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El mercado inmobiliario secundario de Hong Kong es débil: Aegean Coast y The Empire. Estudio de caso del Palacio Real
El mercado inmobiliario de Hong Kong ha entrado en un período de ajuste en los últimos años, con transacciones lentas en el mercado secundario. Incluso después de haber permanecido en el mercado durante muchos años, la apreciación de algunas propiedades es mucho menor que durante períodos pico anteriores. Este artículo utiliza Tuen Mun Aegean Coast y Olympic Station Empire Peak. Tomando dos casos de transacciones del Palacio Real como ejemplos, este artículo explora las condiciones actuales del mercado, la realidad del retorno de la inversión y los factores potenciales que afectan los precios de las propiedades.
Caso 1: El precio por pie cuadrado de un apartamento de tres habitaciones con vista al mar en la costa del Egeo bajó a 8.865 dólares de Hong Kong.
La Unidad C en el piso medio del Bloque 2 de Aegean Coast en Tuen Mun se vendió recientemente por HK$ 5,47 millones. Tiene una superficie vendible de 617 pies cuadrados y un precio por pie cuadrado de aproximadamente HK$8,865. Se trata de una unidad de tres dormitorios orientada al suroeste con vistas al mar y decorada con buen gusto para lograr un cierto atractivo. La propiedad tenía un precio inicial de 6,2 millones de dólares de Hong Kong y, después de salir al mercado, atrajo a compradores de la misma zona que buscaban cambiar de vivienda. El comprador aprovechó los bajos precios de la vivienda para entrar al mercado y, tras negociar, el precio finalmente se redujo en 730.000 yuanes, una reducción de 11,8%.
El propietario original compró esta unidad por $5,5 millones en noviembre de 2012 y la mantuvo durante más de 12 años, con una pérdida contable de solo $30 000, una caída de menos de 1%. A primera vista, la pérdida parece pequeña, pero si se tienen en cuenta la inflación, los costos de transacción (como el impuesto de timbre y la comisión) y los costos de mantenimiento de la propiedad, la pérdida real puede llegar a los 300.000 yuanes. Según la valoración de BOC Online Banking, el valor actual de la unidad es de aproximadamente 5,43 millones de dólares de Hong Kong, mientras que la valoración de Hang Seng Bank es de 5,56 millones de dólares de Hong Kong, lo que indica que el precio de la transacción está dentro de un rango razonable, lo que refleja que la valoración de mercado de dichas unidades se ha estabilizado.
Caso 2: Pico Emperador. El estudio del Palacio Real se vendió por 5,3 millones, con un incremento inferior al 10% en 15 años
Otra transacción vino de la Estación OlímpicaPico Emperador. Palacio RealLa habitación D en el piso medio del Bloque 6, una unidad de planta abierta con un área vendible de 333 pies cuadrados, se vendió por HK $ 5,3 millones, con un precio de aproximadamente HK $ 15,915 por pie cuadrado. La unidad está orientada al sur y tiene una amplia vista. El propietario original pidió 5,8 millones de dólares y tres meses después de su puesta en el mercado, un inversor se puso en contacto con él. Vale la pena señalar que la unidad está actualmente alquilada y el comprador no pudo inspeccionar la propiedad en el sitio. Sin embargo, debido al precio asequible y sus necesidades de inversión, el comprador decidió comprarlo por $5,3 millones incluido el alquiler, una reducción de $500.000.
El propietario original compró esta unidad por $4.841 millones en julio de 2010 y la mantuvo durante 15 años, obteniendo una ganancia contable de $459,000, un aumento de solo 9.5%, muy por debajo de las expectativas del mercado. Huang Qinglong, director regional senior de Hong Kong Property, señaló que esta transacción se realizó a precio de mercado. La unidad actualmente tiene un alquiler mensual de HK$16.500, lo que significa que el nuevo comprador puede disfrutar de una rentabilidad del alquiler de aproximadamente el 3,7%. Si se toman en consideración los ingresos por alquiler de los últimos 15 años, el rendimiento total para el propietario original debería ser más de los 459.000 yuanes en los libros, pero aún así, la tasa de apreciación sigue siendo débil en comparación con el período dorado del mercado inmobiliario en el pasado.
Comparación regional: Olympic Station vs. Northeast New Territories: un marcado contraste
Aunque todas son unidades de planta abierta, su rendimiento en diferentes ubicaciones varía significativamente. Consulte los registros de transacciones en 2023:
| área | Precio típico por pie cuadrado | Periodo medio de tenencia | Rendimiento del alquiler |
|---|---|---|---|
| Estación Olímpica | 16,000-18,000 | 8,2 años | 3.1% |
| Tuen Mun | 12,500-14,000 | 4,5 años | 4.8% |
| Kai Tak | 19,000-22,000 | 6,8 años | 2.6% |
Análisis del dilema de la Estación Olímpica
- Desajuste en la zona de viviendas de lujo:Las grandes urbanizaciones de la zona, como Parkview Bay y Grand Harbour, son principalmente para familias, y las unidades de planta abierta son difíciles de integrar en el posicionamiento de la comunidad.
- Competencia de productos alternativos:Por el mismo precio, puedes elegir un apartamento de una habitación en Tung Chung (450 pies cuadrados, unos 6 millones), que atrae a inquilinos que quieren mejorar.
- Los dividendos de infraestructura se agotaron:La inauguración del tren de alta velocidad y el entusiasmo por el Distrito Cultural de West Kowloon se han desvanecido, a falta de nuevos estímulos positivos.
Contexto del mercado: ¿Por qué está débil el mercado inmobiliario de segunda mano?
Las dos transacciones anteriores reflejan el fenómeno común en el mercado inmobiliario secundario actual en Hong Kong: hay una gran presión para reducir los precios y mantener la propiedad durante muchos años no necesariamente registrará un aumento significativo. Las razones pueden analizarse desde tres aspectos: macroeconomía, entorno político y oferta y demanda del mercado.
- Entorno económico e impacto en las tasas de interés
Desde 2022, el mundo ha entrado en un ciclo de subidas de tipos de interés. Como economía con un sistema de tipo de cambio vinculado, Hong Kong ha seguido el ritmo de las subidas de las tasas de interés de Estados Unidos, y la HIBOR (tasa de oferta interbancaria de Hong Kong) ha alcanzado repetidamente nuevos máximos. El aumento de las tasas hipotecarias incrementa directamente el costo de ser propietario de una vivienda y reduce la disposición de los compradores a ingresar al mercado. Para los inversores, el entorno de altas tasas de interés también debilita el atractivo de la inversión inmobiliaria, ya que los rendimientos del alquiler pueden no compensar el impacto del aumento de los costos de capital. Por ejemplo, Difeng. La rentabilidad del 3,7% de las unidades del Royal Palace parece buena, pero en un entorno de altos tipos de interés, todavía no es excepcional en comparación con otros productos financieros. - Regulación de políticas y confianza del mercado
El gobierno de Hong Kong ha introducido una serie de políticas inmobiliarias en los últimos años, como el Impuesto de Timbre Adicional (SSD), el Impuesto de Timbre del Comprador (BSD) y el Impuesto de Timbre Doble (DSD), que han aumentado los costos de transacción y frenado la especulación a corto plazo. Al mismo tiempo, el gobierno flexibilizó algunos requisitos de ratios hipotecarios y de pruebas de estrés en 2023, lo que estimuló las transacciones en el mercado primario, pero tuvo un efecto limitado en el mercado secundario. Los compradores tienden a esperar y ver, mientras que los vendedores se ven obligados a reducir los precios debido a la lentitud del mercado, lo que genera un mayor margen para la negociación. Por ejemplo, el precio de las unidades de Aegean Coast se ha reducido en 11,8%. - Desequilibrio entre oferta y demanda y diferencias regionales
Las transacciones inmobiliarias en Tuen Mun y Olympic Station mostraron características regionales obvias. La costa del Egeo se encuentra en Tuen Mun, que pertenece al Distrito Oeste de los Nuevos Territorios. En los últimos años, se ha beneficiado del desarrollo de infraestructura (como el enlace Tuen Mun-Chek Lap Kok), pero el mercado secundario en general todavía se ve afectado por la competencia de una gran cantidad de propiedades nuevas. Los compradores tienen más opciones y la presión de negociación sobre propiedades antiguas se ha intensificado. En comparación, Difeng. El Palacio Real está situado en la Estación Olímpica de Kowloon, una zona céntrica de la ciudad con cómodo transporte e instalaciones de vivienda completas. Sin embargo, la demanda de unidades de planta abierta ha disminuido en los últimos años y los compradores jóvenes prefieren unidades de uno o dos dormitorios, lo que resulta en un potencial de apreciación limitado para dichas unidades.
Análisis del retorno de la inversión: la brecha entre el retorno contable y el real
Desde una perspectiva de inversión, los rendimientos en ambos casos fueron insatisfactorios y pusieron de relieve la diferencia entre las ganancias contables y los rendimientos reales.
- Costa del Egeo: Mantiene la propiedad durante 12 años y pierde 300.000 yuanes
La pérdida contable de la unidad de la Costa Egea fue de sólo 30.000 dólares, pero el rendimiento real debe tener en cuenta una serie de costos ocultos. Basándonos en la tasa de inflación de 2012 a 2025 (suponiendo una tasa de inflación anual promedio de 2%), el poder adquisitivo de 5,5 millones de yuanes se ha depreciado en aproximadamente 30%, lo que equivale a una pérdida de aproximadamente 1,65 millones de yuanes. Además, los gastos como el impuesto de timbre, las comisiones y los honorarios de administración de la propiedad involucrados en la transacción erosionaron aún más las ganancias. Si la unidad se hubiera alquilado durante el período, basándose en el alquiler mensual promedio de aproximadamente HK$15.000 a HK$20.000 para una unidad de tres habitaciones en Tuen Mun, el ingreso por alquiler durante 12 años podría haber sido entre HK$2,16 millones y HK$2,88 millones, suficiente para compensar la pérdida contable y registrar una cierta cantidad de ingresos. Sin embargo, después de deducir los costos de renovación y mantenimiento, los retornos reales todavía están muy por debajo de las expectativas durante los picos anteriores del mercado inmobiliario. - Pico Emperador. Palacio Real: El aumento en 15 años es menos del 10%
Pico Emperador. El valor contable de la unidad del Palacio Real se apreció en 9,51 TP3T, lo que parece una ganancia leve, pero el costo temporal de 15 años es extremadamente alto. Calculado en términos de tasa de rendimiento promedio anual, es de sólo 0,6%, lo que es mucho más bajo que la tasa de depósito bancario o el rendimiento promedio del mercado de valores durante el mismo período. Si se incluyen los ingresos por alquiler (16.500 yuanes al mes, alrededor de 2,97 millones de yuanes en 15 años), los ingresos totales pueden llegar a más de 3,4 millones de yuanes y la tasa de rendimiento aparente aumenta a alrededor de 70%. Sin embargo, una vez deducidos los impuestos, los gastos de gestión y los gastos de reforma, la rentabilidad neta sigue siendo difícil de superar el 100%, lo que refleja las limitaciones de las unidades de planta abierta en el mercado actual.
Perspectivas del mercado inmobiliario: ¿ajuste a corto plazo o tendencia a largo plazo?
A la vista de los casos mencionados, resulta difícil ser optimista sobre el mercado inmobiliario secundario de Hong Kong en el corto plazo. de acuerdo aDepartamento de Calificación y ValoraciónSegún los datos, el índice de precios de la vivienda siguió cayendo a lo largo de 2024 y, hasta abril de 2025, no ha habido ninguna señal evidente de repunte. Los casos de transacciones en Tuen Mun y Olympic Station muestran que incluso para propiedades con vistas al mar o ventajas urbanas, los precios aún deben reducirse significativamente para atraer a los compradores a ingresar al mercado. Para los vendedores, la situación de mantener propiedades durante muchos años sin una apreciación significativa puede obligar a más propietarios a optar por reducir sus pérdidas e irse, lo que exacerba aún más la presión de oferta del mercado.
Sin embargo, a largo plazo, el mercado inmobiliario de Hong Kong todavía cuenta con ciertos factores de apoyo. En primer lugar, la escasez de tierra sigue siendo el problema central. Aunque el gobierno ha acelerado la liberación de tierras, lleva tiempo completar nuevos proyectos y el mercado secundario aún tiene cierto atractivo. En segundo lugar, a medida que la economía mundial se recupera gradualmente, si el entorno de las tasas de interés se relaja después de 2025, los fondos podrían regresar al mercado inmobiliario, lo que impulsaría un aumento de los precios. Además, el gobierno de Hong Kong está promoviendo activamente el desarrollo del área metropolitana del norte y del Área de la Gran Bahía. Se espera que áreas de Nuevos Territorios como Tuen Mun se beneficien de una infraestructura favorable, y el espacio de apreciación potencial merece atención.
A medida que el gobierno promueve la "vivienda pública sencilla" y flexibiliza las hipotecas para quienes compran su primera vivienda, el mercado inmobiliario de tamaño pequeño podría experimentar cambios estructurales:
- Escenario negativo(Probabilidad 40%)
- 100.000 nuevas unidades están disponibles en el área metropolitana del norte, lo que desvía aún más a los inquilinos
– Los precios de las unidades de planta abierta caerán entre 10 y 151 TP3T por pie cuadrado para 2025 - Situación desenfrenada(Oportunidad 50%)
– Los promotores convierten nanoedificios en apartamentos compartidos para aumentar los ingresos por alquiler
– El gobierno introdujo un “impuesto a las vacantes” para obligar a los propietarios a reducir los alquileres y estabilizar la tasa de rendimiento. - Escenario alcista(Probabilidad 10%)
- El relanzamiento del "Plan de Talentos" en China continental ha atraído a 200.000 talentos a Hong Kong, estimulando la demanda de alquiler.
– Los especuladores de criptomonedas utilizan pequeñas unidades como canal para depositar y retirar moneda fiduciaria, lo que da lugar a una locura de especulación a corto plazo.
Consejo de inversión: Entre en el mercado con cautela y aproveche la oportunidad
Estos dos casos sirven de inspiración para los compradores que estén interesados en adquirir una propiedad o invertir. En primer lugar, hay mucho margen de negociación en el mercado actual, y los compradores pueden ingresar al mercado a un precio bajo, pero deben prestar atención al potencial de alquiler de la propiedad y las perspectivas de desarrollo regional. Por ejemplo, el apartamento de tres dormitorios con vistas al mar en la costa del Egeo es adecuado para vivir en familia o para alquiler a largo plazo, mientras que Difeng. Las unidades de planta abierta del Palacio Real son más adecuadas para inversores a corto plazo, que dependen de la rentabilidad del alquiler para compensar la falta de apreciación. En segundo lugar, antes de invertir, debes calcular completamente los costos y beneficios reales para evitar ser engañado por las cifras contables. Por último, preste mucha atención a los cambios de política y de tasas de interés y aproveche las oportunidades que ofrecen los giros del mercado para encontrar oportunidades en condiciones de mercado débiles.
Conclusión
Costa del Egeo y Pico Imperial. El caso de la transacción de Royal Palace refleja vívidamente la situación actual del mercado inmobiliario secundario de Hong Kong: reducción de precios, desaceleración de la apreciación y rentabilidades estancadas. Ya sean las unidades de tres dormitorios en Tuen Mun o las unidades de planta abierta en Olympic Station, los propietarios que han conservado sus propiedades durante muchos años no han logrado obtener rendimientos ideales, lo que indica que el mercado ha entrado en un período de ajuste desde la etapa anterior de alto crecimiento. Para los compradores, esta puede ser una oportunidad para ingresar al mercado a un nivel bajo; Para los vendedores, es necesario reevaluar sus estrategias de tenencia. La dirección futura del mercado inmobiliario todavía depende de la velocidad de la recuperación económica, la intensidad de los ajustes de políticas y el potencial de desarrollo regional, y merece una observación continua.
El mercado de unidades pequeñas se está transformando desde una "herramienta especulativa" a un "activo de flujo de caja", y sólo la gestión activa puede abrirse paso. Como dice el proverbio de Wall Street: “No hay activos malos, solo malas estrategias de precios”.
Pico Emperador. Palacio Real Introducción
Pico Emperador. Palacio Real(Inglés: La Ermita, nombre inglés deMuseo del HermitageVen), ubicado enHong KongKowloonTai Kok TsuiCarretera Hoi WangUna urbanización privada de lujo en el número 1Ciudad OlímpicaLa tercera fase consta de seis edificios que albergarán 964 unidades residenciales, siendo el más alto el Edificio 1, que tiene 55 pisos. Proyecto deTierra china,Desarrollo de Nan FungyFincas chinasEl complejo de viviendas fue diseñado por Ma Liang Architects yTange KenshinResponsable del diseño detallado, completado en febrero de 2011, ocupado en mayo de 2011, la tarifa de administración es de aproximadamente $3.2 por pie cuadrado,Tierra chinaSu filial "Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd." Es responsable de la administración de la propiedad.
