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El nuevo complejo de viviendas "Xing Kai. Embankment" en Fo Tan, propiedad de Central China Properties, registró recientemente su primera transacción de segunda mano que conmocionó al mercado. El propietario de una unidad de un dormitorio se vio obligado a abandonar el mercado después de tener la propiedad durante más de tres años y medio, con una pérdida contable de hasta HK$21%. Si se tienen en cuenta los costos de transacción, la pérdida real es de más de HK$2,05 millones, lo que lo convierte en un caso típico de inversión inmobiliaria nueva fallida en los últimos años.
Según fuentes autorizadas del sector inmobiliario, la unidad en venta es la Habitación G en el piso alto del Bloque 5, con una superficie útil de 347 metros cuadrados y una distribución abierta. El propietario original inicialmente puso la propiedad en venta por 6,5 millones de dólares, pero después de la negociación, el comprador finalmente la vendió por 6,25 millones de dólares, el equivalente a aproximadamente 18.012 dólares por pie cuadrado. Cabe destacar que esta transacción no sólo supone la primera venta de segunda mano del conjunto habitacional tras su ocupación, sino que además supone un récord de la mayor pérdida contable en la historia del proyecto.
El monto de la pérdida puede superar los 2 millones de yuanes.
Una verificación de los datos del Registro de la Propiedad muestra que el propietario original compró la unidad por 7,948 millones de RMB durante el lanzamiento del nuevo proyecto en octubre de 2021. Después de mantener las mercancías durante casi tres años y medio, el valor contable se ha evaporado en 1,698 millones de yuanes, una caída de 21,41 TP3T. Si también tomamos en cuenta los 300.000 dólares de Hong Kong en impuestos de timbre pagados al entrar al mercado ese año (aproximadamente 3,751 TP3T de Hong Kong del precio de la propiedad), más gastos varios como honorarios legales y comisiones, el monto real de la pérdida puede superar los 2,05 millones de dólares de Hong Kong, lo que equivale a una reducción de 25,81 TP3T de Hong Kong en el valor unitario durante el período de tenencia.
Los principales analistas inmobiliarios señalaron que esta transacción "sangrienta" refleja una serie de advertencias del mercado: en primer lugar, se ha destrozado el mito de la caída de precios anti-deterioro de los proyectos de sobrecubierta del ferrocarril de New Territories East; en segundo lugar, ha surgido el problema de la débil capacidad de aceptación de las nano-unidades de planta abierta; en tercer lugar, los precios agresivos del desarrollador ese año llevaron a una brecha en la aceptación de viviendas de segunda mano. Liu Jiahui, analista jefe de Midland Realty, destacó: "Este caso ejercerá presión sobre las ventas de propiedades excedentes de primera mano en el mismo distrito, e incluso puede desencadenar una reacción en cadena, incitando a algunos propietarios que necesitan efectivo con urgencia a aumentar su margen de negociación".
La Reserva Federal mantiene una política de tipos de interés elevados
Los observadores del mercado recuerdan en particular que, como la Reserva Federal de Estados Unidos mantiene una política de tasas de interés elevadas y el ritmo de recuperación económica en Hong Kong ha sido más lento de lo esperado, el mercado secundario de propiedades nuevas de tan alta calidad puede enfrentar pruebas aún más severas. El Departamento de Investigación Inmobiliaria de Centaline prevé que en los próximos seis meses, puede haber más casos de "ganancias aparentes y pérdidas ocultas" en propiedades de segunda mano similares a "Xingkai.Dyke". Se recomienda a los inversores que evalúen cuidadosamente los costos de tenencia y los riesgos del mercado antes de ingresar al mercado.
