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Los precios de la vivienda en Hong Kong han estado entre los más caros del mundo durante 10 años consecutivos.
Desde la crisis financiera asiática de finales del siglo XX, el mercado inmobiliario de Hong Kong ha experimentado altibajos. En los últimos años, los precios han seguido aumentando debido a factores como el entorno de bajas tasas de interés, las entradas de capital y la escasez de oferta de tierras. Sin embargo, desde principios de la década de 2020, con los cambios en el entorno económico mundial, el aumento de las tasas de interés, la desaceleración de la economía continental y los ajustes de las políticas locales, han comenzado a aparecer grietas en el mercado, lo que genera preocupaciones sobre si la burbuja está a punto de estallar. Como una de las ciudades con los precios de vivienda más caros del mundo, el mercado inmobiliario de Hong Kong ha sido considerado durante mucho tiempo como un mito que "sólo puede subir y nunca bajar". Sin embargo, en los últimos años, la interacción de múltiples factores internos y externos ha provocado que el mercado inmobiliario de la ciudad se enfrente a una presión sin precedentes. Desde una estructura económica desequilibrada hasta una regulación política ineficaz, desde la pérdida de población hasta cambios dramáticos en el entorno financiero internacional, la fragilidad del mercado inmobiliario de Hong Kong ha surgido gradualmente.
Las ciudades más caras del mundo en 2024:
Clasificación de ciudades
1. Singapur
2 Hong Kong
3 Londres
4. Shanghái
5. Mónaco
6. Zúrich
7. Nueva York
8. París
9. São Paulo
10. Milán
1. Antecedentes históricos: la causa fundamental del desarrollo anormal del mercado inmobiliario
El peligro oculto de la burbuja inmobiliaria de Hong Kong surge de la continuación de la "política de precios altos del suelo" después del regreso. La dependencia a largo plazo del gobierno de la financiación de la tierra ha provocado una grave escasez de oferta. Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, la finalización media anual de propiedades residenciales privadas entre 2003 y 2022 fue de sólo 13.000 unidades, muy por debajo de la demanda del mercado. Esta escasez creada artificialmente provocó que los precios de las viviendas aumentaran 5,8 veces en 20 años, formando una estructura de mercado distorsionada donde "la harina es más cara que el pan".
El fenómeno de los promotores inmobiliarios que acaparan terrenos agrava el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Los cuatro principales promotores poseen 100 millones de pies cuadrados de tierras agrícolas, pero aún no las han desarrollado. Este acaparamiento estratégico ha provocado que el mercado se encuentre en un estado de "falsa escasez" durante mucho tiempo, haciendo subir los precios de la vivienda y acumulando al mismo tiempo enormes riesgos de burbuja.
2. Los fundamentos económicos se deterioran: el apoyo se desploma
1. Existe una grave desconexión entre el poder adquisitivo y los precios de la vivienda.
Los datos del segundo trimestre de 2023 mostraron que el ingreso familiar promedio en Hong Kong fue de 30.200 dólares de Hong Kong, mientras que el precio promedio de la vivienda fue de 14,3 millones de dólares de Hong Kong, con una relación precio de la vivienda/ingreso de 47,3 veces, ocupando el primer lugar en el mundo. Incluso si compras una unidad nano de 300 pies cuadrados, tendrás que vivir sin comida ni agua durante 23,6 años, lo que equivale a 5 veces el límite de advertencia internacional.
2. Los rendimientos del alquiler alcanzan mínimos históricos
La tasa de vacancia de los edificios de oficinas de grado A en el distrito comercial principal ascendió a 15,71 TP3T, y los alquileres de tiendas minoristas cayeron en 451 TP3T en comparación con antes de la epidemia. La tasa de retorno del alquiler residencial ha caído por debajo de 2%, muy por debajo de la tasa hipotecaria, lo que forma un modelo de inversión de "flujo de efectivo negativo" que depende completamente de las expectativas de apreciación del capital.
3. La deuda de los hogares se acerca al límite peligroso
Los datos de la Autoridad Monetaria de Singapur mostraron que la deuda de los hogares representó 92% del PIB, de los cuales 78% eran préstamos hipotecarios. Cuando la tasa de interés aumenta en 1%, la carga de pago mensual aumentará en 12% y más de 100.000 hogares enfrentarán el riesgo de activos negativos.
4. Desaceleración económica continental y debilitamiento de la demanda
El mercado inmobiliario de Hong Kong está estrechamente vinculado a la economía continental, y los compradores continentales siempre han sido un pilar importante del mercado de viviendas de lujo. Sin embargo, la desaceleración del crecimiento económico continental en los últimos años, la crisis de deuda de las empresas inmobiliarias (como Evergrande, Country Garden, etc.) y los estrictos controles de capital han debilitado la capacidad de los fondos continentales para fluir hacia Hong Kong. Desde 2023, el volumen de transacciones de viviendas de lujo en Hong Kong ha disminuido significativamente y los precios de algunas propiedades de alta gama han caído entre un 20% y un 30%. Si la economía continental no se recupera rápidamente, la demanda externa del mercado inmobiliario de Hong Kong se reducirá aún más, acelerando el estallido de la burbuja.
5. Economía local débil y riesgo de capital negativo
La recuperación posterior a la epidemia fue lenta, la industria del turismo estuvo lenta y el consumo minorista disminuyó. Aunque la tasa de desempleo ha disminuido, el crecimiento general del ingreso se ha estancado y el poder adquisitivo de los ciudadanos ha disminuido. Al mismo tiempo, los altos precios de las propiedades han provocado un aumento de casos de patrimonio negativo. Según datos de la Autoridad Monetaria de Hong Kong, el número de préstamos hipotecarios con capital negativo aumentó significativamente a principios de 2024, lo que refleja que algunos propietarios cayeron en insolvencia debido a la caída de los precios de las propiedades. Si los precios de la vivienda siguen cayendo, los bancos pueden restringir el crédito, exacerbando aún más el pánico del mercado.
3. El efecto de espada de doble filo de la regulación política
1. Las medidas anticíclicas fracasan
Las “duras medidas” del gobierno, como el impuesto de timbre adicional (SSD) y el impuesto de timbre al comprador (BSD), han incrementado los costos de transacción durante la recuperación del mercado, lo que a su vez ha intensificado la mentalidad de “reacio a vender”. El número de transacciones residenciales en el primer trimestre de 2023 cayó a 8.632, el nivel más bajo desde 1996, y el agotamiento de la liquidez del mercado ha aumentado el riesgo de volatilidad de precios.
2. El shock fatal de la normalización de los tipos de interés
Bajo el sistema de tipo de cambio vinculado, Hong Kong se ve obligado a seguir a Estados Unidos en el aumento de los tipos de interés. La tasa preferencial (P) en agosto de 2023 subió a 5,875% y la tasa H superó los 4%. Sobre la base de un préstamo de 6 millones de dólares de Hong Kong, el pago mensual aumentará en 9.200 dólares de Hong Kong en comparación con 2020, destruyendo directamente la capacidad de la clase media para comprar casas.
3. La reforma de la oferta de tierras encuentra obstáculos
El proyecto de recuperación "Lantau Tomorrow" se ha retrasado, el área metropolitana del norte se ha desarrollado lentamente y la continuidad de las políticas después del cambio de gobierno está en duda. El déficit de vivienda pública alcanzará las 28.000 unidades en los próximos cinco años y la oferta de vivienda privada lleva tres años consecutivos por debajo del valor objetivo de 15%, sin que haya solución a la contradicción entre oferta y demanda.
4. Cambios drásticos en la estructura social: sacudiendo las bases de la demanda
1. El doble golpe de la pérdida de población y el envejecimiento
La salida neta de población en 2022 alcanzará los 113.000, y el principal grupo de compradores de vivienda, el de 25 a 44 años, disminuirá en 8,4%. Al mismo tiempo, la proporción de la población mayor de 65 años aumentó a 20,7%, formándose una estructura de pirámide invertida de "muchas personas mayores con casa y pocos jóvenes sin casa", y la demanda rígida continuó contrayéndose.
2. El vaciamiento de las industrias debilita la capacidad de pago
El sector inmobiliario financiero representa 321 TP3T del PIB, pero el número de personas empleadas en la industria solo representa 181 TP3T de la fuerza laboral. El desarrollo de la industria tecnológica se ha quedado atrás, el crecimiento de los empleos de ingresos medios se ha estancado y los salarios reales de la generación más joven se han mantenido estables durante una década, lo que hace difícil sostener los altos precios de la vivienda.
3. Cambios revolucionarios en los patrones de vida
La integración en el Área de la Gran Bahía se está acelerando y la vida transfronteriza se está normalizando. En Shenzhen viven 150.000 hongkoneses y el proyecto "Hong Kong New Town" de Zhuhai absorbe a 32.000 familias. Las opciones de vivienda alternativas desvían la demanda local y sacuden los cimientos del mercado inmobiliario.
5. Cambios drásticos en el entorno internacional: la crisis del agotamiento de los fondos de capital
1. Reestructuración de la estructura de hegemonía del dólar estadounidense
Bajo la tendencia de desdolarización del sistema SWIFT, los depósitos offshore en RMB de Hong Kong han disminuido en 23% en dos años. La proporción de propiedades en Hong Kong en manos de capital extranjero ha disminuido de 13,71 TP3T en 2018 a 6,21 TP3T en 2023, y la aversión al riesgo del capital internacional se ha acelerado.
2. Aumento de la prima de riesgo geopolítico
La revisión de la Ley de Política de Hong Kong de EE.UU. desencadenó una ola de retirada de capital por parte de empresas multinacionales, y la demanda de espacios de oficina por parte de instituciones multinacionales se desplomó en un 42%. El presupuesto de alquiler residencial de los ejecutivos extranjeros se ha reducido en 35% y el mercado de alta gama ha caído en un invierno frío.
3. Efecto de desviación de los mercados alternativos
El precio de las viviendas particulares en Singapur ha aumentado en 681 TP3T en cinco años, Dubai ha lanzado una "visa dorada" y el rendimiento de los precios de la vivienda en Tokio ha alcanzado los 4,21 TP3T. A medida que aumentan las alternativas de inversión en la región Asia-Pacífico, la ventaja competitiva de Hong Kong se ha debilitado significativamente.
6. Posible Cisne Negro que Desencadene un Accidente
1. La depreciación del RMB provoca una revalorización de los activos
Si el RMB rompe el nivel de 7,5 frente al dólar estadounidense, el sistema de tipo de cambio vinculado estará bajo una presión sin precedentes. La fuga de capitales podría desencadenar una ola de ventas de bienes raíces, repitiendo la crisis financiera asiática de 1997.
2. Reacción en cadena de impagos de deuda inmobiliaria comercial
Las valoraciones de los edificios de oficinas han caído en 35% desde su pico, y muchos fideicomisos de inversión inmobiliaria se enfrentan a la liquidación. Si gigantes como Henderson Land Development enfrentan una crisis de liquidez, esto podría desencadenar riesgos sistémicos financieros.
3. El círculo vicioso del deterioro de las finanzas públicas
La proporción de los ingresos por el precio de la tierra con respecto a los ingresos del gobierno se desplomó de 231 TP3T en 2019 a 61 TP3T en 2023. La continua expansión del déficit fiscal podría obligar al gobierno a vender tierras a bajo precio, creando una espiral descendente de "cuanto más se vende, más bajo el precio".
4. Agitación en los mercados financieros y estabilidad del dólar de Hong Kong
El sistema de tipo de cambio vinculado de Hong Kong vincula el dólar de Hong Kong al dólar estadounidense, pero el dólar de Hong Kong puede verse sometido a presión si los mercados financieros mundiales están turbulentos, como en el caso de una fuerte apreciación del dólar estadounidense o una recesión en Estados Unidos. Algunos analistas creen que si continúan las salidas de capital, la Autoridad Monetaria de Hong Kong podría verse obligada a utilizar las reservas de divisas para defender la estabilidad del tipo de cambio, lo que podría minar la confianza del mercado inmobiliario. Una vez que se pone en duda la estabilidad del dólar de Hong Kong, las lecciones del mercado inmobiliario en la década de 1950 muestran que las crisis financieras son a menudo el detonante de un colapso del mercado inmobiliario.
5. Crisis financiera de los grandes promotores
El mercado inmobiliario de Hong Kong está altamente concentrado en unos pocos grandes desarrolladores, como Cheung Kong Group y New World Development. En los últimos años, estas empresas se han enfrentado a una creciente presión financiera debido a la lentitud del mercado y a operaciones con alto apalancamiento. Por ejemplo, el alquiler del Cheung Kong Center, propiedad de Cheung Kong Holdings, ha caído en más de 33% desde 2019, lo que indica que el mercado inmobiliario comercial ha sido el primero en estar bajo presión. Si un gran promotor inmobiliario se declara en quiebra debido a una cadena de capital rota, esto puede desencadenar una reacción en cadena y arrastrar a todo el mercado.
Esta vez es diferente a 1997
El mercado inmobiliario de Hong Kong se encuentra en un punto de inflexión histórico y el riesgo de que estalle una burbuja se ha materializado. A diferencia del ajuste cíclico de 1997, esta crisis implica cambios fundamentales en la estructura económica, las tendencias demográficas y la situación internacional. Para evitar un colapso catastrófico, necesitamos romper el actual marco de pensamiento: a corto plazo, necesitamos establecer un mecanismo para desacelerar la caída de los precios de la vivienda; A medio plazo, debemos acabar con la dependencia de la financiación de la tierra; Y a largo plazo, debemos reformular la competitividad industrial. Sólo aprendiendo de la dolorosa experiencia y promoviendo reformas profundas podrá el gobierno tomar acciones decisivas para aumentar la oferta, regular las políticas y diversificar la economía para aliviar la presión de la crisis. Sólo de esta manera el mercado inmobiliario de Hong Kong podrá romper el ciclo histórico de “subidas y bajadas” y lograr un desarrollo sostenible. De lo contrario, el estallido de la burbuja inmobiliaria podría convertirse en un punto de inflexión para la economía de Hong Kong, con consecuencias de largo alcance.
Lectura adicional:
