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El pasado y el presente de la Mansión del Siglo
El palacio celestial ubicado en el piso superior del Hotel Junran en Western Mid-Levels, Hong Kong, recientemente sorprendió a la industria inmobiliaria con un precio de venta de HK$95 millones. Esta unidad de gran altura con una superficie útil de 2.182 pies cuadrados no solo lleva la historia de amor de nueve años de la supermodelo mestiza chino-portuguesa Mandy Lieu y el ex presidente de Suncity Group, Zhou Zhuohua (Ximihua), sino que también se convierte en un caso único de interacción judicial entre Hong Kong y Macao porque involucra casos judiciales transfronterizos y operaciones financieras complejas.
La propiedad es propiedad deMelco InternacionalMelco Crown (00200) asumió como acreedor y encargó a un banco agente la venta de las acciones, lo que inmediatamente desató acalorados debates en el mercado. Desde una perspectiva profesional inmobiliaria, la singularidad de esta transacción radica en sus múltiples atributos legales: no se trata solo de la disposición de garantías para el cobro de deudas transfronterizas, sino también de una subasta judicial de activos de celebridades y un caso típico de ejecución de sentencias judiciales de Macao en Hong Kong.
Según el Registro de la Propiedad,Mandy lugarElla compró esta unidad por HK$91,3257 millones a nombre de la compañía en junio de 2014, cuando se expuso su relación con Zhou Zhuohua. Vale la pena señalar que esta transacción coincidió con el pico del mercado de viviendas de lujo de Hong Kong, y el precio de la transacción fue 38% más alto que cuando se lanzó por primera vez en 2012, lo que indica que las partes involucradas son extremadamente optimistas sobre el mercado futuro. Sin embargo, con el arresto de Zhou Zhuohua en Macao en 2021, el destino de este nido de amor dio un giro brusco para peor.
El campo de batalla financiero de la cooperación judicial transfronteriza
Melco Crown obtuvo el derecho hipotecario de la unidad en noviembre de 2021, y se produjo un tira y afloja legal que duró dos años. Los expertos legales señalaron que esta hipoteca tiene características típicas de "garantía transfronteriza" (Melco Crown, registrada en Macao, acepta propiedades de Hong Kong como garantía), lo que implica diferencias en los sistemas legales de ambos lugares a la hora de determinar la prioridad de las deudas. Cuando el Tribunal Superior dictó en 2022 la orden de que Mandy Lieu entregara la unidad, Zhou Zhuohua fue condenado a 18 años de prisión en el primer juicio en Macao. La coincidencia de fechas desencadenó muchas asociaciones.
De los estados financieros se desprende que Melco International ha seguido endureciendo su política crediticia en los últimos años. El informe provisional de 2023 del Grupo mostró que la provisión por deterioro de préstamos por cobrar aumentó en 27% año con año, lo que refleja la urgencia de deshacerse de activos de alto riesgo. Esto puede explicar por qué la empresa decidió vender el inmueble con urgencia en las condiciones actuales del mercado. Aunque el precio solo ha aumentado ligeramente en 4% en comparación con el precio de compra, el beneficio real puede ser mucho menor que la cifra contable teniendo en cuenta las fluctuaciones del tipo de cambio y los costes de los intereses de los últimos ocho años.
El diseño del espejo del techo afecta la relación entre marido y mujer.
Cuando se expusieron las fotos del interior, el diseño del dormitorio principal más llamativo de la unidad, de 400 pies cuadrados, provocó acalorados debates en línea. El diseñador de interiores senior Liang Jinghao analizó que este tipo de decoración con espejos completos debe superar múltiples desafíos técnicos: "El diámetro del espejo redondo del techo es de 2,1 metros y es necesario personalizar el vidrio a prueba de explosiones, combinado con tiras de luz LED ocultas para crear un efecto de cápsula espacial. La pared de televisión con espejo al final de la cama utiliza tecnología de perspectiva unidireccional para garantizar la privacidad y mantener la transparencia visual".
El experto en feng shui Song Shaoguang tiene una opinión diferente: "Los espejos son yin y su uso excesivo puede provocar fácilmente trastornos del aura. Pero este diseño utiliza de forma inteligente el paisaje acuático del puerto Victoria para equilibrar los cinco elementos. La pared del espejo de la bañera está orientada hacia el sureste, lo que está en línea con el patrón de "viento y agua". Se puede ver que el equipo de diseño cuenta con la orientación de un experto". Sin embargo, recordó a los posibles compradores que reorganicen el diseño según su fecha de nacimiento, de lo contrario, el "mal del espejo" puede afectar la relación entre marido y mujer.
El efecto mariposa en el mercado de la plata
Liu Jiahui, analista jefe de Midland Realty, señaló que esta transacción es indicativa del mercado inmobiliario de lujo de Hong Kong: "El precio de venta de las propiedades en propiedad de Silver suele ser entre 15 y 20 millones de yuanes más bajo que el precio de mercado, pero esta unidad mantiene una actitud premium, lo que refleja la confianza del acreedor en los escasos activos paisajísticos". Vale la pena señalar que en 2023, el número de propiedades de lujo en propiedad de Silver con un precio de más de 20 millones de yuanes aumentó en 68 millones de yuanes interanual, lo que indica que los inversores altamente apalancados están bajo mayor presión.
Los datos del Departamento de Investigación de Propiedades de Centaline muestran que recientemente se han vendido unidades similares en el Distrito Oeste por unos 43.000 dólares de Hong Kong el pie cuadrado. En base a esto, se estima que el valor de mercado de la unidad debería rondar los 93,8 millones de dólares de Hong Kong. Aunque el precio de venta actual de 95 millones está dentro de un rango razonable, aún existen incertidumbres sobre si la transacción se puede completar rápidamente en medio del ciclo de alzas de tasas de interés. Según rumores del sector, un fondo del sudeste asiático ha mostrado interés, pero exige que se conserve la decoración existente para utilizarla como hotel de especialidades.
La variante comercial del enredo emocional
Esta relación triangular, iniciada en 2014, siempre ha estado estrechamente vinculada al mercado de capitales. Cuando Mandy Lieu compró la unidad en Ranran, Zhou Zhuohua estabaGrupo SuncityCon una expansión masiva, el precio de las acciones se disparó en 580% entre 2014 y 2017. La relación emocional y el imperio comercial se expandieron simultáneamente, y cuando surgieron rumores de ruptura en 2019, el valor de mercado del grupo se había evaporado en más del 70%.
Las personas familiarizadas con el asunto revelaron que el momento de la hipoteca de la mansión de lujo fue bastante significativo: "Cuando se procesó la hipoteca en 2021, Chau Cheuk-wah tenía restringida la salida del país. Esta enajenación de activos puede considerarse un control de riesgos y también puede implicar complejos acuerdos de transferencia de activos transfronterizos". Vale la pena señalar que la empresa matriz de Melco Crown, Melco International, ha seguido reduciendo sus tenencias de acciones de Suncity en los últimos años y había completado su inventario seis meses antes de que arrestaran a Chau Cheuk-wah.
Zona gris de jurisdicción
Como el caso involucra la jurisdicción de Hong Kong y Macao, existe controversia en la comunidad jurídica sobre los detalles de la ejecución. El profesor asociado Cheung Tat-ming de la Facultad de Derecho de la Universidad de Hong Kong explicó: “De acuerdo con la Ordenanza de Ejecución Recíproca de Sentencias de China continental, la parte de compensación civil de una sentencia penal en Macao se puede solicitar para su ejecución en Hong Kong. Sin embargo, este caso es una disputa hipotecaria comercial y el acreedor debe presentar la demanda de acuerdo con la Ordenanza de Propiedad y Transferencia de Propiedad de Hong Kong”.
Este tipo de colaboración judicial es cada vez más habitual en el cobro de deudas transfronterizas. Los datos del poder judicial muestran que Hong Kong manejó 147 casos transfronterizos de disposición de garantías en 2022, un aumento interanual de 41%, de los cuales la proporción de casos que involucraban a Macao aumentó de 12% en 2019 a 23%. Sin embargo, debido a las diferentes definiciones de "usura" en ambos lugares, la legalidad de algunos acuerdos hipotecarios aún enfrenta riesgos legales.
El misterio de cómo se disponen los bienes de las celebridades
La dificultad para disponer de los bienes de Mandy Lieu refleja las dificultades para realizar los activos especiales de las celebridades. Además de la unidad de Ranran, su casa adosada en Chelsea, Londres, también enfrenta disputas de valoración. La consultora inmobiliaria Knight Frank señaló que este tipo de viviendas de lujo con una fuerte impronta personal suelen requerir un período de comercialización especial de entre 6 y 12 meses, y el precio de transacción suele ser entre 10 y 151 TP3T inferior al precio de mercado.
Lo que complica aún más las cosas son las fluctuaciones de valoración causadas por las diferencias culturales. El diseño espejado de la unidad, del que tanto se ha hablado, puede considerarse vanguardista en los mercados occidentales, pero los compradores asiáticos pueden considerarlo tabú debido a cuestiones de feng shui. “Para este tipo de propiedades se debe adoptar una estrategia de fijación de precios de doble vía, que pueda atraer tanto a propietarios ocupantes como a inversores comerciales”, aconseja el director de valoraciones de Savills, Albert Lee.
La guerra secreta por la riqueza en la era posterior a Xi Mihua
Cuando Zhou Zhuohua fue encarcelado oficialmente, su imperio comercial entró en las aguas profundas de la reestructuración de activos. Fuentes del sector financiero revelaron que los activos relacionados con Suncity se han reducido a 15%, lo que es menos que su pico, pero la disposición de activos invisibles aún es difícil. El avance de la enajenación de las propiedades bajo el nombre de Mandy Lieu proporcionará una referencia importante para la posterior liquidación de miles de millones de activos transfronterizos.
Vale la pena señalar que el rol de Melco International cambió en esta transacción. Esta empresa, que una vez cooperó con Suncity para desarrollar el casino Crystal Tigre de Cristal en Rusia, ahora está deshaciéndose de los activos relacionados como acreedor, lo que refleja que la industria del juego de Macao está atravesando una profunda reorganización. Los analistas predicen que los casos similares de disposición de garantías transfronterizas podrían más que triplicarse en los próximos tres años.
Diversas interpretaciones de la opinión pública en Internet
En las plataformas de redes sociales, la discusión sobre esta transacción ha ido más allá del ámbito inmobiliario. El volumen de lectura acumulado del tema de Weibo # Mirror on the Ceiling # ha superado los 230 millones y las modificaciones creativas de los internautas son infinitas. El doctor en psicología Huang Yi-ni analizó: "El deseo del público de explorar los espacios privados y sus complejas emociones sobre el estilo de vida de los ricos resuenan en este incidente. Esta psicología colectiva merece un estudio profundo por parte de la comunidad sociológica".
También hay voces que cuestionan el enfoque excesivo de los medios en la vida privada de las celebridades. En su columna en Ming Pao, el comentarista Lin Peili señaló: "Cuando los casos judiciales se interpretan de una manera entretenida, en realidad se socava el espíritu del Estado de derecho. Deberíamos prestar más atención a la mejora del mecanismo de cooperación judicial transfronteriza en lugar de la imaginación erótica de la decoración del espejo".
Los vaivenes de los activos en el microcosmos de los tiempos
Desde su compra por 91,32 millones hasta su venta por 95 millones, detrás del incremento del valor contable de 8% hay múltiples narrativas de flujos de capital transfronterizos, la evolución de la cooperación judicial y la deconstrucción de las relaciones emocionales. Cuando el techo de espejos refleja la vista nocturna del puerto Victoria, este palacio en el cielo no sólo es testigo del destino personal, sino también un código único para interpretar el proceso de integración de Hong Kong y Macao. A medida que surgen compradores potenciales uno tras otro, este juego multidimensional que involucra leyes, finanzas y cultura seguramente continuará escribiendo un nuevo capítulo.
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