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Le marché immobilier secondaire de Hong Kong est faible : Aegean Coast et The Empire. Étude de cas du Palais Royal
Le marché immobilier de Hong Kong est entré dans une période d’ajustement ces dernières années, avec des transactions lentes sur le marché secondaire. Même après avoir été conservés pendant de nombreuses années, la valeur de certains biens est bien inférieure à celle des périodes de pointe précédentes. Cet article utilise Tuen Mun Aegean Coast et Olympic Station Empire Peak. En prenant comme exemples deux cas de transaction du Palais Royal, cet article explore les conditions actuelles du marché, la réalité du retour sur investissement et les facteurs potentiels affectant les prix de l'immobilier.
Cas 1 : Le prix au pied carré d'un appartement de trois chambres avec vue sur la mer sur la côte égéenne est tombé à 8 865 HK$
L'unité C au rez-de-chaussée du bloc 2 de la côte égéenne à Tuen Mun a récemment été vendue pour 5,47 millions de dollars de Hong Kong. Il a une superficie vendable de 617 pieds carrés et un prix au pied carré d'environ 8 865 HK$. Il s'agit d'une unité de trois chambres orientée sud-ouest avec vue sur la mer et décorée avec goût pour un certain attrait. La propriété était initialement estimée à 6,2 millions de dollars de Hong Kong et après sa mise sur le marché, elle a attiré des acheteurs du même quartier qui cherchaient à changer de maison. L'acheteur a profité des bas prix de l'immobilier pour entrer sur le marché et après négociation, le prix a finalement été réduit de 730 000 yuans, soit une réduction de 11,8%.
Le propriétaire initial a acheté cette unité pour 5,5 millions de dollars en novembre 2012 et l'a conservée pendant plus de 12 ans, avec une perte comptable de seulement 30 000 dollars, soit une baisse de moins de 1%. À première vue, la perte semble faible, mais si l’on prend en compte l’inflation, les coûts de transaction (tels que les droits de timbre, les commissions) et les coûts d’entretien de la propriété, la perte réelle pourrait atteindre 300 000 yuans. Selon l'évaluation de BOC Online Banking, la valeur actuelle de l'unité est d'environ 5,43 millions de dollars de Hong Kong, tandis que l'évaluation de Hang Seng Bank est de 5,56 millions de dollars de Hong Kong, ce qui indique que le prix de la transaction se situe dans une fourchette raisonnable, reflétant que la valorisation boursière de ces unités s'est stabilisée.
Cas 2 : Le Pic de l'Empereur. L'unité de studio du Palais Royal a été vendue pour 5,3 millions, soit une augmentation de moins de 10 % en 15 ans
Une autre transaction est venue de la gare olympiquePic de l'Empereur. Palais RoyalLa chambre D au rez-de-chaussée du bloc 6, une unité à aire ouverte d'une superficie vendable de 333 pieds carrés, a été vendue pour 5,3 millions de dollars de Hong Kong, soit un prix d'environ 15 915 dollars de Hong Kong par pied carré. L'unité est orientée plein sud et bénéficie d'une vue dégagée. Le propriétaire initial avait demandé 5,8 millions de dollars et a été approché par un investisseur trois mois après sa mise sur le marché. Il est à noter que l'unité est actuellement louée et que l'acheteur n'a pas pu inspecter la propriété sur place. Cependant, en raison du prix abordable et de ses besoins d'investissement, l'acheteur a quand même décidé de l'acheter pour 5,3 millions de dollars, incluant le bail, soit une réduction de 500 000 dollars.
Le propriétaire initial a acheté cette unité pour 4,841 millions de dollars en juillet 2010 et l'a conservée pendant 15 ans, réalisant un bénéfice comptable de 459 000 dollars, soit une augmentation de seulement 9,51 TP3T, bien en deçà des attentes du marché. Huang Qinglong, directeur régional principal de Hong Kong Property, a souligné que cette transaction avait été réalisée au prix du marché. L'unité a actuellement un loyer mensuel de 16 500 HK$, ce qui signifie que le nouvel acheteur peut bénéficier d'un rendement locatif d'environ 3,7 %. Si l'on prend en compte les revenus locatifs des 15 dernières années, le rendement global pour le propriétaire initial devrait être supérieur aux 459 000 yuans prévus dans les livres, mais même ainsi, le taux d'appréciation reste faible par rapport à la période dorée du marché immobilier dans le passé.
Comparaison régionale : Olympic Station vs. Northeast New Territories : un contraste saisissant
Bien qu'il s'agisse d'unités à aire ouverte, leurs performances varient considérablement selon les emplacements. Consultez les relevés de transactions en 2023 :
| zone | Prix typique au pied carré | Durée moyenne de détention | Rendement locatif |
|---|---|---|---|
| Station olympique | 16,000-18,000 | 8,2 ans | 3.1% |
| Tuen Mun | 12,500-14,000 | 4,5 ans | 4.8% |
| Kai Tak | 19,000-22,000 | 6,8 ans | 2.6% |
Analyse du dilemme de la gare olympique
- Inadéquation des zones résidentielles de luxe:Les grands lotissements de la région, tels que Parkview Bay et Grand Harbour, sont principalement destinés aux familles, et les unités à aire ouverte sont difficiles à intégrer dans le positionnement communautaire.
- Concurrence des produits alternatifs:Au même prix, vous pouvez choisir un appartement d'une chambre à Tung Chung (450 pieds carrés, environ 6 millions), qui attire les locataires qui souhaitent se moderniser
- Les dividendes des infrastructures sont épuisés:L'ouverture du train à grande vitesse et le battage médiatique autour du quartier culturel de West Kowloon se sont estompés, faute de nouvelles impulsions positives
Contexte du marché : Pourquoi le marché de l’immobilier d’occasion est-il faible ?
Les deux transactions ci-dessus reflètent le phénomène courant sur le marché immobilier secondaire actuel à Hong Kong : il existe une forte pression pour une réduction des prix, et détenir le bien pendant de nombreuses années n'enregistre pas nécessairement une augmentation significative. Les raisons peuvent être analysées sous trois aspects : la macroéconomie, l’environnement politique et l’offre et la demande du marché.
- Environnement économique et impact des taux d'intérêt
Depuis 2022, le monde est entré dans un cycle de hausse des taux d’intérêt. En tant qu'économie dotée d'un système de taux de change lié, Hong Kong a suivi le rythme des hausses des taux d'intérêt américains, et le HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) a atteint à plusieurs reprises de nouveaux sommets. La hausse des taux hypothécaires augmente directement le coût de l’accession à la propriété et réduit la volonté des acheteurs d’entrer sur le marché. Pour les investisseurs, le contexte de taux d’intérêt élevés affaiblit également l’attrait de l’investissement immobilier, car les rendements locatifs peuvent ne pas compenser l’impact de la hausse des coûts du capital. Par exemple, Difeng. Le rendement de 3,7 % des parts du Royal Palace semble bon, mais dans un environnement de taux d’intérêt élevés, il n’est toujours pas exceptionnel par rapport à d’autres produits financiers. - Réglementation des politiques et confiance du marché
Le gouvernement de Hong Kong a introduit un certain nombre de politiques immobilières ces dernières années, telles que le droit de timbre supplémentaire (SSD), le droit de timbre de l'acheteur (BSD) et le double droit de timbre (DSD), qui ont augmenté les coûts de transaction et freiné la spéculation à court terme. Dans le même temps, le gouvernement a assoupli certaines exigences en matière de ratios hypothécaires et de tests de résistance en 2023, ce qui a stimulé les transactions sur le marché primaire, mais a eu un effet limité sur le marché secondaire. Les acheteurs ont tendance à attendre et à voir, tandis que les vendeurs sont obligés de réduire leurs prix en raison du marché morose, ce qui leur laisse une plus grande marge de négociation. Par exemple, le prix des unités de la côte égéenne a été réduit de 11,8%. - Déséquilibre entre l'offre et la demande et différences régionales
Les transactions immobilières à Tuen Mun et à la gare olympique ont montré des caractéristiques régionales évidentes. La côte égéenne est située à Tuen Mun, qui appartient au district occidental des Nouveaux Territoires. Ces dernières années, le marché a bénéficié du développement des infrastructures (comme la liaison Tuen Mun-Chek Lap Kok), mais le marché secondaire global est toujours affecté par la concurrence d'un grand nombre de nouvelles propriétés. Les acheteurs ont plus de choix et la pression de négociation sur les propriétés anciennes s’est intensifiée. En comparaison, Difeng. Le Palais Royal est situé à la gare olympique de Kowloon, un quartier central de la ville doté de transports pratiques et d'installations de vie complètes. Cependant, la demande d’unités à aire ouverte a diminué ces dernières années et les jeunes acheteurs préfèrent les unités d’une ou deux chambres, ce qui entraîne un potentiel d’appréciation limité pour ces unités.
Analyse du retour sur investissement : l'écart entre le rendement comptable et le rendement réel
D’un point de vue d’investissement, les rendements dans les deux cas étaient insatisfaisants et mettaient en évidence la différence entre les bénéfices comptables et les rendements réels.
- Côte égéenne : conserver la propriété pendant 12 ans et perdre 300 000 yuans
La perte comptable de l'unité de la côte égéenne n'a été que de 30 000 $, mais le rendement réel doit prendre en compte un certain nombre de coûts cachés. Sur la base du taux d'inflation de 2012 à 2025 (en supposant un taux d'inflation annuel moyen de 2%), le pouvoir d'achat de 5,5 millions de yuans s'est déprécié d'environ 30%, ce qui équivaut à une perte d'environ 1,65 million de yuans. En outre, les dépenses telles que les droits de timbre, les commissions et les frais de gestion immobilière impliqués dans la transaction ont encore érodé les bénéfices. Si l'unité avait été louée pendant cette période, sur la base d'un loyer mensuel moyen d'environ 15 000 à 20 000 HK$ pour une unité de trois chambres à Tuen Mun, le revenu locatif sur 12 ans aurait pu être compris entre 2,16 et 2,88 millions HK$, ce qui aurait suffi à compenser la perte comptable et à enregistrer un certain montant de revenu. Toutefois, après déduction des coûts de rénovation et d’entretien, les rendements réels restent bien en deçà des attentes lors des précédents pics du marché immobilier. - Pic de l'Empereur. Palais Royal : L'augmentation en 15 ans est inférieure à 10%
Pic de l'Empereur. La valeur comptable de l'unité du Palais Royal s'est appréciée de 9,5%, ce qui semble être un léger bénéfice, mais le coût temporel de 15 ans est extrêmement élevé. Calculé en termes de taux de rendement annuel moyen, il n'est que d'environ 0,6%, ce qui est bien inférieur au taux de dépôt bancaire ou au rendement moyen du marché boursier au cours de la même période. Si l'on inclut les revenus locatifs (16 500 yuans par mois, soit environ 2,97 millions de yuans sur 15 ans), le revenu total peut atteindre plus de 3,4 millions de yuans et le taux de rendement apparent augmente à environ 70%. Toutefois, après déduction des impôts, des frais de gestion et des dépenses de rénovation, le rendement net est encore difficile à dépasser 100 %, ce qui reflète les limites des unités à aire ouverte sur le marché actuel.
Perspectives du marché immobilier : ajustement à court terme ou tendance à long terme ?
Sur la base des cas ci-dessus, il est difficile d’être optimiste quant au marché immobilier secondaire de Hong Kong à court terme. selonDépartement Notation et ValorisationSelon les données, l’indice des prix de l’immobilier a continué de baisser tout au long de 2024 et, en avril 2025, il n’y avait aucun signe évident de rebond. Les cas de transaction à Tuen Mun et à la gare olympique montrent que même pour les propriétés avec vue sur la mer ou avec des avantages urbains, les prix doivent encore être considérablement réduits pour inciter les acheteurs à entrer sur le marché. Pour les vendeurs, la situation dans laquelle le fait de détenir des propriétés pendant de nombreuses années sans appréciation significative peut forcer davantage de propriétaires à choisir de réduire leurs pertes et de partir, exacerbant encore la pression sur l'offre du marché.
Cependant, à long terme, le marché immobilier de Hong Kong bénéficie encore de certains facteurs de soutien. Tout d’abord, la pénurie de terres reste le problème central. Bien que le gouvernement ait accéléré la libération des terrains, il faut du temps pour que les nouveaux projets soient achevés, et le marché secondaire présente toujours un certain attrait. Deuxièmement, à mesure que l’économie mondiale se redresse progressivement, si les taux d’intérêt se relâchent après 2025, les fonds pourraient revenir sur le marché immobilier, entraînant une hausse des prix. En outre, le gouvernement de Hong Kong encourage activement le développement de la zone métropolitaine du nord et de la région de la Grande Baie. Les zones des Nouveaux Territoires telles que Tuen Mun devraient bénéficier d'infrastructures favorables, et l'espace d'appréciation potentiel mérite l'attention.
Alors que le gouvernement promeut le « logement social simple » et assouplit les prêts hypothécaires pour les primo-accédants, le marché du logement de petite taille pourrait connaître des changements structurels :
- Scénario pessimiste(Probabilité 40%)
- 100 000 nouveaux logements sont disponibles dans la zone métropolitaine du nord, détournant encore plus les locataires
– Les prix des unités à aire ouverte devraient encore baisser de 10 à 151 TP3T par pied carré d’ici 2025 - Situation galopante(Chance 50%)
– Les promoteurs convertissent les nano-bâtiments en appartements partagés pour augmenter les revenus locatifs
– Le gouvernement a introduit une « taxe sur les logements vacants » pour forcer les propriétaires à baisser les loyers et à stabiliser le taux de rendement - Scénario positif(Probabilité 10%)
- La relance du « Talent Scheme » en Chine continentale a attiré 200 000 talents à Hong Kong, stimulant la demande de location
– Les spéculateurs de crypto-monnaie utilisent de petites unités comme canal de dépôt et de retrait de monnaie fiduciaire, donnant lieu à un engouement pour la spéculation à court terme
Conseils d'investissement : Entrez sur le marché avec prudence et saisissez l'opportunité
Ces deux cas fournissent une certaine inspiration aux acheteurs qui souhaitent acheter une propriété ou investir. Premièrement, il y a beaucoup de marge de négociation sur le marché actuel, et les acheteurs peuvent entrer sur le marché à bas prix, mais ils doivent prêter attention au potentiel locatif du bien et aux perspectives de développement régional. Par exemple, l'appartement de trois chambres avec vue sur la mer sur la côte égéenne convient à la vie de famille ou à la location à long terme, tandis que Difeng. Les unités à aire ouverte du Palais Royal conviennent mieux aux investisseurs à court terme, qui comptent sur les rendements locatifs pour compenser le manque d'appréciation. Deuxièmement, avant d’investir, vous devez calculer pleinement les coûts et les avantages réels pour éviter d’être induit en erreur par les chiffres comptables. Enfin, soyez attentif aux changements de politique et de taux d’intérêt et saisissez l’opportunité des retournements de marché pour trouver des opportunités dans des conditions de marché faibles.
Conclusion
Côte égéenne et pic impérial. Le cas de la transaction du Palais Royal reflète clairement la situation actuelle du marché immobilier secondaire de Hong Kong : baisse des prix, ralentissement de l'appréciation et rendements stagnants. Qu'il s'agisse des unités de trois chambres à coucher à Tuen Mun ou des unités à aire ouverte à Olympic Station, les propriétaires qui ont conservé leurs propriétés pendant de nombreuses années n'ont pas réussi à obtenir des rendements idéaux, ce qui indique que le marché est entré dans une période d'ajustement par rapport à la précédente phase de forte croissance. Pour les acheteurs, cela peut être une opportunité d’entrer sur le marché à un niveau bas ; pour les vendeurs, ils doivent réévaluer leurs stratégies de détention. L’orientation future du marché immobilier dépend toujours de la vitesse de la reprise économique, de l’intensité des ajustements politiques et du potentiel de développement régional, et mérite d’être observée en permanence.
Le marché des petites unités se transforme d’un « outil spéculatif » en un « actif de trésorerie », et seule une gestion active peut y parvenir. Comme le dit le proverbe de Wall Street : « Il n’y a pas de mauvais actifs, seulement de mauvaises stratégies de tarification. »
Pic de l'Empereur. Palais Royal Introduction
Pic de l'Empereur. Palais Royal(Anglais : L'Ermitage, nom anglais deMusée de l'ErmitageVenez), situé àHong KongKowloonTai Kok TsuiRoute de Hoi WangUn domaine résidentiel privé haut de gamme au n°1Cité olympiqueLa troisième phase comprend six bâtiments, offrant 964 unités résidentielles, le plus haut étant le bâtiment 1, qui compte 55 étages. Projet deTerre chinoise,Développement de Nan Fungetdomaines chinoisLe lotissement a été conçu par Ma Liang Architects etTange KenshinResponsable de la conception détaillée, achevée en février 2011, occupée en mai 2011, les frais de gestion sont d'environ $3,2 par pied carré,Terre chinoiseSa filiale « Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd. » est responsable de la gestion immobilière.
