Tabla de contenido
[El efecto del aniversario de la política no cumplió con las expectativas] El 28 de febrero del año pasado, el gobierno de Hong Kong anunció la abolición completa de sus "medidas duras" en el mercado inmobiliario, incluidos el impuesto de timbre adicional, el impuesto de timbre para compradores y el nuevo impuesto de timbre residencial, en un esfuerzo por activar el mercado. Los últimos datos de Centaline Property Agency muestran que, si bien la política ha provocado un repunte a corto plazo en el volumen de transacciones, no ha logrado revertir la tendencia a la baja en los precios de la vivienda. A partir de enero de 2025, el valor total de mercado de las propiedades residenciales privadas en Hong Kong se redujo en 480.000 millones de dólares de Hong Kong en comparación con el nivel previo a la retirada del paquete de estímulo, lo que equivale a una reducción de 470.000 dólares de Hong Kong en el patrimonio neto promedio de cada propietario. En comparación con los altos precios de la vivienda en 2021, la evaporación acumulada asciende a 2,83 millones de dólares de Hong Kong.
El repunte en el volumen de operaciones fue de corta duración, y los aumentos de volumen y las caídas de precios se convirtieron en el tema principal.
El vicepresidente de Centaline Property Asia Pacific, Chen Yongjie, señaló que el mercado experimentó una fluctuación en forma de V tras la retirada de la comida picante:
– El volumen promedio de transacciones mensuales en el primer trimestre de 2023 fue de 2.873, y aumentó en 89% hasta 5.387 en el segundo trimestre.
– La popularidad cayó drásticamente en el tercer trimestre, con el promedio mensual cayendo a 3.017 casos.
– El discurso sobre políticas de octubre agregó la relajación de las hipotecas y la optimización de la inmigración de inversiones, y el número de casos aumentó a 4.554 en el cuarto trimestre.
El número total de transacciones de viviendas entre particulares durante todo el año fue de 45.773, un incremento interanual del 32,71%, pero los precios siguieron tocando fondo. Aunque el mercado inmobiliario nuevo registró 15.000 transacciones en 2024 (anual +55%), y los desarrolladores cobraron 195,2 mil millones de dólares de Hong Kong (anual +80%), esto se logró mediante una estrategia de "precio por volumen", que exprimió aún más el mercado secundario.
Dilema estructural: la tasa de circulación alcanza un mínimo histórico y el mercado de segunda mano está en una edad de hielo
Los datos revelan una crisis más profunda:
- La tasa de rotación de propiedades de segunda mano ha estado por debajo de 2% durante tres años consecutivos, y será solo 1,8% en 2023, inferior a la del período SARS en 2003 (2,1%), y mucho inferior al pico de 8% en 1997.
Hay más de 22.000 unidades de primera mano en stock, y los promotores están entrando en un ciclo de liquidación. La guerra de precios ha exacerbado las expectativas pesimistas del mercado.
– Las altas tasas de interés y la falta de confianza económica han generado una fuerte actitud de esperar y ver entre los compradores.
Encrucijada política: la industria pide más medidas de estímulo
Chen Yongjie afirmó sin rodeos que la actual fortaleza de la política no es suficiente para apoyar la estabilización de los precios de la vivienda, y enfatizó que "el mercado está en auge pero los precios no", lo que refleja que el mercado aún necesita un impulso. Con el nuevo Presupuesto que se anunciará el 26 de febrero, la industria espera que el gobierno lance una combinación de medidas para impulsar la economía, que incluyen:
1. Relajar aún más los ratios hipotecarios y las pruebas de estrés
2. Ampliar el atractivo del programa de inmigración de inversión
3. Ofrecer incentivos fiscales para quienes compran una vivienda por primera vez y quienes cambian de vivienda.
4. Acelerar la absorción de talentos extranjeros para impulsar la demanda de vivienda
Perspectivas de futuro: La clave para que los precios de la vivienda toquen fondo reside en reconstruir la confianza
El informe advierte que si no se produce un avance político, el mercado inmobiliario puede caer en un círculo vicioso de "bajas transacciones y bajas valoraciones". Sin embargo, a medida que el ciclo de subida de tipos de interés de la Reserva Federal llega a su fin, si Hong Kong puede aumentar eficazmente la confianza en sus perspectivas económicas y cooperar con los promotores para digerir gradualmente su inventario, puede haber señales de que los precios de la vivienda han dejado de caer en la segunda mitad de 2024. La posibilidad de aprovechar la oportunidad para revertir la tendencia a la baja pondrá a prueba la capacidad del Gobierno y del mercado para coordinarse y responder.
Lectura adicional:
- Tang Yiu Sing fue demandado nuevamente por una empresa de cobro de deudas en el Tribunal Superior, instándolo a vender dos unidades en Quarry Bay para pagar una deuda de HK$66,08 millones.
- Descubriendo la información sobre inversiones inmobiliarias de los ricos de China continental en Hong Kong
- Modelo de rentabilidad de las agencias inmobiliarias de Hong Kong
