Li Genxing perdió NT$8,82 millones en la trampa de la "titularización de tiendas".

El núcleo de la tormenta: un análisis completo de la transacción de la tienda número 126 de la calle Wusong

1. Descripción general del trading y pérdidas contables
   En abril de 2025, Li Genxing, fundador de Shenghui Retail Fund,18,68 millones de dólares de Hong KongSe vendió la planta baja y el loft del local comercial ubicado en 126 Woosung Street, Jordania, en comparación con el precio de compra en julio de 2022.27,5 millones de dólares de Hong Kong, la pérdida de libros es tan alta como8,82 millones de dólares de Hong Kong (32%). La tienda tiene una superficie de aproximadamente 980 pies cuadrados, junto con un ático de 630 pies cuadrados, y actualmente está alquilada por un inquilino a HK $ 75,000 por mes, con un rendimiento de alquiler de aproximadamente4,8 centímetrosSin embargo, los ingresos por alquiler todavía no pueden compensar el impacto de la depreciación de los activos.
2. Contexto histórico: El doloroso ciclo de ser “cortado por la mitad” dos veces en siete años
   No es la primera vez que el valor de esta tienda se desploma. El propietario anterior compró la propiedad en abril de 2015.51,68 millones de dólares de Hong KongComprado y mantenido durante 7 años hasta 2022, cuando fue revendido a Li Genxing, la cantidad se había evaporado.24,18 millones de dólares de Hong Kong (46%), y la pérdida de Li Genxing significa nuevamente que la propiedad se ha depreciado acumulativamente desde su pico.33 millones de dólares de Hong Kong (64%), casi "cortado por la mitad y cortado por la mitad otra vez". Este caso resalta la debilidad del mercado minorista después de la epidemia, sumado a los cambios en las políticas y el entorno económico, que han aumentado dramáticamente los riesgos de la inversión en tiendas.
3. "First Blood" de Li Genxing: La primera pérdida desde la creación del Fondo
   Li Genxing ha comprado y vendido más de 260 tiendas callejeras desde 2009. Esta es la primera vez que vende con pérdidas. También es la primera transacción con pérdidas de Shenghui Shop Fund desde su creación en 2016. La llamó "la primera gota de sangre". Esta medida no sólo refleja fracasos de inversiones personales, sino que también indica que el mercado de tiendas en general ha entrado en un período de profundo ajuste.

Reacción en cadena del mercado: la "ola de pérdidas y ventas" del Fondo Shenghui y el invierno del mercado

1. Cinco pérdidas en dos meses, una depreciación media de 28%
   Li Genxing ha acelerado las ventas de sus propiedades en los últimos meses y, junto con su tienda en la calle Wusong, ha acumuladoQuinto eclipseEl retiro total en efectivo es de aproximadamente85,08 millones de dólares de Hong Kong, en comparación con el coste total de la compra118 millones de dólares de Hong KongPérdida32,92 millones de dólares de Hong KongLa tasa de depreciación media fue28%. Otros ejemplos de eclipse incluyen:

• Compre en la calle Yin Hing, San Po Kong:Comprado por 21 millones de dólares de Hong Kong en 2021 y vendido por 13,4 millones de dólares de Hong Kong en 2025, depreciación36%.
• Compre en Humphreys Avenue, Tsim Sha Tsui:Comprado por 20 millones de dólares de Hong Kong en 2023, vendido por 17,3 millones de dólares de Hong Kong en 2025, una pérdida13.5%.
• Tienda Sai Ying Pun Water Street:Comprado por 24,5 millones de dólares de Hong Kong en 2022 y vendido por 15,6 millones de dólares de Hong Kong en 2025, una pérdida36%.

1. Tanto el área de subsistencia como el área central cayeron, y los retornos de alquiler fueron difíciles de sostener el mercado.
   gobiernoDepartamento de Calificación y ValoraciónLos datos muestran que el precio de las tiendas ha caído casi un 10% desde el nivel alto anterior a la epidemia.40%, y Li Genxing señaló que incluso si se espera que el alquiler del área central aumente3-5%Los precios de las tiendas en el distrito de Minsheng han tocado fondo, pero el mercado en general aún carece del impulso para recuperarse. Por ejemplo, aunque la tienda 126 de la calle Wusong tiene4,8% de rentabilidad por alquiler, todavía no puede evitar que los precios caigan, lo que refleja la baja confianza de los inversores en la apreciación de los activos.
2. Los compradores continentales toman el control: cambia la estructura del mercado
   Entre las cinco tiendas vendidas recientemente por Shenghui Fund,Cuatro de ellos fueron adquiridos por compradores con antecedentes continentales., lo que indica que, a medida que los inversores locales abandonan el mercado, los fondos continentales pueden aprovechar los bajos precios para comprar activos de Hong Kong. Esta tendencia puede transformar la estructura de compradores del mercado minorista.

Impacto profundo: problemas estructurales detrás del frío invierno del mercado de los centros comerciales

1. Transformación de la industria minorista y cambios dramáticos en los patrones de consumo
   La epidemia ha acelerado la tendencia del consumo en línea a sustituir a las tiendas físicas. Incluso si la industria del turismo se recupera, el poder adquisitivo de los turistas no será tan alto como antes. Las tiendas en zonas turísticas tradicionales como Jordania dependen de los clientes del continente, pero la política de "una visa, múltiples viajes" no se ha restablecido por completo, lo que ha provocado una disminución tanto del flujo de visitantes como del consumo.
2. Aumento de los tipos de interés y presiones sobre los costes de financiación
   El ciclo global de aumento de las tasas de interés aumenta los costos de financiamiento de la tenencia de propiedades, y los inversores en tiendas necesitan mayores retornos de alquiler para compensar los gastos de intereses. Sin embargo, el nivel actual de alquiler de tiendas no ha experimentado una recuperación significativa, lo que reduce aún más el margen para el retorno de la inversión.
3. Incertidumbre política y mentalidad de propietario
   Los riesgos políticos como la revaluación de las tasas del gobierno y los rumores de control de alquileres, junto con la falta de confianza de los propietarios en el mercado futuro, han llevado a un aumento en el número de propiedades en venta y a una intensificación de la competencia de precios. Por ejemplo, el Índice de Confianza de Midland muestra que las actitudes hacia los listados de tiendas tienden a ser pesimistas, lo que indirectamente reduce los precios de las transacciones.

La iluminación del mercado bajo la marea del eclipse

La tormenta de pérdida de tiendas en la calle Woosung en Jordania no es sólo un caso único de inversión, sino también un microcosmos de la transformación del mercado comercial de Hong Kong. Desde el "intercambio de bienes por supervivencia" de Li Genxing hasta la entrada de fondos continentales, todo refleja que los participantes del mercado están reposicionando sus estrategias. Bajo la doble presión del ajuste estructural en el sector minorista y de las altas tasas de interés, la inversión en tiendas ha pasado de ser una "ganancia estable" a un "juego de alto riesgo". Solo evaluando con precisión el potencial regional, la calidad de los inquilinos y la dirección de las políticas podremos encontrar esperanza en un mercado adverso.

Lectura adicional:

• El apartamento de tres habitaciones de Huijing perdió 3,13 millones de yuanes en seis años y la tasa de depreciación superó el pico de la epidemia.
• ¡Otro día! El hijo del "rey de las tiendas" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, fue demandado por una empresa financiera en el Tribunal Superior por una enorme deuda de 230 millones.
• El loco Deng Chengbo, el agente con problemas económicos, ¡estaba tan ansioso por encender petardos para rendir homenaje a los dioses después de recibir el encargo!