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El 24 de marzo de 2025, New World DevelopmentComplejo turístico Clearwater Bay(Monte Pavilia) registró 9 cancelaciones de pedidos importantes, que involucraron transacciones por un total de más de 420 millones de dólares de Hong Kong. Estas unidades se firmaron originalmente con contratos de compraventa provisionales entre 2019 y 2021, y los compradores adoptaron el “Plan de Pago del Presidente” de hasta 1.440 días, disfrutando de un largo plazo de transacción y beneficios de mudanza anticipada. Sin embargo, estos compradores finalmente decidieron abandonar el acuerdo, con el resultado de que las unidades no se vendieron. El promotor anunció entonces que volvería a poner en el mercado estas nueve unidades, junto con un grupo de unidades especiales, con reducciones de precio que van desde 17% a 51%, y que se venderían por orden de llegada el 28 de marzo. Este incidente atrajo rápidamente la atención del mercado y fue visto como uno de los raros casos de cancelación a gran escala en el mercado inmobiliario de Hong Kong en los últimos años.
Detalles de la unidad de pedido de tarta
Las áreas vendibles de las nueve unidades oscilaron entre 423 y 2.699 pies cuadrados. Los precios de venta originales oscilaron entre 10,541 millones de dólares de Hong Kong y 66,105 millones de dólares de Hong Kong, y el precio por pie cuadrado oscilaba entre 19.086 y 26.914 dólares de Hong Kong. Cuando se revendió, el precio se ajustó a HK$8,043 millones a HK$61,383 millones, y el precio por pie cuadrado bajó a HK$19.014 a HK$24.209, una reducción de entre 17% y 32%. Además, una unidad especial ubicada en la Sala A del séptimo piso del Bloque 1 ha experimentado una importante reducción de precio. La unidad tiene una superficie útil de 1.920 pies cuadrados y una azotea anexa de 1.478 pies cuadrados. El precio original era de 144 millones de dólares de Hong Kong, pero ahora se ha reducido a 71,18 millones de dólares de Hong Kong, una caída de 511.330 dólares de Hong Kong, lo que lo convierte en el caso más llamativo de este incidente.
1. ¿Qué es "Da Da Ding"?
- Esto significa que el comprador abandona la transacción después de firmar el contrato preliminar de compraventa y pierde el depósito pagado (generalmente entre el 5% y el 10% del precio de la propiedad). En los nueve casos involucrados esta vez, los compradores pueden haber optado por no pagar debido a cambios en la planificación financiera, dificultades en la aprobación de la hipoteca o expectativas pesimistas sobre el mercado futuro.
2. ¿Por qué se reduce el precio de reventa a 51%?
- Cambios en el entorno del mercado:En los últimos años, el mercado inmobiliario de Hong Kong se ha visto afectado por el aumento de las tasas de interés, la desaceleración económica y la inmigración, y el comercio en general ha sido lento. Los desarrolladores necesitan ajustar significativamente los precios para atraer compradores.
- Factores de posicionamiento del proyecto:The Peak es un complejo de viviendas de lujo de baja densidad con un precio original relativamente alto (el precio promedio por pie cuadrado era de aproximadamente HK$20.000 cuando se lanzó por primera vez en 2017). Dada la actual demanda del mercado que se orienta hacia unidades de tamaño pequeño y mediano, se requieren descuentos significativos para liquidar el inventario.
- Estrategia para desarrolladores：El desarrollador (New World Development) puede tener una necesidad urgente de obtener efectivo para mejorar el flujo de caja o liberar recursos para nuevos proyectos, por lo que elige la "promoción de reducción de precios".
3. Riesgos de un largo período de transacción
El Plan de Pago 1440 del Presidente permite a los compradores completar la transacción hasta casi 4 años después de la firma del contrato y ofrece descuentos por mudanza anticipada. El plan es atractivo durante el período de recuperación del mercado inmobiliario de 2019 a 2021, especialmente para inversores o compradores que quieran aplazar el pago. Sin embargo, con los cambios en el entorno económico de Hong Kong en los últimos años, incluidos los aumentos de las tasas de interés, las fluctuaciones del mercado de valores y una lenta recuperación económica después de la epidemia, algunos compradores pueden optar por cancelar sus depósitos (generalmente entre 10% y 15% del precio de la propiedad) debido a la presión financiera o la falta de confianza en las perspectivas del mercado.
4. El mercado de la vivienda de lujo está débil
Clearwater Bay Residences se posiciona como un proyecto residencial de alta gama, con mansiones de baja densidad y unidades especiales. Ha atraído a muchas celebridades a vivir aquí, como Pakho Chau, Kenny Kwan y Benjamin Yuen, y es conocido como la "urbanización de las celebridades". Sin embargo, la demanda en el mercado de viviendas de lujo se ha desacelerado significativamente en los últimos años. Según datos del mercado, el volumen de transacciones de viviendas de lujo en Hong Kong en 2024 caerá alrededor de 30% desde su pico previo a la epidemia, afectado principalmente por la salida de capital, el entorno de altas tasas de interés y los inversores que recurren a otros activos. La cancelación del pedido de Aolong puede reflejar la intensificación de esta tendencia.
5. Presión a la baja sobre los precios inmobiliarios
Desde 2022, el mercado inmobiliario de Hong Kong en su conjunto ha entrado en un período de ajuste, y los precios de las propiedades de segunda mano en algunas zonas han caído más de un 201%, según datos oficiales. Aunque Clearwater Bay, donde se encuentra Pavillion, es conocida por su entorno tranquilo y gran privacidad, su mercado secundario también ha experimentado una depreciación significativa en los últimos tiempos. Por ejemplo, una unidad de tres habitaciones en Mount Pavillion se vendió por 13,08 millones de dólares de Hong Kong en octubre de 2024, una reducción de aproximadamente 271.000 dólares de Hong Kong respecto del precio de compra; Otra unidad incluso salió al mercado con una pérdida de más de 4 millones de dólares de Hong Kong. Esta tendencia a la baja de los precios puede quebrantar la confianza de los primeros compradores en conservar la propiedad, provocando que cancelen sus pedidos para reducir sus pérdidas.
6. Impacto del incidente y observaciones posteriores
- Impacto en la confianza del mercado:Un recorte significativo de precios puede intensificar el sentimiento de esperar y ver en el mercado, y los compradores potenciales pueden esperar que más propiedades sigan su ejemplo y reduzcan los precios.
- Fragmentación del mercado de la vivienda de lujo:La demanda de propiedades de precio medio y bajo es relativamente estable, pero el ciclo de ventas de viviendas de lujo de alta gama puede prolongarse aún más debido a la reducción del grupo de compradores.
- Los desarrolladores ajustan las estrategias de precios:En el futuro, los precios de las nuevas propiedades pueden acercarse más a la asequibilidad del mercado y se pueden agregar opciones de pago flexibles para reducir el riesgo de cancelación de pedidos.
7. Reacción e impacto del mercado
La actitud de esperar y ver de los compradores se intensifica
Los drásticos recortes de precios de Aolang pueden hacer que el mercado tenga que esperar y observar aún más. Para los compradores interesados en adquirir Mount Pavillion, la caída del precio de 51% sugiere que todavía hay espacio para que los precios de las propiedades bajen, lo que puede impulsarlos a esperar precios más bajos. Para los propietarios de otros proyectos de vivienda de lujo, este incidente puede aumentar la presión de las pérdidas y afectar la estabilidad del mercado inmobiliario secundario.
La confianza del desarrollador puesta a prueba
Como uno de los principales desarrolladores de Hong Kong, New World Development ha visto cancelaciones a gran escala y recortes de precios en su proyecto insignia, Mount Pavillion, lo que sin duda representa un desafío a su imagen de marca y a la confianza del mercado. Los expertos del sector señalaron que si otros proyectos siguen esta estrategia, podría desencadenar una reacción en cadena e intensificar la competencia en el mercado inmobiliario.
Impacto en el área de la Bahía de Clearwater
El incidente del Pavillion también tiene un impacto potencial en el mercado inmobiliario general en Clearwater Bay. La zona está dominada por casas de lujo y residencias de baja densidad. El caso de transacción de segunda mano en el que el precio por pie cuadrado de Mount Pavillion cayó por debajo de HK$9.000 (ver informe del 25 de marzo de 2025) ha establecido un nuevo mínimo en la región. Si la tendencia de reducción de precios continúa, otras urbanizaciones como Pak Shek Terrace y Pik Wan Court podrían verse obligadas a ajustar sus precios en consecuencia, lo que generaría una presión a la baja sobre los precios de las viviendas regionales.
8. Factores profundos y perspectivas futuras
Entorno económico incierto
El mercado inmobiliario de Hong Kong está sujeto a la tendencia económica mundial. El ciclo de subida de tipos de interés de la Reserva Federal de Estados Unidos aún no ha terminado. El dólar de Hong Kong está vinculado al dólar estadounidense, lo que genera tasas hipotecarias locales elevadas (Hibor en marzo de 2025 es de aproximadamente 4,5%), lo que aumenta el costo de ser propietario de una vivienda. Al mismo tiempo, el debilitamiento de los lazos económicos entre China y Hong Kong y la reducción de las entradas de capital desde el continente también han debilitado el apoyo al mercado de viviendas de lujo.
Política y regulación del mercado
En los últimos años, el gobierno de Hong Kong ha relajado algunas medidas duras en el mercado inmobiliario, como la reducción del impuesto de timbre y la flexibilización de los ratios hipotecarios, en un intento de impulsar el mercado inmobiliario. Sin embargo, estas medidas tienen un impacto limitado en el mercado inmobiliario de lujo, y la cancelación de pedidos de Ao Long muestra que incluso los proyectos más conocidos tienen dificultades para resistir plenamente la presión a la baja del mercado. Si en el futuro el gobierno introduce más políticas de estímulo dirigidas a las viviendas de lujo, podría aliviar situaciones similares.
Perspectivas a largo plazo de Aolang
A pesar de los desafíos a corto plazo, el valor de Alonso a largo plazo sigue siendo prometedor. Su privilegiada ubicación geográfica, sus completas instalaciones y su “efecto estrella” siguen siendo los puntos de venta que atraen a los compradores. Si el mercado se estabiliza gradualmente, las unidades rebajadas pueden convertirse en una oportunidad para que los compradores de uso propio entren al mercado, impulsando el proyecto a digerir el inventario.
9. Suplemento de datos
- Entre las unidades revendidas esta vez, el precio de algunas unidades ha bajado del precio original de HK$53 millones a HK$26 millones, una caída de hasta HK$51%, lo cual es raro en los últimos años. Según datos de Centaline Property, los precios generales de la vivienda en Hong Kong en 2023 cayeron alrededor de 15% desde el máximo de 2021, y la caída en algunas viviendas de lujo superó los 20%.
Resumir:
El hecho de que Pavilia de Clearwater Bay registrara nueve cancelaciones consecutivas de grandes pedidos y revendiera unidades con una reducción de precio de hasta 51% es un microcosmos de la situación actual del mercado inmobiliario de Hong Kong. Este incidente no sólo refleja la debilidad del mercado inmobiliario de lujo y la confianza de los inversores, sino que también pone de relieve la presión que afrontan los promotores en un entorno de altos tipos de interés. Para los compradores, esta puede ser una buena oportunidad para ingresar al mercado, pero también deben tener cuidado con los riesgos de la volatilidad del mercado. Para New World Development, cómo equilibrar la velocidad de liquidación y la imagen de marca será un desafío clave en los próximos meses. Para todo el mercado inmobiliario de Hong Kong, el destino de Peak Towers puede convertirse en un indicador importante para observar las tendencias del mercado.
Este incidente pone de relieve que el mercado inmobiliario ha entrado en un período de profundo ajuste, especialmente el mercado de viviendas de lujo, que necesita más tiempo para digerir el inventario. Los compradores deben evaluar cuidadosamente sus propias capacidades financieras y los riesgos del mercado; Para los inversores, a corto plazo, pueden prestar atención a las oportunidades de descuento generadas por la reducción acelerada de inventarios de los desarrolladores, pero a mediano y largo plazo, aún necesitan observar las políticas de tasas de interés y el progreso de la recuperación económica.
Lectura adicional:
- Análisis en profundidad de las políticas del mercado inmobiliario de Hong Kong en el presupuesto 2025-26
- "Ao Long", el edificio de lujo más importante de Sai Kung, se ha convertido en la zona más afectada en el mercado inmobiliario. Las unidades de 3 dormitorios sufren pérdidas 30% revela el dilema de las casas de lujo. La tendencia de las celebridades a vender sus acciones para cobrarlas esconde tres grandes señales de alerta
Monte PaviliaUbicado enHong KongSaigónPenínsula de la bahía de ClearwaterTai Po TsaiCarretera de Clear Water BayN° 663 (La Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kongtrasera), síNuevo Mundo y Puji se desarrollan juntosdeResidencias de lujoUrbanización, porArquitectos Wong TungDiseño, septiembre de 2011Nuevo desarrollo mundialResponsable de llegar a un acuerdo de prima de tierra con el gobierno por un precio de HK$6.64 mil millones, que es aproximadamente HK$6.148 por pie cuadrado basado en el área total del proyecto de 1.078.517 pies cuadrados. El área del sitio de la propiedad es de 719,035 pies cuadrados, divididos en 21 bloques y 6 torres residenciales, brindando un total de 680 unidades. La obra se completó en el cuarto trimestre de 2016. El complejo de viviendas había obtenido el consentimiento previo a la venta ya en enero de 2016, pero el primer lote de unidades no se sacó a licitación hasta finales de abril de 2017.
