Table des matières
Partie 1 : Comment les agents immobiliers de Hong Kong gagnent-ils de l'argent ?
Hong Kong est l’une des villes où le marché immobilier est le plus actif au monde. Les prix élevés de l’immobilier, la densité de population et l’offre limitée de terrains font du secteur des agences immobilières un secteur hautement compétitif mais lucratif. Cependant, cette industrie fait depuis longtemps l’objet de controverses en raison de ses mécanismes de fonctionnement complexes et du comportement inapproprié de certains praticiens. Cet article examinera en profondeur le modèle de profit des agents immobiliers de Hong Kong et exposera les pratiques controversées courantes et les problèmes potentiels du secteur.
1. Revenus de commission : la principale source de profit
Le revenu principal des agents immobiliers provient des commissions sur les transactions immobilières. Selon la réglementation de l'Autorité des agents immobiliers (EAA) de Hong Kong, il n'existe pas de limite supérieure légale sur le taux de commission, qui est généralement négocié entre l'acheteur et le vendeur. En général:
– Immobilier résidentiel : La commission est d’environ 1% (payée par l’acheteur) à 2% (payée par le vendeur) du prix de la transaction. Certaines maisons de luxe ou propriétés spéciales peuvent être plus chères.
– Propriétés commerciales : Le taux de commission est inférieur, environ 0,5%-1%, mais en raison du montant énorme de la transaction, la commission totale peut être extrêmement élevée.
– Transactions de location : La commission est généralement d’un demi-mois à un mois de loyer, qui est partagée à parts égales entre le propriétaire et le locataire.
Par exemple, pour une maison d'une valeur de 10 millions de dollars de Hong Kong, si le ratio de commission est de 1%, l'agent peut gagner 100 000 dollars de Hong Kong. Si l'agent représente à la fois l'acheteur et le vendeur (ce qu'on appelle « double mandat »), le revenu peut être doublé.
2. « Mangez la différence » : opération en zone grise
Certains agents gagneront la différence en « achetant bas et en vendant haut ». Par exemple, si le propriétaire met en vente le bien à 8 millions de dollars de Hong Kong et que l'agent le vend à 8,2 millions de dollars de Hong Kong et dissimule le prix réel de la transaction, la différence de 200 000 dollars de Hong Kong peut aller dans la poche de l'agent. Bien que ce comportement viole l’ordonnance sur les agents immobiliers, il se produit toujours en raison de lacunes réglementaires.
3. Frais de référence et commissions de coopération
– Coopération interrégionale : les agents qui orientent des clients vers des pairs dans d’autres régions peuvent recevoir des commissions (généralement 20%-30% de commission).
– Orientation vers des services financiers : les agents recommandent aux clients de demander des prêts hypothécaires auprès de banques ou de sociétés financières spécifiques et peuvent recevoir des pots-de-vin.
4. Ventes de biens neufs par les promoteurs : des primes élevées
Lorsqu'un agent participe à la vente d'un bien neuf, le promoteur offre souvent un « bonus de performance » en plus de la commission de base. Par exemple, une commission de 50 000 HK$ peut être gagnée pour chaque unité vendue. Si 10 unités sont vendues par mois, le bonus supplémentaire peut atteindre des centaines de milliers de dollars de Hong Kong. Ce modèle encourage les agents à donner la priorité à la promotion de nouvelles propriétés et même à ignorer les besoins des clients sur le marché secondaire.
5. Revenus de services supplémentaires
– Références en matière de décoration et de déménagement : Les agents recommandent des entreprises de décoration ou des services de déménagement et facturent des frais de référence.
– Ventes de propriétés à l’étranger : Ces dernières années, il est devenu populaire de promouvoir des propriétés à l’étranger au Japon, au Royaume-Uni, etc., et le taux de commission peut atteindre 5%-10%.
Partie II : Industrie et conflits courants
1. Fausses déclarations et ventes trompeuses
– Exagérer le potentiel d’appréciation : les agents peuvent attirer les acheteurs avec des mots tels que « l’emplacement est voué à prendre de la valeur » ou « la planification gouvernementale est favorable », mais le développement réel peut être retardé ou annulé.
– Dissimuler les facteurs défavorables : Certains agents choisissent d’éviter de discuter des maisons hantées, des problèmes structurels de la propriété, du bruit des projets de construction environnants, etc.
Cas : En 2021, un acheteur a acheté une unité à Sai Wan, pour découvrir que le mur extérieur du bâtiment était sur le point de subir des réparations majeures et qu'il devrait partager des centaines de milliers de dollars de Hong Kong en frais, mais l'agent ne l'a jamais informé.
2. « Listes fantômes » et fausses annonces
Afin d'attirer les clients, certains agents publient de fausses informations sur les propriétés en ligne, en indiquant par exemple des « propriétés à prix avantageux » à des prix inférieurs à ceux du marché, puis font la promotion d'autres propriétés lorsque les clients se renseignent. Cette mesure non seulement fait perdre du temps aux clients, mais risque également de perturber la transparence des prix du marché.
3. Spéculation et revente à court terme
« Toucher les biens » fait référence à la revente du bien avant qu'il ne soit officiellement vendu, communément appelé « se moquer des biens ». Les agents peuvent travailler avec des investisseurs pour acheter de nouvelles unités immobilières à bas prix sous le nom de « souscription interne » et les revendre ensuite à un prix plus élevé dans un court laps de temps, faisant ainsi grimper les prix de l'immobilier. De telles opérations sont particulièrement fréquentes lorsque le marché immobilier est en pleine effervescence.
4. « Vente agressive » et tactiques de vente sous pression
– Créer de l’anxiété : par exemple, prétendre qu’« un autre acheteur a fait une offre plus élevée » ou que « le propriétaire est sur le point de faire une contre-offre » pour forcer le client à prendre une décision hâtive.
– Tactiques de fatigue : faire du lobbying auprès des clients pendant longtemps, voire les accompagner jusqu’à tard dans la nuit, jusqu’à la signature du contrat.
Ce type de tactique est courant dans les ventes de biens neufs, où certains agents sont prêts à sacrifier les intérêts de leurs clients afin d’atteindre des objectifs de performance.
5. Litiges de commission et « commandes volantes »
- Ignorer l'agent et négocier en privé : pour économiser les commissions, les acheteurs et les vendeurs peuvent négocier eux-mêmes après que l'agent les a présentés (communément appelé « ignorer les commissions »), ce qui fait que les efforts de l'agent sont vains.
– Litiges relatifs à la répartition des commissions : Si plusieurs agents sont impliqués dans la même transaction, des conflits peuvent survenir concernant le ratio de répartition des commissions, et même aller jusqu’aux tribunaux.
6. Bonne entente avec les développeurs
Certains agents peuvent conclure un « accord tacite » avec les développeurs pour obtenir des droits de vente exclusifs, par exemple :
– Privilégier la promotion de biens spécifiques : Même si le projet ne répond pas aux besoins du client, nous le recommanderons quand même fortement.
– Manipulation des données de vente : Créer l’illusion de « ventes exceptionnelles », par exemple en prétendant que « 80 % des unités ont été vendues le premier jour », alors que le taux de vente réel peut être inférieur à 50 %.
7. Exploitation sans licence et exploitation illégale
Selon les données de l'EAA, plus de 200 plaintes concernant des opérations sans licence ont été reçues en 2022. Les agents sans licence fournissent souvent des services sous le nom de « consultants immobiliers », mais ne parviennent pas à protéger les droits de leurs clients après avoir perçu des commissions.
Partie III : Mécanismes réglementaires et stratégies d'autoprotection des consommateurs
1. Système réglementaire actuel
– Estate Agents Authority (EAA) : responsable de l’octroi de licences et de la prise de mesures disciplinaires à l’encontre des agents qui ne respectent pas la réglementation, comme la révocation de leur licence ou l’imposition d’amendes.
– Ordonnance sur les agents immobiliers : oblige les agents à divulguer les taux de commission, les informations sur les propriétés et les risques de transaction.
2. Conseils d'autoprotection du consommateur
– Vérifiez la licence de l’agent : Vous pouvez vérifier les qualifications de l’agent sur le site Web de l’EAA.
– Lisez attentivement les conditions avant de signer le « document de visite du bien » : évitez d’accepter une période d’exclusivité trop longue.
– Vérifiez vous-même les informations sur la propriété : par exemple en vérifiant les registres du cadastre et en demandant un rapport d’inspection structurelle.
– Enregistrez ou faites venir un témoin tiers : surtout lors de négociations importantes, conservez les preuves pour éviter les litiges.
Résumer
Bien que le secteur des agences immobilières à Hong Kong crée de la valeur économique, il souffre également de la perte de confiance du public causée par certaines pommes pourries. Ces dernières années, les régulateurs ont intensifié leurs efforts pour lutter contre les irrégularités, et certaines grandes banques d’agence ont également introduit des moyens technologiques (tels que la visualisation de propriétés en réalité virtuelle et les contrats blockchain) pour améliorer la transparence. Cependant, une amélioration complète de l’image de l’industrie nécessite encore les efforts conjoints de l’autodiscipline des praticiens, de la vigilance des consommateurs et de l’amélioration institutionnelle. Pour les citoyens ordinaires, comprendre le modèle de profit et les risques potentiels des agents est la première étape pour éviter de devenir des « agneaux ».
