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本港樓市調整持續，沙田區迷你戶出現震撼成交。中原地產沙田市中心分行經理黎宗文透露，翠華花園B座中層8室近日以278.8萬元「流血價」成交，較四年前購入價大幅蒸發123.2萬元，成為區內近年最慘烈蝕讓個案之一。
成交詳情
物業：沙田翠華花園B座中層8室
實用面積：215平方呎（一房開則）
成交價：278.8萬港元
累減幅度：101.2萬元（較最初叫價380萬減26.6%）
持貨年期：4年
帳面蝕讓：123.2萬元（貶值30.6%）
呎價：12,967元
血淚成交背後的數字密碼
這套引發市場震盪的翠華花園B座中層8室，其成交軌跡堪稱香港樓市縮影。透過差餉物業估價署數據比對，我們發現該單位2021年成交價402萬元時，正處於疫情「反常牛市」的頂峰期。當時全港納米樓（實用面積200-300平方呎）平均呎價達18,743元，較2019年疫情前飆升23%。但隨著美國聯儲局啟動暴力加息週期，這個被過度金融化的市場開始顯露脆弱性。
值得關注的是，該單位最終成交呎價12,967元，較同屋苑2016年同類單位成交呎價13,502元更低，實質價格已倒退回7年前水平。若計入4年間約12%的通脹率及約4.8%的按揭利息成本，業主實際虧損幅度超過45%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出：「這種實質負收益現象，在過往30年樓市週期中極為罕見。」
四維度解構暴跌成因
供應過剩危機：納米樓「堰塞湖」效應
根據運輸及房屋局最新《私人住宅一手市場供應》報告，未來3年全港將有5.2萬個新供應單位，其中35%為實用面積少於300平方呎的納米戶型。更嚴峻的是，差估署數據顯示2023年第三季納米樓空置率達9.8%，較整體私樓空置率4.1%高出逾倍。
利率風暴下的槓桿災難
以本案為例，業主當年若承做九成按揭，4年間供款額中超過80%用於支付利息。經絡按揭首席分析師劉圓圓測算，若業主採用H+1.3%浮息按揭，實際供款利率已從2021年的2.05%飆升至現時的4.1%，月供增加47%。「這類高槓桿投資者在利率正常化過程中首當其衝。」
區域競爭力衰退：沙田老化困局
沙田市中心屋苑平均樓齡已達38年，面對大圍站上蓋柏傲莊等新世代屋苑的競爭，老化問題日益突出。美聯物業區域經理陳國良指出：「同區新盤管理費每呎4.2元，舊屋苑僅2.8元，但年輕買家寧願多付50%選擇智能家居配套。」此外，政府統計處數據顯示，沙田區2021-2023年淨移出人口達1.2萬人，加速區域購買力流失。
移民潮引發的「斷捨離」拋售
入境處數據顯示，2023年上半年香港居民淨移出達6.7萬人，持續的移民潮正在改變樓市生態。一位不願具名的資深經紀透露：「我們接獲的急售委託中，約四成業主表明移民時間表，部分甚至接受低於銀行估價15%-20%的報價。」
多米諾效應正在形成
這宗成交已引發連鎖反應。據美聯物業統計，翠華花園現有12個放盤中，7個在消息傳出後調價，平均降幅達8.5%。更值得警惕的是，中銀香港近期將沙田區納米樓估值係數下調0.15，直接影響買家按揭成數。星展銀行零售銀行業務總監伍維洪警告：「估值下行可能觸發負資產危機，特別是2019-2021年高位入市的投資者。」
政策轉向加劇市場分化
政府「撤辣」政策意外成為壓垮迷你戶的最後稻草。中原地產創辦人施永青指出：「發展商在新盤定價策略更趨激進，元朗某新盤近期推出288呎單位定價僅450萬，直接搶奪二手市場客源。」事實上，2023年第三季一手納米樓成交量同比上升62%，而二手市場同期下跌39%，顯示購買力正被新盤虹吸。
市場分析指，該單位跌價幅度反映多項不利因素
1. 納米樓供應過剩：近年多區迷你盤落成，分散上車客源
2. 息口高企壓力：供樓成本急升削弱投資吸引力
3. 區內配套老化：沙田市中心屋苑面臨新盤競爭
4. 移民潮影響：部分業主急套現離場
值得留意的是，原業主2021年以402萬元購入單位時，正值疫情期間樓市高位。經紀透露，單位自去年11月起已三度調價，從380萬降至329.9萬，最終再劈51.1萬才獲上車客承接。目前同類放盤叫價普遍維持300萬元以上，是次成交或引發區內割價潮。
業界人士提醒，隨著政府撤辣後發展商力推新盤，二手市場尤其是細單位將持續受壓，建議持貨者應定期檢視市場變化。
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