Tabla de contenido
1. El “Código de títulos de propiedad” de la zona de Peak de Hong Kong
Hay un dicho en el sector inmobiliario de Hong Kong: "El jefe vive en los niveles medios y la dinastía se esconde en la cima". Barker Road, situada en la cima de la isla de Hong Kong, ha sido "la zona residencial de lujo número uno de Asia" desde la fundación de Hong Kong, donde se han reunido los ricos y poderosos. Esta calle privada tiene apenas 1,7 kilómetros de longitud y las 22 mansiones que la bordean pertenecen a magnates multinacionales, familias ocultas y líderes políticos y empresariales. Los cambios en la propiedad de sus tierras suelen afectar a los nervios del mercado de capitales.
Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, en 2023, el precio medio por pie cuadrado del terreno de Barker Road alcanzó los 380.000 dólares de Hong Kong, ocupando el primer lugar en la lista mundial de precios de viviendas de lujo durante doce años consecutivos. Las transacciones inmobiliarias aquí tienen tres características especiales: primero, más del 80% de las propiedades están en manos de compañías offshore, formando un "ecosistema de transacciones de compañías fantasma" único; segundo, la expansión de parcelas de tierra requiere un complejo "procedimiento oficial de aprobación de tierras"; tercero, la mayoría de las transacciones son "transacciones oscuras", y el precio de transacción real es a menudo 30%-50% más alto que el registro registrado.
II. Perspectiva institucional del mecanismo de “Subsidio por Aprobación Adicional”
El núcleo del proyecto de ampliación de la residencia de Jack Ma, que ha atraído mucha atención esta vez, reside en el procedimiento de "entrega y re-otorgamiento" aprobado por el Departamento de Tierras de conformidad con la Sección 6 de la Ordenanza sobre Derechos Territoriales del Gobierno (Recursos de Reingreso y Adquisición de Derechos). Este mecanismo permite a los propietarios incorporar tierras gubernamentales adyacentes a sus tierras originales después de pagar el valor de mercado de la tierra. Según documentos del Consejo Legislativo, entre 2000 y 2022 se procesaron un total de 127 solicitudes de aprobación adicionales en Hong Kong, con un período de aprobación promedio de 26 meses.
| Nombre de la flor | Nombre real | Posición actual/antecedentes | Es hora de obtener la identidad de Hong Kong | Propiedades conocidas en Hong Kong (Registros de la propiedad) |
|---|---|---|---|---|
| Feng Qingyang | Jack Ma | Socio permanente del Grupo Alibaba | 2008 | Villa 22, Barker Road, The Peak (comprada por 1.500 millones de dólares de Hong Kong en 2015, en reconstrucción) |
| Xiaoyaozi | Zhang Yong | Presidente de Alibaba Cloud | 2016 | Casa de lujo en Shoushan Village Road, Distrito Sur (comprada por unos 600 millones en 2020) |
| Mal del este | José Tsai | Presidente del Consejo de Administración del Grupo Alibaba | 1999 (Canadá) | Casa de lujo con vista al mar en Repulse Bay Road (comprada por aproximadamente 800 millones en 2019) |
| Caminando | Zhang Jianfeng | Director ejecutivo de Alibaba Cloud Intelligence Group | 2015 | Edificio de gran altura en el Arco del Triunfo en la estación Kowloon (comprado por 120 millones de dólares de Hong Kong en 2018) |
| Sol Quan | Hu Xiaoming | Ex director ejecutivo de Ant Group | 2014 | Unidad de nivel medio en The Ultima en Ho Man Tin (comprada por $78 millones en 2017) |
| Su Quan | Peng Lei | Ex presidente de Ant Group | 2013 | Piso alto del Royal View Garden en Mid-Levels Central (comprado por HK$150 millones en 2016) |
| Guo Jing | Jing Xiandong | Presidente del Grupo Ant | 2015 | La unidad Leighton Hill en Happy Valley (comprada por $95 millones en 2021) |
| Monja Tai Miejue | Montaña Dai | Director ejecutivo del Grupo Taotian | 2012 | Edificio de gran altura en Mid-Levels West (comprado por $68 millones en 2019) |
| Mitutoyo | Wang Jian | Académico de la Academia China de Ingeniería/Fundador de Alibaba Cloud | 2017 | Parque Lohas, Tseung Kwan O (comprado por 32 millones de dólares en 2020) |
| Penglai Inmortal | Sheng Yifei | Director no ejecutivo de Ali Health | 2015 | 68 Deep Water Bay Road (comprado en 2022 por 210 millones de dólares en efectivo) |
| Lu Su | Ventilador Lu Yuan | Presidente de Alibaba Pictures | 2014 | Unidad North Point Seaview (adquirida por HK$110 millones en 2021) |
| Yuyan | Tong Wenhong | Ex CPO de Alibaba Group | 2013 | Villa Red Hill Peninsula en Tai Tam (comprada por 180 millones en 2018) |
La particularidad de este caso radica en tres aspectos: primero, la parcela de tierra adicional se utilizó originalmente para acceso público, y cualquier cambio en la naturaleza de la tierra requiere un permiso especial de la Junta de Planificación Urbana; segundo, la prima de la tierra de HK$11,72 millones es solo HK$421.000 del valor de mercado, lo que ha suscitado preguntas sobre "transacciones privilegiadas"; tercero, solo tomó 14 meses desde la solicitud hasta el registro, lo que es 461.000 meses menos que el procedimiento promedio. Los funcionarios de tierras revelaron que estos casos generalmente requieren una "evaluación de valor no pública" y el precio final a menudo depende de la capacidad de negociación del solicitante.
3. El misterio de los derechos de propiedad y el plano arquitectónico de la mansión de Jack Ma
La estructura de los derechos de propiedad del inmueble en cuestión, No. 22 Barker Road, puede describirse como un "libro de texto financiero offshore": la compañía matriz actual, ALATINI GROUP LIMITED, está registrada en las Islas Vírgenes Británicas, y su único director es el agente designado del fideicomiso familiar Jack Ma. Esto refleja inteligentemente el diseño estructural cuando se compró la propiedad en 2015: la transacción se completó ese año a través de la adquisición de Worldwide Union International Limited, una compañía offshore que posee la propiedad, eludiendo exitosamente el impuesto de timbre del comprador 30% y ahorrando costos impositivos de más de HK$450 millones.
El permiso de construcción de la propiedad revela su posicionamiento como una "casa de súper lujo": la mansión reconstruida de cinco pisos estará equipada con una piscina infinita de 18 metros, una bodega subterránea y un espacio reservado para la transformación de una plataforma para helicópteros. Cabe señalar que la "cláusula de protección del paisaje" está específicamente marcada en los planos del edificio, que exige que todas las ventanas utilicen vidrio con revestimiento unidireccional para garantizar que el interior de la mansión no pueda verse desde el Distrito Financiero Central. Este diseño es el primero de su tipo en el sector de la vivienda privada en Hong Kong.
4. El trasfondo de las viviendas de superlujo
Vale la pena señalar que la expansión de Jack Ma esta vez coincide con un período crítico en la reorganización de su imperio empresarial. Desde 2022, el fideicomiso familiar de Jack Ma ha recaudado más de 5 mil millones de dólares estadounidenses a través de promesas de acciones, emisión de bonos offshore y otros medios, invirtiendo principalmente en proyectos de comercio electrónico del sudeste asiático y bienes raíces en Hong Kong. El análisis de JLL muestra que las casas de súper lujo de Hong Kong se están convirtiendo en un "refugio seguro de activos" para las personas ricas del continente: en comparación con los bienes raíces del continente, las propiedades de Hong Kong tienen ventajas como libertad de cambio, independencia judicial y planificación patrimonial flexible.
Sin embargo, este flujo de capital está cambiando la ecología del mercado inmobiliario de lujo de Hong Kong. Un informe de Savills señaló que 78% de las transacciones en Peak District en 2023 involucraron "participaciones cruzadas de empresas fantasma", un aumento de 41 puntos porcentuales con respecto a 2015. Las complejas estructuras offshore no sólo aumentan la dificultad de la supervisión, sino que también dan lugar al riesgo de "vacío de propiedad": algunos controladores reales de propiedades ocultan sus identidades a través de múltiples capas de fideicomisos, y una vez que ocurren disputas sobre derechos de propiedad, enfrentarán el problema de la jurisdicción judicial transfronteriza.
Conclusión: Equilibrio institucional en el campo de gravedad del capital
El proyecto de ampliación de la residencia de Jack Ma es como un prisma que refleja el difícil equilibrio que mantiene Hong Kong entre la globalización del capital y el mantenimiento de los intereses públicos. A medida que los muros de las mansiones de los súper ricos continúan extendiéndose, la forma de prevenir la continua fragmentación del espacio público pondrá a prueba el arte de gobernar del gobierno de la RAE. No se trata sólo de un ajuste técnico al sistema territorial, sino también de una decisión importante que afecta a los valores fundamentales de Hong Kong.
Jack Ma(10 de septiembre de 1964 -), casa solariegaZhejiangShengzhou, nacido en ZhejiangHangzhou,China continentalemprendedor,Partido Comunista ChinoMiembro del partido. Una vez el hombre más rico de Asia,Grupo AlibabaPresidente del Consejo de Administración(Presidente),Taobao,AlipayFundador deLa conservación de la naturalezaPresidente honorario del Consejo de la Gran China,Hermanos Huayidirector. Actualmente se desempeña comoLa Universidad de Hong KongProfesor Honorario de la Escuela de Negocios y Dirección de Empresas, con el ámbito académico de “Dirección y Estrategia Empresarial” yUniversidad de TokioInstitución de investigación: Instituto Tecnológico de TokioProfesor visitante, cuya dirección de investigación es “Agricultura y Producción Alimentaria Sostenible”.
