Restrictions et exigences relatives aux « deuxièmes hypothèques » et aux « hypothèques supplémentaires »

La différence entre « deuxième hypothèque » et « hypothèque supplémentaire »

Caractéristiques	Ajouter	Deuxième pression
Établissements de crédit	Généralement la même banque	Une autre institution financière (généralement pas une banque)
taux d'intérêt	Généralement inférieur, lié au taux préférentiel de la banque (P)	Généralement plus élevé
Approbation	Plus strict, exigeant des tests de résistance et une évaluation du crédit	Plus détendu, avec des exigences de notation de crédit potentiellement plus faibles
risque	Inférieur	Élevé, en raison de taux d’intérêt plus élevés et d’une pression de remboursement plus forte, et la plupart d’entre eux sont des taux d’intérêt flottants.
Difficulté d'application	Plus haut	Inférieur
Restrictions d'utilisation	Certaines banques exigent des explications sur l’objectif des fonds hypothécaires supplémentaires	Généralement aucune restriction d'utilisation

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Deuxième hypothèque

définition: Désigne un deuxième prêt hypothécaire que le propriétaire demande à un autre établissement de crédit en utilisant la même propriété comme garantie, lorsque le premier prêt hypothécaire initial (fourni par une banque ou une grande institution financière) n'a pas encore été remboursé.

Restrictions et exigences:

Le premier prêteur hypothécaire est d'accord:

• La plupart des banques ou institutions financières incluront des « clauses restrictives » dans le premier contrat hypothécaire, interdisant au propriétaire de demander un deuxième prêt hypothécaire sans consentement écrit. Si vous faites une demande sans autorisation, cela peut constituer une rupture de contrat et entraîner l'obligation de rembourser le prêt à l'avance.

Limite LTV totale:

• L'Autorité monétaire de Hong Kong stipule que le montant total du prêt hypothécaire sur une propriété (première hypothèque + deuxième hypothèque) ne peut pas dépasser une certaine proportion de la valeur de la propriété. Par exemple:
  • Propriété résidentielle occupée par son propriétaire : généralement jusqu'à un maximum de 60%-90% (selon le prix de la propriété et le statut d'acheteur pour la première fois).
  • Propriété non occupée par son propriétaire ou propriété d'investissement : Le pourcentage est inférieur (comme 50%).

Des taux d'intérêt plus élevés:

• Le taux d'intérêt d'une deuxième hypothèque est généralement plus élevé que celui d'une première hypothèque (il peut atteindre 6%-12%), et la plupart d'entre eux sont des taux d'intérêt flottants, ce qui augmente la pression de remboursement.

Examen de la capacité de remboursement:

• Les établissements de crédit examineront strictement les revenus, le ratio d'endettement (DSR) et les antécédents de crédit des demandeurs.
• Hong Kong doit passer un « test de stress » (en supposant qu'après une augmentation du taux d'intérêt de 3%, la contribution ne dépasse pas le revenu mensuel de 60%).

Documents juridiques et formalités:

• Il est nécessaire de signer un contrat de deuxième hypothèque et d'enregistrer une « deuxième charge hypothécaire légale » auprès du cadastre.
• Certaines institutions hypothécaires peuvent exiger que vous souscriviez une assurance-vie ou un garant.

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Refinancement (augmentation du montant du prêt hypothécaire)

définition: Fait référence à la demande d'augmentation du montant du prêt auprès du même établissement de crédit lorsque l'hypothèque initiale n'a pas été remboursée, généralement en fonction de l'appréciation de la propriété ou du bon historique de remboursement du propriétaire.

Restrictions et exigences:

Évaluation de la propriété et prêt restant:

• Le montant du complément dépend de la différence entre la dernière évaluation du bien et le prêt en cours. Par exemple:
  • La valeur actuelle de la propriété est de 10 millions et le prêt en cours est de 3 millions. Si la banque approuve un prêt hypothécaire de 60%, le montant supplémentaire du prêt hypothécaire peut être (10 millions × 60%) - 3 millions = 3 millions.

Limite LTV:

• Similaires aux deuxièmes hypothèques, elles sont soumises à des limites LTV fixées par l'Autorité monétaire de Singapour ou la Banque centrale. Vous pouvez généralement emprunter un montant plus élevé pour les propriétés occupées par leur propriétaire.

Examen de la capacité de remboursement:

• Besoin de soumettre à nouveau une preuve de revenu et de réussir le test de résistance (Hong Kong).
• Si l’hypothèque supplémentaire est utilisée à des fins non professionnelles (comme un investissement), les conditions d’approbation seront plus strictes.

Restrictions d'utilisation:

• Certaines banques exigent une explication sur l'objectif des fonds supplémentaires (comme la rénovation, l'éducation, l'investissement, etc.) et qu'ils ne peuvent pas être utilisés à des fins de spéculation immobilière.

Taux d'intérêt et frais:

• Le refinancement peut nécessiter des honoraires d’avocat, des frais d’évaluation et une nouvelle signature des documents hypothécaires.
• Le taux d’intérêt peut être plus élevé que celui du prêt hypothécaire initial, selon les conditions du marché.

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Considérations relatives aux risques

1. Risque de fluctuation des taux d'intérêt:Si le deuxième prêt hypothécaire et le prêt hypothécaire supplémentaire ont des taux d’intérêt variables, la hausse des taux d’intérêt augmentera considérablement la pression de remboursement.
2. Risque de baisse des prix de l'immobilier：Si la valeur marchande du bien est inférieure au montant total des prêts en cours, cela peut déclencher une crise de « capitaux propres négatifs ».
3. Impact sur la notation de crédit:Un emprunt excessif peut affecter les cotes de crédit personnelles et affecter les futures demandes de prêt.
4. Conséquences juridiques:Si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt à temps, le prêteur a le droit de reprendre possession du bien et de le vendre aux enchères.

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Conseils pratiques

1. Consultez un avis professionnel:Vous devez communiquer en détail avec votre banque, votre conseiller financier ou votre avocat avant de postuler.
2. Comparer différentes options:Deuxièmement, les conditions générales des différentes institutions (telles que les sociétés financières) varient considérablement, vous devez donc comparer soigneusement les taux d’intérêt et les frais cachés.
3. Fonds tampons de réserve: Veiller à ce qu’il y ait des réserves suffisantes pour faire face aux situations d’urgence (telles que le chômage, la hausse des taux d’intérêt).

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Questions fréquemment posées