Tabla de contenido
Capítulo 1: Escrituras de construcción: el guardián invisible del valor de la propiedad
Los títulos de propiedad son el elemento vital del mercado inmobiliario de Hong Kong, como una “clave de acceso” que registra el destino de los derechos de propiedad. Según la Ordenanza de Registro de Tierras (Cap. 128), no sólo es la base legal del título sino también un pasaporte para las transacciones de propiedad. Las funciones principales de una escritura de construcción son tres:
- Prueba irrefutable de los derechos de propiedad：cubre contratos de venta, cesiones, escrituras hipotecarias y otros documentos para garantizar que la propiedad esté clara.
- Anillos comerciales：Registrar el seguimiento completo de todas las transferencias, hipotecas adicionales y liberaciones de hipotecas.
- Escudo de la corte:En las disputas de propiedad, es la prueba clave para ganar el caso.
El título de propiedad es el sustento de la cadena de derechos de propiedad. Si se rompe un eslabón, puede derrumbarse. Los datos del Tribunal de Tierras de los últimos años revelaron que las disputas por derechos de propiedad de 68% surgieron de defectos en la escritura de propiedad. ¿Puede el título de propiedad que usted tiene en sus manos realmente proteger su riqueza?
Capítulo 2 La verdad sobre el mercado de propiedades sin título: las amargas lecciones detrás de los descuentos
La realidad del mercado de propiedades sin título es impactante. Los datos de 2023 muestran que el precio de transacción de dichas propiedades tiene un descuento promedio de 25-40%, lo que incluso reduce el valor de las propiedades de alta calidad. Los siguientes casos son sugerentes:
- La tragedia de la Mansión del Loto de Taikoo ShingLa unidad de tres dormitorios de poca altura se vendió por 10,8 millones de dólares de Hong Kong (11.714 dólares de Hong Kong por pie cuadrado) en abril de 2023 debido a la desaparición del propietario y la pérdida de la escritura de propiedad. Esta cifra fue 351.000 dólares de Hong Kong inferior a la valoración del banco de 16,6 millones de dólares de Hong Kong, lo que supone un récord para el mayor descuento en cinco años.
- La tragedia de los edificios de viviendas de Sham Shui Po:En 2022, se vendió una unidad a un precio estimado de 45% debido a la falta de una escritura de transferencia de 1968, y el comprador ingresó al mercado con el pago total.
- Disturbios en la casa de la aldea de Yuen Long:El propietario perdió la escritura de propiedad, la transacción fracasó y perdió $800,000 en depósito y honorarios legales.
Lo que es aún más impactante es que según las estadísticas del Departamento de Calificación y Valuación, el número de transacciones de propiedades sin título aumentó en 142% de 2020 a 2023. En la era de los altos precios de la vivienda, ¿son las propiedades sin escrituras una oportunidad o una trampa?
Capítulo 3 Un análisis completo de los cuatro riesgos principales de los edificios sin escriturar
Riesgo 1: Obstáculos en el camino hacia la hipoteca
El mayor dolor de cabeza para los compradores de propiedades sin escrituras son las dificultades de financiación. Cuando los bancos aprueban hipotecas, exigen la inspección de los títulos de propiedad originales, y gigantes como HSBC y el Banco de China son muy implacables. Si faltan los documentos, se puede utilizar un seguro de título para remediar la situación, pero la prima puede ser tan alta como 0,5-1% del precio de la propiedad. Lo que es aún más cruel es que la mayoría de las propiedades sin título sólo pueden entregarse a compañías financieras, y las condiciones del préstamo son las siguientes:
| Tipo de institución | Puntuación más alta | Rango de tasa de interés anual | Tarifas de manejo |
|---|---|---|---|
| banco | Rechazo | – | – |
| Financiera con licencia | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Préstamos privados | 30% | 18-36% | 5%+ |
| ¿Estarías dispuesto a pagar el doble de interés por una unidad? |
Riesgo 2: El pozo sin fondo de la reventa
La liquidez del mercado de propiedades sin título es una pesadilla. Para vender una propiedad normal se necesitan en promedio 42 días, pero para una propiedad sin escritura 189 días. Si el comprador descubre que la escritura de propiedad está incompleta después de firmar el contrato, puede rescindir el contrato y reclamar una indemnización de conformidad con la Ordenanza de Tergiversación, con una tasa de éxito de hasta 73%. Si el agente inmobiliario no revela la verdad, su licencia puede ser revocada. ¿Te atreverías a arriesgarte con una propiedad como ésta?
Riesgo 3: Agujero negro del descuento por valor
- Fórmula del margen de descuento:
Precio real de la transacción = valoración del mercado × (1 – factor de riesgo)
Factor de riesgo = (número de archivos faltantes/número total de archivos) × parámetro de corrección del mercado
- Diferencias en la valoración profesional:
- Las valoraciones de los peritos suelen ser más conservadoras que las de los bancos15-20%
- Preste especial atención a la "depreciación del valor temporal": por cada año de retraso en la reventa, el valor se depreciará en 5-8%
Riesgo 4: La bomba en cadena de la crisis de los derechos de propiedad
Existen muchos riesgos asociados con las propiedades sin título:
- No será procesado:Sujeto a la Ordenanza sobre Sucesiones Intestadas.
- Posesión adversa:Es necesario cumplir con los 12 años de ocupación continua estipulados en la Ordenanza de Prescripción.
- Liquidación de la empresa:El plazo de recuperación de activos puede ser de hasta 60 años.
- Periodo retroactivo legal:
- Plazo general de prescripción de reclamaciones de título: 12 años
- Plazo de prescripción para reclamar tierras del gobierno: 60 años
Si no hay constancia en el Registro de la Propiedad, no hay esperanza de renovar la escritura y las posibles demandas son una bomba invisible. ¿Qué gran trampa se esconde tras la baratura?
Lectura adicional:
