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- Filtrar por necesidades (presupuesto, zona, antigüedad del edificio, tipo de apartamento, etc.)
- Contactar al vendedor
Agente inmobiliario buscando propiedades
- Elija un agente inmobiliario con licencia (disponible enSitio web oficial de la Autoridad de Agentes InmobiliariosComprobando la licencia)
- Firmar el Contrato de Agencia Inmobiliaria para aclarar la relación de comisión (normalmente el comprador paga 1%)
Inspecciones clave durante la inspección de construcción en el sitio
- Verificar si el estado de la unidad es consistente con el anuncio
- Inspecciones clave:
▪ Grietas estructurales y filtraciones de agua
▪ Explotación de instalaciones de agua y electricidad (se puede solicitar conmutación de prueba)
▪ Sellado de ventanas y aislamiento acústico - Verifique la escritura de construcción (como restricciones para tener mascotas, restricciones de modificación)
Firma de un contrato provisional de compraventa (contrato provisional)
- Pagar un "depósito temporal" (normalmente entre el 3% y el 5% del precio de la propiedad)
- El contrato debe especificar:
▪ Precio de la transacción y forma de pago
▪ Período de reflexión (normalmente 5 días laborables)
▪ Cláusula de daños liquidados (generalmente pérdida del depósito)
Confíe un abogado para gestionar los procedimientos legales
- Elige un despacho de abogados aprobado por el banco (puedes pedir una lista al banco hipotecario)
- Principales funciones del abogado:
▪ Revisar el título (verificar el registro para confirmar que no haya defectos en el título)
▪ Redacción del contrato formal de compraventa
▪ Manejo de documentos hipotecarios e impuestos (como el impuesto de timbre)
Firma de un contrato formal de compraventa (contrato formal)
- El comprador luego paga el "depósito adicional" (el depósito total es de aproximadamente 10%)
- Confirmar la fecha de la transacción (generalmente dentro de los 30 a 60 días posteriores a la firma del contrato)
- Solicitar una hipoteca simultáneamente (comprobante de ingresos, informe crediticio, etc.)
Trámites en la fecha de cierre (entrega)
- El comprador paga el saldo (se realiza a través de un despacho de abogados)
- El propietario deberá presentar:
▪ Comprobante de honorarios/tarifas de gestión liquidadas
▪ Confirmación de transferencia de nombre de agua, luz y gas
▪ Llaves de la unidad y todas las tarjetas de acceso
Pautas prácticas para el pago de tasas inmobiliarias
- Listado de gastos que el propietario debe liquidar Tipo de gasto Método de procesamiento Cargos de agua, electricidad y gas Proporcionar prueba de la lectura final y solicitar un reembolso del depósito al proveedor (generalmente transferido a nombre del nuevo propietario). La comisión de gestión se liquidará en la fecha de entrega y se obtendrá un “Certificado de No Morosidad” emitido por la Oficina de Gestión. Las tasas pendientes/alquiler gubernamental se pueden verificar en el sitio web del gobierno y deberán compartirse con el comprador en proporción (la fecha de liquidación es la base para la liquidación). Impuesto sobre Bienes Inmuebles Si el inmueble ha sido alquilado, deberá abonar el impuesto y presentar los documentos justificativos pertinentes.
- Puntos clave para el procesamiento de depósitos
- Depósitos de servicios públicos: Generalmente los recupera el propietario, pero si el comprador acepta hacerse cargo de la cuenta existente, se puede transferir el nombre directamente y negociar la división del depósito.
- Depósito de renovación: si la propiedad ha sido modificada estructuralmente, debe asegurarse de que la oficina de administración haya aprobado y devuelto el depósito para evitar que el comprador tenga responsabilidades posteriores.
Preparación de documentos de entrega
- Solicitar a la oficina de administración que proporcione una “Confirmación de liquidación de tarifa” indicando la fecha y el monto del pago.
- Conserve todos los recibos de pago durante al menos 6 meses en caso de que el comprador o el banco los revisen.
- Reducir los riesgos legales haciendo que un abogado estipule claramente en el contrato de compraventa que “los gastos pendientes correrán a cargo del propietario”.
Puntos clave para la prevención y control de riesgos
| Campo de golf | Riesgos comunes | Contramedidas |
|---|---|---|
| Revisión del título | El propietario oculta las cargas sobre la propiedad (como segundas hipotecas, escrituras de cambio de propiedad) | El abogado busca en el registro para confirmar que los derechos de propiedad están "limpios" |
| Solicitud de hipoteca | Valoración bancaria insuficiente | Reserva 10-15% de fondos líquidos para hacer frente a la diferencia |
| Estado de la propiedad | Daños ocultos descubiertos después de la entrega | Contratar a un inspector de construcción para que elabore un informe antes de firmar el contrato y reservarse el derecho a presentar reclamaciones. |
Preguntas frecuentes
¿Quién tiene el poder de negociación?
Negociación de precios a través de agentes inmobiliarios (habilidades profesionales de negociación + apoyo de datos de mercado)
Los propietarios deben evitar que las emociones influyan en su toma de decisiones.
Consecuencias de la falta de documentos de título
El comprador tiene derecho a rescindir la transacción y reclamar el doble del depósito (protección temporal del contrato)
Las deficiencias graves pueden desencadenar"Contrato de patada"(Se requiere un abogado para evaluar la base legal)
Fecha de transacción retrasada
Vencimiento ≤ 14 días: Penalización basada en el interés diario (normalmente 0,011 TP3T/día de precio de la transacción)
Vencimiento > 14 días: Puede cancelar la transacción y reclamar una compensación
Cómo elegir un abogado
Consulte la lista del banco: Pregunte al banco que le otorga la hipoteca directamente por la lista actualizada de abogados aprobados y confirme si el bufete acepta la comisión.
Verificar las cualificaciones profesionales: Verifique el estado de ejercicio del abogado y su trayectoria a través del sitio web del Colegio de Abogados.
Compare las tarifas de servicios: las tarifas que cobran los diferentes bufetes de abogados pueden variar mucho. Se recomienda solicitar presupuesto con antelación y confirmar el alcance de los servicios incluidos (como búsqueda de registros, redacción de contratos, etc.).
Cosas a tener en cuenta al contratar un abogado confiable
La importancia de la lista de abogados designados del banco
Para fines de control de riesgos, los bancos sólo aceptan firmas de abogados aprobadas por ellos para manejar documentos hipotecarios para garantizar que la propiedad esté clara y las transacciones cumplan con las normas.
¿Es obligatorio el listado de abogados del banco?
Si está solicitando una hipoteca, deberá elegir un despacho de abogados aprobado por el banco; Para transacciones en efectivo, puede confiar en su propio abogado, pero aún así se recomienda dar prioridad a los que tienen buena reputación.
Riesgos comunes al elegir un abogado
Evite confiar su propio proceso a abogados que no estén aprobados por el banco, de lo contrario puede afectar el avance de la aprobación de la hipoteca.
Si un bufete de abogados es eliminado repentinamente del registro del banco, es necesario reemplazar al abogado inmediatamente para evitar retrasos en la transacción.
Si el propietario oculta las cuotas impagadas, ¿cómo puede el comprador recuperarlas?
El comprador puede demandar al vendedor a través de un abogado, pero aportar pruebas lleva mucho tiempo. Se recomienda solicitar al vendedor que proporcione la última factura original antes de realizar la transacción.
Recordatorio avanzado
En el caso de viviendas de lujo o propiedades que implican derechos de propiedad complejos (como casas de pueblo y edificios de viviendas), se recomienda contratar a un perito para verificar si existen costos ocultos (como tarifas de mantenimiento de servidumbre).
sugerencia
Se recomienda que los compradores reserven al menos el 5% del precio de la propiedad para gastos inesperados (como reparaciones de emergencia, honorarios legales) y mantengan registros escritos en cada etapa. En caso de duda, consulte inmediatamente a un profesional, como un abogado o un topógrafo.
Notas extendidas
Planificación fiscal: Los compradores residentes no permanentes deben pagar el impuesto de timbre del comprador 15% (BSD) y pueden considerar alquilar primero y luego comprar para retrasar la compra de la propiedad.
Trampas hipotecarias: preste atención al período de interés de penalización del banco (generalmente 2-3 años) y pague tarifas adicionales por reembolso anticipado.
Contrato de arrendamiento: Si compra una unidad con un contrato de arrendamiento, debe confirmar la fecha de mudanza del inquilino e indicarla en el contrato.
