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Análisis del mercado inmobiliario de Hong Kong: los precios de las propiedades cayeron a un mínimo de ocho años, mientras que los alquileres aumentaron contra la tendencia
Resumen de la situación actual
- Los precios de la vivienda siguen cayendo：El índice de precios de venta de viviendas privadas ha caído durante tres meses consecutivos, con una disminución mensual que se amplió a 0,8% en febrero y una disminución anual a 5,8%, la más baja desde julio de 2016.
- Todas las unidades de área cayeron：Las unidades grandes, que van desde 753 a 1.075 pies cuadrados, experimentaron la mayor caída (-1,21 TP3T por mes), mientras que las unidades pequeñas y medianas, que van desde 430 a 752 pies cuadrados, experimentaron una caída de 11 TP3T.
- Los alquileres suben contra la tendencia：El alquiler aumentó 0,3% mes a mes, lo que marca el tercer mes consecutivo de aumento. El incremento interanual alcanzó 4,9%, lo que indica que el mercado de alquiler está activo.
Interpretación de datos clave
| índice | Cambio mensual | Variación interanual | tendencia |
|---|---|---|---|
| Índice general de precios de la propiedad | -0.8% | -5.8% | Cayendo durante 3 meses consecutivos, un nuevo mínimo en 8 años |
| Unidades grandes (753-1075 pies cuadrados) | -1.2% | – | El mayor descenso |
| Unidades pequeñas a medianas (430-752 pies cuadrados) | -1.0% | – | Presión de demanda principal |
| Índice de alquileres | +0.3% | +4.9% | En aumento durante 3 meses consecutivos |
Análisis de las razones de la caída de los precios de la vivienda
- Entorno económico débil
- El ciclo global de subida de las tasas de interés (como el aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal de Estados Unidos) ha hecho subir las tasas hipotecarias de Hong Kong, debilitando la disposición a comprar casas.
- La recuperación económica local es más lenta de lo esperado y el crecimiento de los ingresos de los residentes está rezagado, lo que afecta su capacidad para comprar viviendas.
- Factores de política y oferta
- El gobierno continúa aumentando la oferta de terrenos, y el volumen de construcción de viviendas públicas aumentará en los próximos años, desviando la demanda del mercado privado.
- Aunque se han relajado algunas de las "medidas duras" en el mercado inmobiliario (como el ajuste del impuesto de timbre), la confianza del mercado aún no se ha recuperado.
- El sentimiento de los inversores es bajo
- Las fluctuaciones del mercado de valores y las olas de inmigración han provocado una salida de fondos de alto patrimonio, y la demanda de propiedades de alto precio (como unidades de gran tamaño) ha caído drásticamente.
- La proporción de compradores del continente ha disminuido, dependiendo de la rígida demanda local para su sustento, pero los altos precios de la vivienda no están en línea con el poder adquisitivo.
La lógica detrás del aumento del alquiler
- Compra-venta mercado para arrendar
- Durante el ciclo descendente de los precios de la vivienda, los compradores potenciales recurren a esperar y ver, y la demanda de alquiler aumenta en el corto plazo.
- Algunos propietarios "vendieron para alquilar", la oferta aumentó pero la demanda también aumentó al mismo tiempo, apoyando los alquileres.
- Cambios demográficos
- Los programas de introducción de talentos (como “High Talent Access”) han impulsado la demanda de vivienda entre los trabajadores migrantes, con una preferencia particular por las unidades de tamaño pequeño y mediano.
- Los estudiantes y las familias jóvenes están retrasando la adquisición de una vivienda y prefieren alquilar una mientras tanto.
- Efecto de transmisión de la inflación
- A medida que aumentan los costos de administración y mantenimiento, los propietarios transmiten la presión aumentando los alquileres.
Impacto del mercado y perspectivas futuras
- Para compradores：El ajuste de los precios de la vivienda puede brindar una oportunidad para "comprar en el mínimo", pero debemos estar atentos a los riesgos de las tasas de interés y a la presión a la baja sobre la economía.
- Para propietarios：Las propiedades de gran tamaño pueden enfrentar una mayor presión de depreciación, mientras que las propiedades pequeñas y medianas verán un declive más lento debido a la demanda rígida.
- Para inquilinos：La tendencia de aumento de los alquileres puede continuar y es necesario evaluar el costo de fijar contratos de alquiler a largo plazo.
Pronóstico a corto plazo:
Si Estados Unidos comienza a reducir las tasas de interés este año, se espera que los costos hipotecarios de Hong Kong disminuyan y la caída de los precios de la vivienda puede reducirse, pero la recuperación tendrá que esperar hasta después de 2025. Los alquileres se benefician de las políticas de talento y pueden mantener un aumento de 3-5% durante todo el año.
Advertencia de riesgo:
La geopolítica, la recuperación del consumo local más débil de lo esperado y el lanzamiento de nuevas propiedades a bajo precio han incrementado la presión sobre el mercado secundario.
