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政策背景與經濟情勢分析
香港特區政府於2025年2月26日公布新年度《財政預算案》，在持續財赤壓力下，財政司司長陳茂波提出一系列房地產政策調整與Área Metropolitana del Norte加速發展計劃。此舉被視為平衡公共財政與刺激經濟的關鍵舉措。根據政府數據，2024/25年度地價收入僅135億港元，較預期減少195億；印花稅收入580億港元，亦較預期低130億港元，反映樓市低迷對政府財政的雙重衝擊。
第一部分：樓市政策重大變革
1.1 印花稅改革：400萬以下物業稅率歷史性下調
新預算案最受矚目的政策，莫過於大幅放寬從價印花稅（第二標準稅率）稅階。即日起，樓價400萬港元或以下的住宅及非住宅物業，印花稅從原價1.5%降至定額100港元，降幅高達99.8%。以400萬物業為例，稅款從6萬港元驟減至100港元，此舉直接刺激首置族與中小型投資者入市意願。
政策效果預測：
– 市場結構轉變：根據差餉物業估價署數據，2024年400萬以下物業佔總成交量的23%，預計新政策將使此比例提升至35%以上。
– 租金回報率提升：以九龍區300-400萬物業為例，按現行平均租金1.2萬港元計算，稅務成本降低後，年化租金回報率可從2.8%升至3.1%。
– 財政影響：政府每年稅收減少約4億港元，但可望透過成交量增長抵銷部分損失。
歷史比較：
自2010年引入額外印花稅（SSD）以來，香港樓市經歷多次「加辣」與「撤辣」。此次改革標誌著政策從抑制投機轉向支持剛需，與2023年將300萬以下物業印花稅降至100港元的措施形成連續性佈局。
1.2 土地供應策略轉向：住宅優先與商業用地轉型
2025/26年度土地供應計劃：
– 住宅用地：推出8幅住宅地，連同鐵路物業、市建局項目，總供應量達13,700伙，較上年度增加15%。
– 商業用地：暫停推出純商業地塊，並啟動「商轉住」研究，首批目標包括啟德與洪水橋/厦村新發展區的閒置商業用地。
市場解讀：
– 供需平衡調整：未來五年私樓年均落成量降至17,000伙，較過去五年減少8%，反映政府對樓市過度供應的警惕。
– 產業佈局考量：商業用地轉型配合北部都會區現代物流圈規劃，避免傳統CBD過度飽和。
第二部分：北部都會區戰略提速
2.1 基礎建設全面鋪開
– 交通網絡：北環線第一期古洞站2027年竣工，第二期前期工程啟動；港深西部鐵路（洪水橋至前海）勘查設計年內展開，目標2034年通車。
– 跨境協同：河套合作區香港園區首期三座大樓啟用，37億港元基建撥款加速深港科研要素流動。
2.2 產業集群佈局
– 創科走廊：新田科技城總體規劃Q3完成，沙嶺數據園區10公頃用地年中改劃完成，預計吸引逾50家數據中心進駐。
– 教育樞紐：北都大學教育城預留90公頃土地，籌建第三所醫學院及國際科研機構分支。
經濟效益預估：
– 直接貢獻：河套園區全面運作後，年產值達520億港元，創造5,200個高技術職位。
– 乘數效應：物流、會展等配套產業預計帶動北區GDP年增長2-3%。
第三部分：市場反應與政策爭議
3.1 地產市場即時波動
– 成交激增：政策公布後首週，中原城市領先指數（CCL）400萬以下物業價格指數上升1.2%，十大屋苑週末睇樓量增40%。
– 發展商策略：新鴻基、長實等加快推出納米單位，屯門「飛揚2期」即日加推50伙應市。
3.2 社會輿論分歧
– 支持聲音：中小型地產代理協會估計，新政可使全年成交量突破6萬宗，帶動裝修、按揭等關聯產業復甦。
– 質疑觀點：學者警告稅務優惠或催生「劏房證券化」，需強化監管防止投資者濫用政策。
第四部分：長遠財政規劃與風險管控
4.1 赤字管理策略
– 中期預測：2025/26年度經營帳目達致平衡，但北部都會區巨額投資使非經營帳目持續赤字，預計2026/27年起赤字逐年收窄。
– 發債規模：擴大綠色債券發行至650億港元，專項融資北都區環保基建。
4.2 潛在風險預警
– 利率波動：若美聯儲延後降息，香港樓市復甦力度恐低於預期。
– 地緣政治：跨境數據流動政策需平衡國家安全與科創自由，河套園區營運面臨複雜挑戰。
第五部分：國際比較與政策啟示
5.1 全球城市樓市調控模式
– 新加坡對照：組屋政策保障基本居住需求，香港可借鏡其「雙軌制」平衡市場與福利。
– 深圳經驗：產業園區與人才住房捆綁開發，啟發北都區產城融合規劃。
5.2 大灣區協同效應
– 跨境置業：研究顯示23%北都區潛在買家為大灣區居民，需完善稅務與按揭跨境銜接機制。
– 產業分工：香港專注研發與金融服務，深圳承接製造環節，共建「前研後產」生態鏈。
結語：政策轉向的歷史意義
2025年預算案標誌著香港樓市政策從「需求管理」邁向「結構性改革」，透過稅制槓桿引導市場健康發展，同時以北部都會區作為經濟轉型引擎。然而，在人口老化與全球經濟放緩的大環境下，政策成效仍待觀察。未來關鍵在於能否在財政紀律與戰略投資間取得精準平衡，為香港下一階段發展奠定穩健基礎。
附錄：關鍵數據速覽
| 項目 | 2025/26預算 | 同比變化 |
| 地價收入 | 210億港元 | +55.3% |
| 印花稅收入 | 580億港元 | -18.3% |
| 住宅成交量 | 5.3萬宗 | +23% |
| 北部都會區投資 | 370億港元 | 新增專項撥款 |
| 人才入境計劃 | 27萬宗獲批 | 累計43萬申請 |
數據來源：香港政府統計處、差餉物業估價署
陳茂波,大紫荊勳賢,GBS,Mínimo,Japón(Inglés:Paul Chan Mo-po，1955年3月18日—）出生於中國潮州，現任香港特別行政區財政司司長，兼任維護國家安全委員會成員，是香港執業會計師。曾任候選人資格審查委員會主席,發展局局長、法律援助服務局主席、華德匡成會計師事務所有限公司董事會主席。於2008年至2012年出任香港立法會功能界別會計界議員，其後於2012年7月29日辭職,於翌日起擔任發展局局長。
Área Metropolitana del Norte(Inglés:Northern Metropolis, a los que se hace referencia como:北都），為香港政府發展中之計劃。於2021年10月6日由時任行政長官林鄭月娥提出,para2021年度香港行政長官施政報告之一部份，預料會於20至30年內分階段實施。
