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La maison n° 31B Barker Road, The Peak, a récemment changé de mains pour 288 millions de dollars de Hong Kong. Cette transaction immobilière de luxe impliquant l'ancien président d'un club de Premier League, des affaires judiciaires transfrontalières et des opérations financières offshore a suscité une grande attention de la part du secteur immobilier au premier trimestre 2024. À travers des recherches d'entreprises, le suivi de documents judiciaires et des entretiens avec des professionnels, ce journal déconstruit en profondeur ce jeu de capitaux qui a duré 19 ans.
Le manoir appartient à Yang Jiacheng, l'ancien propriétaire de Birmingham City
Cette propriété, située dans un quartier résidentiel de luxe de premier ordre, appartenait autrefois à un club de football anglais.Birmingham CityIl appartenait à l'ancien propriétaire Yang Jiacheng, mais en raison de ses problèmes financiers, il est devenu une propriété hypothécaire (propriété hypothécaire récupérée par la banque). Selon les dernières nouvelles, la maison a été vendue avec succès pour 288 millions de dollars de Hong Kong, soit un prix de 89 916 dollars de Hong Kong le pied carré. Il convient de noter que le prix de la transaction est cette fois-ci de 22 millions de yuans supérieur à celui de la transaction précédente dont l'enregistrement a été résilié, soit une augmentation d'environ 8,3%, indiquant la réévaluation et la reconnaissance de la valeur de la propriété par le marché.
Contexte de transaction : le labyrinthe de prix de trois changements de mains
Le dernier enregistrement de transaction de la propriété montre que l'acheteur est « Guan An Co., Ltd. »Enregistrement aux îles Vierges britanniques) a pris le relais à 288 millions de dollars de Hong Kong, soit une prime de 8,31 TP3T par rapport au prix auquel la transaction a été clôturée il y a trois mois. Par rapport au prix d'achat de 146 millions de dollars de Hong Kong par Yeung Ka-shing en 2005, la valeur comptable a augmenté de 97,31 TP3T en 19 ans, avec un taux de croissance annuel moyen composé de 3,61 TP3T. À noter :
- Prix de vente en 2023 : 410 millions de dollars de Hong Kong
- Octobre 2024 Prix d'achat : 280 millions de dollars de Hong Kong
- Prix de négociation terminé en décembre 2024 : 266 millions de dollars de Hong Kong
- Prix de la transaction en mars 2025 : 288 millions de dollars de Hong Kong
L'identité du nouvel acheteur reste un mystère
Selon les informations du cadastre, l'acheteur de la maison de Barker Road est une société appelée « Kuan On Limited ». La société est enregistrée dans les îles Vierges britanniques (BVI) et constitue une structure de société offshore typique. Cependant, l’identité de l’acheteur réel derrière l’accord n’a pas encore été rendue publique. Cette méthode de réalisation de transactions par l’intermédiaire de sociétés offshore n’est pas rare sur le marché immobilier haut de gamme de Hong Kong. Les initiés du secteur spéculent que l'acheteur pourrait être un riche magnat du continent, un investisseur international ou être lié à un consortium local de Hong Kong, mais il n'existe actuellement aucune preuve définitive pour étayer cette hypothèse.
L'année dernière, la transaction a échoué et l'enregistrement a été résilié pour 266 millions de yuans avant de changer à nouveau de mains.
En regardant l'historique des transactions de la propriété, en fait, dès décembre 2024, la maison avait atteint un prix de transaction préliminaire de 266 millions de dollars de Hong Kong. L'acheteur de l'époque a également acheté la propriété par l'intermédiaire d'une société étrangère, « Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd. » (également enregistré aux BVI). Cependant, la transaction n'a finalement pas pu être enregistrée et les registres du cadastre l'ont indiquée comme « Enregistrement refusé ». La suspension de l’enregistrement signifie généralement que les deux parties à la transaction ne sont pas parvenues à un accord sur certains documents ou conditions clés, tels que la disponibilité des fonds, l’exhaustivité des documents juridiques ou d’autres obstacles techniques non divulgués.
Trois mois seulement après la fin de l'enregistrement, la maison a été rapidement vendue à un prix plus élevé de 288 millions de dollars de Hong Kong. Le prix de la nouvelle transaction a augmenté de 22 millions de yuans par rapport aux 266 millions de yuans lorsque l'enregistrement a été terminé, soit une augmentation de 8,3%. Par rapport au prix d'achat de 280 millions de yuans annoncé sur le marché en octobre 2024, le prix de la transaction est cette fois également supérieur de 8 millions de yuans, soit une augmentation d'environ 2 861 TP3T. La série de changements de prix reflète l’intérêt continu du marché pour la propriété et la confiance des acheteurs dans la valeur à long terme des maisons de luxe Peak.
Détails de la propriété : Superficie vendable 3203 pi.ca. Espace extérieur 3700 pi.ca.
Ce bungalow situé au House 31B, Barker Road, The Peak, est une maison de luxe haut de gamme typique de Hong Kong. Selon les informations fournies par l'expert, la propriété a une superficie vendable d'environ 3 203 pieds carrés et est conçue avec trois chambres et trois suites. L'espace intérieur est spacieux et l'agencement est raisonnable. En plus de l'espace intérieur, la maison est également équipée d'un jardin en plate-forme et d'un toit, avec une superficie totale d'espace extérieur de plus de 3 700 pieds carrés, offrant aux résidents une intimité et un confort extrêmement élevés. Une telle conception est particulièrement précieuse au sommet d’une montagne où chaque centimètre de terrain est précieux. Il répond non seulement aux besoins de vie des acheteurs haut de gamme, mais présente également un certain potentiel d'appréciation des investissements.
Du point de vue du style architectural, la plupart des maisons du quartier de Barker Road sont des maisons de luxe à faible densité avec un environnement calme, loin de l'agitation de la ville, tout en bénéficiant d'une vue imprenable sur la mer et les toits de la ville. Ce type de propriété a toujours été le premier choix de la classe aisée de Hong Kong, et l'espace extérieur de cette villa lui ajoute un argument de vente unique.
Les difficultés financières du propriétaire initial Yang Jiacheng et les hauts et les bas de la propriété
Le propriétaire initial de la maison était l'homme d'affaires de Hong Kong Carson Yeung, qui était autrefois un actionnaire majeur du club de football anglais Birmingham City. L'histoire de Yang Jiacheng est pleine de légendes, et les hauts et les bas de sa richesse sont étroitement liés au sort de cette villa. Dès 2005, il a acheté ce manoir de Peak pour 146 millions de dollars de Hong Kong, alors qu'il était au sommet de sa carrière. En tant qu'homme d'affaires actif à Hong Kong et sur le marché international, Yeung Ka Shing a acquis Birmingham City en 2009, devenant ainsi le premier Hongkongais à contrôler un club de football professionnel anglais et à connaître une grande gloire.
Cependant, les bons moments n’ont pas duré longtemps. En 2011, Yeung Ka Shing a fait l'objet d'une enquête de la police de Hong Kong pour suspicion de blanchiment d'argent, et sa situation financière s'est détériorée. En 2014, il a été reconnu coupable de blanchiment d’argent par le tribunal et condamné à six ans de prison et ses avoirs ont été gelés. En tant qu’un de ses atouts importants, cette maison de Barker Road n’a pas été épargnée par la crise financière. Bien que Yang Jiacheng ait tenté de vendre la propriété en 2014, la transaction a échoué en raison de procédures légales. Ce n'est qu'à la mi-2023 que la propriété est officiellement devenue propriété de la banque et a été mise en vente publiquement par un expert mandaté par la banque au prix de 410 millions de dollars de Hong Kong.
Le jeu du marché derrière la réduction de prix de 410 millions à 288 millions
Il convient de mentionner que le prix initial de la propriété, soit 410 millions de dollars de Hong Kong, était bien plus élevé que le prix final de la transaction, qui s'élevait à 288 millions de dollars de Hong Kong, soit une remise d'environ 29,81 milliards de dollars de Hong Kong. Cet ajustement de prix reflète la particularité des transactions hébergées par les banques : les banques souhaitent généralement liquider les actifs et récupérer les fonds le plus rapidement possible, de sorte que les prix sont souvent plus attractifs que les attentes du marché. En outre, entre 2023 et 2024, le marché immobilier de luxe de Hong Kong a été affecté par de multiples facteurs, notamment la hausse des taux d'intérêt, le ralentissement économique et l'attitude prudente des acheteurs haut de gamme à l'égard du rendement des investissements, ce qui a entraîné la vente de certaines maisons de luxe à des prix inférieurs aux attentes des vendeurs.
Cependant, le rebond des prix de 266 millions de dollars à 288 millions de dollars montre que le marché reconnaît à nouveau la valeur potentielle de la propriété. Les analystes ont souligné que Barker Road, en tant que quartier résidentiel de luxe traditionnel à Hong Kong, a longtemps été un symbole de richesse et de statut, et sa rareté et ses avantages d'emplacement ne peuvent être ignorés. L’augmentation du prix des transactions peut indiquer une reprise du sentiment du marché et de la confiance des acheteurs dans les perspectives à long terme du marché de l’immobilier de luxe.
David Chen, responsable du département résidentiel de luxe de JLL, a déclaré : « Ce cas illustre une fluctuation typique de la stratégie de prix du propriétaire de la banque. Le prix final de la transaction était inférieur de 29,81 TP3T au prix initial demandé par le propriétaire de la banque, mais a rebondi de 8,31 TP3T par rapport au prix de transaction suspendu, reflétant la divergence des capitaux transfrontaliers dans la valorisation des actifs de haute qualité. »
Déconstruction immobilière : la valeur de rareté des maisons de luxe
La maison a une superficie vendable de 3 203 pieds carrés, avec trois chambres et trois suites, et est livrée avec 3 700 pieds carrés d'espace extérieur. C'est une rare maison indépendante sur Barker Road qui peut être subdivisée et vendue. Selon les informations du Département des terres, le ratio de parcelle de la propriété n'est que de 0,48 fois et la hauteur du bâtiment existant est de 12 mètres inférieure à la limite supérieure autorisée, laissant de la place à des constructions supplémentaires. Le rapport d'évaluation de Savills a souligné que le prix au pied carré des nouvelles propriétés dans cette zone a généralement dépassé 120 000 HK$ ces dernières années, et le prix de transaction de 89 916 HK$ par pied carré cette fois-ci se situe à un niveau de marché raisonnable.
L'ascension et la chute du propriétaire initial : du magnat du football au défendeur légal
L'effondrement de l'empire financier de Yang Jiacheng a commencé en 2014, lorsqu'il a été condamné à six ans de prison pour blanchiment d'argent, ce qui a directement conduit à :
- La participation majoritaire du Birmingham City Football Club change de mains
- De nombreux actifs à Hong Kong et à l’étranger ont été repris par les propriétaires des banques
- Restrictions judiciaires sur les premières inscriptions échouées en 2014
Des sources juridiques ont révélé que cette affaire implique un ordre complexe de gel d’avoirs transfrontaliers. Ce n'est qu'en 2023, lorsque le tribunal de Hong Kong a achevé les procédures de liquidation des actifs locaux, que le propriétaire de l'argent a obtenu tous les droits de disposition. Durant cette période, les défauts de droits de propriété ont directement affecté la fin de la transaction en 2024.
Transactions transfrontalières dans le brouillard : le double visage de la structure des îles Vierges britanniques
Les deux acheteurs consécutifs de cette propriété ont fait appel à des sociétés des îles Vierges britanniques (BVI) pour la transaction. Huang Qihong, consultant juridique offshore senior, a expliqué :
- Planification fiscale : éviter le droit de timbre de l'acheteur (BSD) de Hong Kong (30%)
- Dissimulation d'actifs : les entreprises des îles Vierges britanniques ne sont pas tenues de divulguer les bénéficiaires effectifs
- Isolation des risques : faciliter les futurs transferts ou financements transfrontaliers
Cependant, ce modèle opérationnel est confronté à une pression réglementaire internationale. Selon la dernière norme commune de déclaration (NCD) de l’OCDE, les îles Vierges britanniques échangeront automatiquement des informations fiscales à partir de 2025, ce qui pourrait affecter des structures de transaction similaires à l’avenir.
Perspectives du marché des propriétaires d'argent : Défauts de paiement des maisons de luxe en 2024
En 2024, le nombre de propriétés détenues par des banques de Hong Kong d'une valeur supérieure à 100 millions de dollars de Hong Kong a atteint 47, soit une forte augmentation de 62% en glissement annuel, notamment :
- La zone Peak South représente 38%
- Les cas de propriétaires transfrontaliers ont représenté 67%
- Les ordonnances de gel judiciaire ont représenté 55%
L'économiste Zhang Zhaocong a souligné : « Cela reflète la crise de liquidité des particuliers fortunés transfrontaliers, avec des taux d'intérêt élevés en Chine et aux États-Unis et des contrôles de capitaux sur le continent créant une double pression. »
Décryptage des transactions suspendues : l'effet papillon des défauts de droits de propriété
En décembre 2024, la transaction de 266 millions de dollars de Hong Kong de « Kaiwei Enterprise » a finalement été clôturée. Ce journal a examiné les documents du cadastre et a identifié les principaux obstacles :
- Charge hypothécaire non libérée : impliquant une créance transfrontalière d'une banque chinoise
- L'arrêté de construction n'a pas été entièrement respecté
- Litiges relatifs aux servitudes
Un associé du cabinet d'avocats en charge de la transaction a révélé anonymement : « L'acheteur a découvert des risques potentiels de litige lors de la due diligence et a demandé la création d'un compte séquestre de 80 millions de dollars de Hong Kong, mais sa demande a été rejetée, ce qui a finalement déclenché la clause de résiliation de la transaction. »
La nouvelle normalité des flux de capitaux : la résurgence des fonds offshore
Il convient de noter que bien que le nouvel acheteur « Guan'an Co., Ltd. » appartient également à la structure des îles Vierges britanniques, le numéro d'enregistrement de la société montre qu'il s'agit d'une entité nouvellement créée en 2024. Le dernier rapport sur la stabilité monétaire et financière de la HKMA a souligné que les fonds affluant sur le marché immobilier de Hong Kong par l'intermédiaire de sociétés offshore ont augmenté de 41% en glissement annuel au quatrième trimestre 2024. Les principales caractéristiques comprennent :
- Les capitaux de l'Asie du Sud-Est représentaient 39%
- La participation des family offices a atteint 28%
- Les transactions d'échange de cryptomonnaies représentent 17% Risque de contrôle fiscal : taxation multiple de 288 millions de transactions**
Wu Tianhai, vice-président de la Taxation Society, a calculé pour notre journal la charge fiscale potentielle de cette affaire :
- Droit de timbre ad valorem (AVD) : 4,25% ou 12,24 millions HK$
- Droit de timbre de l'acheteur (BSD) : une entreprise des îles Vierges britanniques doit payer 30%, soit 86,4 millions de dollars de Hong Kong
- Impôt sur le bénéfice potentiel : S'il s'agit d'une revente à court terme, vous devez payer la différence d'impôt 20%
La charge fiscale totale maximale pourrait atteindre 176 millions de dollars de Hong Kong, soit 611 TP3T de dollars de Hong Kong du prix de la transaction. Cela explique pourquoi les acheteurs préfèrent supporter le BSD et maintenir une structure offshore pour éviter la double imposition lors de futurs transferts transfrontaliers.
Cette transaction confirme la résistance de Peak Properties aux baisses de prix, et le prix de transaction de 288 millions de dollars de Hong Kong deviendra un point d'ancrage de prix important. "
Avertissement sur les risques futurs : trois principaux dangers cachés des actifs transfrontaliers
- Risque rétrospectif fiscal dans le cadre de l'échange d'informations selon la norme CRS
- L'impact de la loi américaine sur la conformité fiscale des comptes étrangers (FATCA)
- Le miroir historique de la divulgation des bénéficiaires effectifs exigée par le projet d'amendement à l'ordonnance de Hong Kong sur la lutte contre le blanchiment d'argent : comparaison des cas de transactions d'argent de célébrités**
Ce journal a compilé une comparaison des transactions de plaques d'argent principales d'un milliard de yuans au cours des dix dernières années :
| années | Contexte du propriétaire | Adresse de la propriété | Prix de la transaction (milliards) | Période de détention (années) | Ratio de profits et pertes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Magnat minier du continent | 8 Severn Road | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Président d'une société cotée à Hong Kong | 2, chemin Pollock | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Intermédiaires de jeux de Macao | 1, chemin Plantation | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Yang Jiacheng | 31, chemin Barker | 2.88 | 19 | +97% |
(Source des données : Registre foncier et dossiers de liquidation judiciaire)
Dans les coulisses : le paysage de la capitale de Guanan Co., Ltd.
Grâce au système international de recherche d'entreprises, il a été découvert que bien que « Guan'an Co., Ltd. » était une société des îles Vierges britanniques nouvellement créée, dont l'adresse d'agent enregistré chevauchait celle du bureau de Hong Kong d'un consortium coté en bourse en Asie du Sud-Est. Un suivi plus approfondi a révélé :
- Le consortium créera un fonds immobilier de 5 milliards de dollars de Hong Kong au troisième trimestre 2024.
- Le comité d'investissement du fonds comprend d'anciens dirigeants de l'Autorité monétaire de Hong Kong
- Récemment, trois achats consécutifs de maisons de luxe d'une valeur de plus de 100 millions de dollars de Hong Kong ont été effectués. Perspectives politiques : Le département du Trésor prévoit de modifier la loi pour combler les lacunes
Le Bureau du Secrétaire financier a confirmé au journal qu'il étudiait l'amendement de la partie 2A de l'ordonnance sur les impôts intérieurs pour inclure le « changement continu de contrôle » dans le champ d'application de la fiscalité BSD, et qu'il devrait soumettre un projet au cours de la session législative de 2025. Si l’amendement est adopté, les coûts de transaction des structures offshore similaires à ce cas pourraient augmenter de 23% à 45%.
Lectures complémentaires :
