Qu'est-ce qu'un plan d'assurance hypothécaire, quels sont ses usages et ses avantages

Le plan d’assurance hypothécaire est un mécanisme financier qui constitue un outil important pour les acheteurs de maison afin d’acheter une maison avec une mise de fonds plus faible. Il aide les acheteurs de maison à obtenir des prêts immobiliers auprès des banques ou des institutions financières même lorsque le ratio d'acompte est faible, tout en réduisant le risque des prêteurs. Il convient particulièrement aux acheteurs qui manquent de fonds à court terme mais qui disposent de revenus stables. Cependant, vous devez être conscient du fardeau financier à long terme et évaluer si cela est rentable en fonction de votre propre situation. Avant de postuler, il est recommandé de consulter un professionnel ou une institution bancaire pour bien comprendre les modalités et les coûts. Voici les instructions détaillées :

Qu’est-ce qu’un programme d’assurance hypothécaire?

L’objectif principal du programme d’assurance hypothécaire est de fournir une protection aux banques par l’intermédiaire des compagnies d’assurance. Lorsque les acheteurs de maison doivent demander un montant de prêt plus élevé (par exemple, plus de 60 à 70% du prix de la maison) en raison d'un acompte insuffisant, les banques leur demandent généralement de souscrire une assurance hypothécaire. Le bénéficiaire de cette assurance est la banque. Si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt à l’avenir et fait défaut, la compagnie d’assurance indemnisera la banque pour une partie des pertes.

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Contexte du programme et organisation opérationnelle

Sortie : mars 1999

Organisation opérationnelle actuelle : Hong Kong Mortgage Insurance Company Limited (HKMC Insurance Company), qui a repris l'activité à compter du 1er mai 2018.

Relation avec la société mère : HKMC est une filiale de la Hong Kong Mortgage Corporation (détenue à 100 % par le gouvernement de Hong Kong par l'intermédiaire du Fonds d'échange).

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Objectif du programme

Encourager les citoyens à acheter des maisons et à s’installer (réduire la pression de l’acompte).
Maintenir la stabilité du secteur bancaire (partage des risques des prêts hypothécaires à ratio élevé).
Promouvoir le développement des marchés locaux d’obligations et de planification de la retraite.

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Principaux mécanismes de fonctionnement

La limite supérieure du ratio hypothécaire a été dépassée :

• Le ratio hypothécaire général des banques est soumis aux réglementations de l'Autorité monétaire de Singapour (généralement inférieur à 60 %).
• Grâce à ce plan, la banque peut fournir jusqu'à 80 % de prêt hypothécaire (l'acompte ne nécessite que 20%) ;
• Circonstances particulières : Ceux qui remplissent les conditions (voir ci-dessous) peuvent obtenir un prêt hypothécaire jusqu'à 90% (acompte de 10%).

Couverture d'assurance :

• Les compagnies d’assurance hypothécaire assurent plus de 70 % des prêts bancaires, réduisant ainsi les risques bancaires.

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Utilisations et avantages de l'assurance hypothécaire

1. Exigences d'acompte réduites
   Les prêts traditionnels exigent généralement que les acheteurs de maison paient 20 à 301 TP3T du prix de la maison en guise d'acompte, mais grâce à l'assurance hypothécaire, l'acompte peut être réduit à 5 à 101 TP3T (le ratio spécifique dépend des politiques régionales), abaissant ainsi le seuil d'achat d'une maison.
2. Protection des risques bancaires
   Les prêts avec des ratios de prêt élevés sont plus risqués pour les banques. L'assurance partage les pertes potentielles des banques en matière de créances douteuses, ce qui les rend plus disposées à approuver des prêts avec des ratios de prêt élevés.
3. Favoriser la circulation du marché immobilier
   Aider les acheteurs dont l’acompte est insuffisant (comme les jeunes ou les primo-accédants) à entrer sur le marché et à augmenter le volume des transactions.
4. Conditions de prêt flexibles
   Certains plans permettent d’inclure la prime d’assurance dans le montant total du prêt et de la payer en plusieurs versements, réduisant ainsi la pression financière initiale sur les acheteurs de maison.

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Types courants d'assurance hypothécaire

1. Programme d'assurance hypothécaire de Hong Kong (HKMC)
   Fourni par la Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC), il permet un acompte minimum de 10% pour acheter une maison (applicable aux propriétés dont le prix est inférieur à 10 millions de dollars de Hong Kong), et le montant maximum du prêt peut atteindre 90%.
2. PMI (assurance hypothécaire privée) aux États-Unis
   Applicable aux prêts conventionnels avec un acompte inférieur à 20%, la prime est payée par l'emprunteur jusqu'à ce que le solde du prêt soit réduit à 78% du prix de la maison, qui peut être annulé.
3. Assurance SCHL au Canada
   Fourni par les agences gouvernementales, vous pouvez acheter une maison avec un acompte aussi bas que 5%, mais vous devez payer une prime d'assurance unique ou échelonnée.

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Frais et coûts

• Calcul de la prime : généralement facturée en pourcentage du montant du prêt (par exemple 1-5%) et est affectée par des facteurs tels que le montant du prêt et la période de remboursement.
• Mode de paiement : Il peut être divisé en un paiement unique ou en versements échelonnés (inclus dans le montant du remboursement mensuel).
• Mécanisme de rachat : Certaines régions autorisent l’annulation de l’assurance (comme l’assurance PMI aux États-Unis) après une hausse des prix de l’immobilier ou une diminution du solde des prêts.

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Précautions

1. Augmentation des coûts à long terme
   La prime augmentera le coût global du prêt, et vous devrez peser le pour et le contre d’un faible acompte par rapport aux dépenses supplémentaires.
2. Restrictions d'éligibilité
   Habituellement, vous devez répondre à des exigences en matière de revenus, de cote de crédit et de type de propriété (par exemple, seules les maisons occupées par leur propriétaire sont applicables).
3. Différences régionales
   Les polices d’assurance hypothécaire varient considérablement d’un pays ou d’une région à l’autre. Vous devez donc comprendre en détail les réglementations locales.

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Conditions et restrictions d'application

Champ d'application de base :

• Applicable aux propriétés occupées par leur propriétaire et doit réussir le test de résistance bancaire.

Conditions supplémentaires pour un prêt hypothécaire à 90 % :

Plafond des prix de l'immobilier :

Le plafond actuel des prix de l'immobilier est de 10 millions de dollars de Hong Kong (norme 2023).

Qualifications du candidat :

Tous les emprunteurs hypothécaires ne possèdent aucune autre propriété résidentielle à Hong Kong (statut d'acheteur pour la première fois).

Les candidats doivent être des personnes salariées (à l'exclusion des travailleurs indépendants ou des personnes ayant des revenus irréguliers).

Montant maximum du prêt :

Le montant maximum du prêt est de 9 millions de dollars de Hong Kong (applicable aux propriétés d'une valeur de 10 millions de dollars de Hong Kong).

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Risques potentiels :

• Les prêts hypothécaires à ratio élevé peuvent augmenter la pression de remboursement à long terme, vous devez donc évaluer soigneusement la stabilité de vos revenus.
• Lorsque les prix de l’immobilier baissent, soyez conscient du risque de valeur nette négative.

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