Tabla de contenido
第一 空間經濟學視域下的產業集聚困境
– 香港產業用地成本較新加坡高出47%，導致科技企業邊際成本曲線上移
– 核心-邊緣模型顯示：房價擠壓使製造業外遷閾值提前8-12年
– 產業集群的”自我強化效應”被房地產投機機制逆向瓦解
第二 人力資本流動的結構性扭曲
– 住房支出佔STEM人才可支配收入比例達62%，形成”人才定價悖論”
– 勞動力市場雙重分割：金融地產部門時薪較科技業高出2.3倍
– 匹配效率函數顯示：房價每上升10%，初創企業人才留存率下降6.8%
第三 資本錯配的微觀機制
– 信貸市場的逆向選擇：房貸風險貼水較科技貸款低220基點
– 抵押品效應導致84%的家族資金流向房地產而非研發投入
– 科創企業融資成本較地產項目平均高出4.7個百分點
第四 制度經濟學視角下的政策困境
– 土地批租制度的路徑依賴：1984-2023年住宅用地年均供應不足需求35%
– 公共住房配給機制產生”福利陷阱”，抑制勞動力專業化流動
– 產權結構剛性導致工業邨升級改造滯後產業需求12-15年
第五 行為經濟學解釋的創新抑制
– 房產投機形成”心理賬戶錨定”，社會創業意願較台北低41%
– 風險偏好異化：65%受訪者認為購房收益穩定性高於科創投資
– 從眾效應導致研發投入/GDP比率長期徘徊0.8%（新加坡為1.8%）
第六 複雜系統理論下的經濟生態失衡
– 投入產出表分析顯示：房地產業每增值1元，擠出0.37元製造業投資
– 社會網絡分析揭示：科創人才網絡密度較金融業低63%
– 系統動力學模擬：房價收入比超過15後，全要素生產率增速趨零
第七 國際比較視野下的政策實驗
– 以色列”國家住房計劃”使科技從業者住房成本降低34%，催生”矽溪”效應
– 蘇黎世聯邦理工區土地混合使用政策提升產學研協同效率27%
– 深圳保障性住房配建制度使重點產業園區人才周轉率提升41%
第八 多目標均衡的制度改革路徑
– 建立”創新用地儲備池”，確保戰略性產業用地價格錨定在商業地價65%
– 設計房產持有累進稅與科創投資稅收抵免的動態平衡機制
– 構建”人才住房券+科研績效”的跨期激勵合約
結論：
通過制度創新將住房成本佔科技企業運營成本控制在18%以下，可使香港創新指數提升至全球前五。需建立房地產市場與實體經濟的防火牆機制，重構要素價格形成系統，實現城市經濟生態的結構性轉型。
Lectura adicional:
- Un análisis en profundidad de "¿Es la dificultad de los habitantes de Hong Kong para comprar viviendas un legado de la política territorial del gobierno británico de Hong Kong antes de 1997?"
- El dilema estructural de la “dificultad para conseguir una vivienda” en Hong Kong: los diez grilletes de la crisis inmobiliaria más grave del mundo
