar dentro de nuestras posibilidades, evitar la especulación con alto apalancamiento y separar la demanda de vivienda de los atributos de inversión. A medida que el gobierno acelera el desarrollo y la oferta de viviendas de transición en el área metropolitana del norte, puede haber más oportunidades en el futuro, pero los compradores deben seguir siendo pacientes y flexibles.

Plan de propiedad de vivienda(Español: Plan de Propiedad de Vivienda), conocido comoPlan de propiedad de vivienda(Inglés: HOS), es Hong KongVenta subvencionada de vivienda públicaUno de los planes esAutoridad de Vivienda de Hong KongLas unidades de vivienda planificadas, proyectadas y construidas por la Autoridad de Vivienda se venden a precios inferiores al valor de mercado, yDeducir el precio del terreno(de la Fase 3B en 1982) vendidos a solicitantes elegibles; las casas construidas bajo este plan generalmente se conocen como "Pisos del Plan de Propiedad de Vivienda". La Autoridad de Vivienda también creó un Centro de Propiedad de Vivienda (HOC) para manejar asuntos relacionados con el Plan de Propiedad de Vivienda a partir del lanzamiento de la primera fase del Plan de Propiedad de Vivienda en 1978.

Lectura adicional:

• Análisis en profundidad de las políticas del mercado inmobiliario de Hong Kong en el presupuesto 2025-26
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