Tabla de contenido
Tai PoPropiedad de la viviendaCorte Ting NgaLa habitación 04 en el piso medio de la Torre C tiene un área de construcción unitaria de 593 pies cuadrados, un área útil de 495 pies cuadrados y una partición de dos dormitorios. Después de la negociación, el comprador la compró por NT $ 4,82 millones. y el precio práctico medio por pie cuadrado fue de NT$9.737. El propietario pidió originalmente 4,9 millones de yuanes. Se entiende que el propietario original compró la unidad por NT$ 5,95 millones en 2020 y dejó la unidad con una pérdida de aproximadamente NT$ 1,13 millones, una pérdida de aproximadamente NT$ 19%.
Detalles y posicionamiento en el mercado
Como modelo de la primera generación de viviendas en propiedad en Hong Kong, recientemente se registró un caso de transacción que provocó acalorados debates en el mercado. La Unidad 04 en el piso medio del Bloque C del conjunto habitacional tiene un área de construcción de 593 pies cuadrados (índice de utilidad 83.5%) y es una unidad clásica de dos dormitorios. Después de la negociación entre el comprador y el vendedor, el precio final de la transacción fue de 4,82 millones de dólares de Hong Kong, 80.000 dólares de Hong Kong menos que el precio inicial solicitado por el propietario de 4,9 millones de dólares de Hong Kong, un descuento de 1,6%. Con una superficie útil de 495 pies cuadrados, el precio útil por pie cuadrado es de 9.737 dólares de Hong Kong. Este nivel de precios es entre 25 y 301 dólares de Hong Kong (TP3T) inferior al de las urbanizaciones privadas de referencia en el mismo distrito (como Suntec Plaza y Polco Garden), lo que refleja la ventaja de precio del mercado de viviendas en propiedad.
Cabe señalar que el propietario original adquirió la propiedad por 5,95 millones al comienzo de la epidemia en 2020. Después de mantenerla durante tres años, la pérdida contable fue de 1,13 millones, con una pérdida de 19%. Este caso no sólo refleja las decisiones financieras de propietarios individuales, sino también los profundos cambios en el mercado inmobiliario de Hong Kong en la era posterior a la epidemia. Teniendo en cuenta el impuesto de timbre (15% ad valorem de aproximadamente HK$892.500), la comisión (aproximadamente HK$142.500) y los costos de intereses (estimados en aproximadamente HK$446.000 con base en un interés hipotecario a tres años de 2,5%), la pérdida real podría ser de hasta HK$2,6 millones, lo que destaca los riesgos de las inversiones altamente apalancadas en caso de una reversión del mercado.
Orígenes históricos y evolución institucional
Como el primer proyecto del Plan de Propiedad de Vivienda en Tai Po, Ting Nga Court marca un hito importante en la política de vivienda pública de Hong Kong. Cuando se terminó en 1981, el primer lote de unidades se vendió por tan solo entre 156.800 y 209.500 dólares de Hong Kong. Con base en el salario mensual medio de los funcionarios públicos en aquel entonces, de unos 3.000 dólares de Hong Kong, la compra de una vivienda equivalía a los ingresos de entre cuatro y siete años. Este concepto de "vivienda asequible" da testimonio del contrato social de Hong Kong durante su despegue económico.
El complejo residencial consta de tres edificios de 17 plantas, con un total de 408 viviendas. El diseño arquitectónico adopta la moderna distribución de "nueva cruz" de la época, con ocho viviendas en cada planta para equilibrar las necesidades de iluminación y ventilación. Es especialmente digno de mención que Ting Ya Court completó el procedimiento de pago de la prima de tierra para todas las unidades en 2000 y se transformó oficialmente en un activo de "mercado libre". Este cambio libera a los propietarios de las restricciones del período de restricción de ventas, pero al mismo tiempo tendrán que soportar los mismos riesgos de volatilidad del mercado que las propiedades privadas.
Desde una perspectiva política, este caso refleja el efecto de arma de doble filo de la política de "desbienestar" del Plan de Propiedad de Vivienda. Si bien el mecanismo de subsidio a la prima de tierras mejora la liquidez de los activos, expone a los propietarios al riesgo total del mercado. Según datos del Departamento de Vivienda, 471 viviendas del Plan de Adquisición de Vivienda TP3T en Hong Kong han completado el pago de la prima del terreno. Este lote de viviendas semiprivadas se está convirtiendo en una importante zona de amortiguación ante las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
Análisis comparativo del mercado regional
Ampliando la perspectiva de observación al mercado inmobiliario en general en el distrito de Tai Po, el número de transacciones de segunda mano en los primeros tres trimestres de 2023 cayó en 28% en comparación con el mismo período del año pasado, y el precio promedio por pie cuadrado cayó en 12%. El tramo de Ting Kok Road, donde se encuentra Ting Nga Court, está lejos de la estación de MTR (a unos 2,5 kilómetros de la estación Tai Po Market) y se desplaza principalmente en autobuses y minibuses. Su accesibilidad es relativamente limitada, por lo que sus precios son inferiores a los de la zona central de Tai Po.
En comparación con las viviendas públicas del mismo distrito, el precio práctico reciente por pie cuadrado de Fu Ya Garden es de aproximadamente HK$10.500, mientras que el de Jing Ya Court se mantiene en HK$9.200. El precio de transacción por pie cuadrado de Ting Nga Court es de HK$9,737, que está justo en el medio del área. En comparación con el pico de 2020, el precio promedio por pie cuadrado de los pisos del programa de compra de vivienda en Tai Po alcanzó los 11.800 dólares de Hong Kong. El precio total ha bajado a 17,61 TP3T de Hong Kong, lo que coincide con la caída de 191 TP3T en este caso.
La diferencia estructural notable es que, para la mayoría de los propietarios de pisos del Plan de Propiedad de Vivienda que pagaron la prima del terreno después de 2018, el precio de compra ya incluía la prima del mercado, lo que creó una diferencia de costos en comparación con los propietarios que compraron al "precio de bienestar" anterior. Los propietarios originales en este caso pertenecen al grupo que compró los bienes a precios altos y son los primeros en verse afectados durante la caída del mercado.
Impacto macroeconómico y de políticas
Para analizar profundamente la lógica económica detrás de esta transacción, necesitamos interpretarla en el contexto de la superposición de tres políticas:
- Política de tipos de interés: El agresivo ciclo de subidas de tipos de interés lanzado por la Reserva Federal de Estados Unidos en 2022 ha provocado que el tipo preferencial de Hong Kong aumente un 3,25%, lo que empuja directamente al alza los costes hipotecarios. Basado en el monto del préstamo de 5,95 millones en este caso (asumiendo una hipoteca del 90%), el pago mensual se ha disparado de aproximadamente 18.900 yuanes antes del aumento de la tasa de interés a los 27.600 yuanes actuales, un aumento de 46%.
- Movilidad de la población: Los datos del Departamento de Censos y Estadísticas muestran que la salida neta de población en el distrito de Tai Po alcanzó las 12.500 personas entre 2020 y 2022, principalmente a ciudades continentales en el Área de la Gran Bahía. La reducción de la base de clientes objetivo ha exacerbado el desequilibrio entre la oferta y la demanda, y el mercado de alquiler y venta en la zona se ha visto sometido a presión.
- Oferta de terrenos: El Plan de Desarrollo del Área Metropolitana Norte acelerará la liberación de terrenos en los Nuevos Territorios del norte. En los próximos cinco años, se ofrecerán más de 20.000 nuevas viviendas al mercado, lo que reducirá las expectativas en el mercado secundario.
Además, la MAS endureció los requisitos de las pruebas de estrés en 2023 (se supone que el tipo de interés aumentará del +3% al +4%), reduciendo la capacidad de préstamo de los compradores en aproximadamente 15%. Esto explica por qué el precio tuvo que reducirse en 80.000 yuanes antes de poder completar el acuerdo, lo que en realidad refleja el declive estructural del poder adquisitivo del mercado.
Del análisis del momento de la política, cuando el propietario original compró la propiedad en 2020, el "Plan Carrie Lam" estaba en un período de relajación de los ratios hipotecarios y el mercado estaba lleno de optimismo. Pero entonces el triple golpe de los cierres por la epidemia, el flujo migratorio y las subas de las tasas de interés formaron una tormenta perfecta. Este caso puede verse como una micronota a pie de página del punto de inflexión del ciclo de políticas.
Conclusión: Perspectivas futuras y advertencias de riesgo
De cara al futuro, la zona este de Tai Po, donde se ubica Ting Nga Court, se enfrentará a un doble desafío: por un lado, las antiguas urbanizaciones de la zona (con una edad promedio de más de 40 años) necesitan urgentemente reparaciones y renovación, y se prevé que entren en un importante ciclo de reparaciones en los próximos cinco años. Las cuotas de gestión y la asignación de fondos de mantenimiento podrían aumentar entre un 30 y un 501 TP3T; por otro lado, el gobierno planea desarrollar proyectos de ecoturismo en torno al embalse de agua dulce de Plover Cove, lo que podría aumentar el valor regional a largo plazo, pero podría ocasionar problemas de ingeniería a corto plazo.
Para los inversores, se debe prestar especial atención a la naturaleza de doble vía del mercado de Planes de Propiedad de Vivienda (HOS): las unidades sin pagos de primas están protegidas por pólizas y tienen fluctuaciones más pequeñas, mientras que las unidades con pagos de primas están realmente vinculadas al mercado de vivienda privado. Según el modelo del Departamento de Investigación Inmobiliaria de Centaline, cuando el precio de la vivienda privada se ajusta en más de 151 TP3T, el coeficiente de elasticidad precio de la vivienda premium se multiplicará por 1,3-1,5. La caída de 191 TP3T en este caso confirma esta regla.
Finalmente, la importante revelación que este caso aporta al mercado es que en la era de la normalización de las tasas de interés y del crecimiento de la oferta, la inversión inmobiliaria debe reexaminar el verdadero significado de la "prima de ubicación". El sistema de evaluación tridimensional de la infraestructura de transporte, las instalaciones comunitarias y la calidad de la propiedad se convertirá en un indicador clave de la resiliencia de los activos. Para los compradores que estén considerando ingresar al mercado, se recomienda reservar espacio de amortiguación 30% al realizar pruebas de estrés para hacer frente a la posible continuación del ciclo de ajuste del mercado.
Información de la propiedad
El tribunal de Tai Po Ting Nga es el primero de su tipo en el distrito de Tai Po, Nuevos Territorios, Hong KongPropiedad de la viviendaUrbanización situada enCarretera Ting KokNo 6. Se incorporó en 1981. El precio de apertura de Ting Nga Court oscila entre HKD $156,800 y $209,500. Ting Nga Court tiene un total de 3 edificios, cada uno con una altura de 17 pisos y 8 unidades en cada piso. La finca dispone de aparcamiento privado, plazas de aparcamiento para bicicletas, instalaciones de ocio y jardines. Todas las unidades en Ting Nga Court han pagado la prima de tierra y pueden transferirse libremente en el mercado abierto, al igual que las urbanizaciones privadas ordinarias.
Lectura adicional:
- La caída del mercado inmobiliario en 2025 sigue siendo la tendencia principal de las buenas noticias, que parecen ser una observación cautelosa
- El impacto del tipo de cambio vinculado en el mercado inmobiliario de Hong Kong
