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Le 24 mars 2025, New World DevelopmentClearwater Bay Resort(Mount Pavilia) a enregistré 9 annulations de commandes importantes, impliquant des transactions totalisant plus de 420 millions de dollars de Hong Kong. Ces unités ont été initialement signées avec des contrats provisoires de vente et d'achat entre 2019 et 2021, et les acheteurs ont adopté le « Chairman Payment Plan » pouvant aller jusqu'à 1 440 jours, bénéficiant d'une longue période de transaction et d'avantages d'emménagement anticipé. Cependant, ces acheteurs ont finalement choisi d’abandonner la transaction, ce qui a eu pour conséquence que les unités n’ont pas été vendues. Le promoteur a ensuite annoncé qu'il remettrait ces neuf unités, ainsi qu'un groupe d'unités spéciales, sur le marché avec des réductions de prix allant de 17% à 51%, et qu'elles seraient vendues selon le principe du premier arrivé, premier servi le 28 mars. Cet incident a rapidement attiré l'attention du marché et a été considéré comme l'un des rares cas d'annulation à grande échelle sur le marché immobilier de Hong Kong ces dernières années.
Détails de l'unité de commande de tarte
Les superficies vendables des neuf unités variaient de 423 à 2 699 pieds carrés. Les prix de vente initiaux variaient entre 10,541 millions de dollars de Hong Kong et 66,105 millions de dollars de Hong Kong, et le prix au pied carré variait entre 19 086 et 26 914 dollars de Hong Kong. Lors de sa revente, le prix a été ajusté à 8,043 millions de dollars de Hong Kong à 61,383 millions de dollars de Hong Kong, et le prix au pied carré a chuté à 19 014 dollars de Hong Kong à 24 209 dollars de Hong Kong, soit une réduction comprise entre 17% et 32%. De plus, une unité spéciale située dans la salle A au 7e étage du bloc 1 a connu une réduction de prix significative. L'unité a une superficie utilisable de 1 920 pieds carrés et un toit attenant de 1 478 pieds carrés. Le prix initial était de 144 millions de dollars de Hong Kong, mais il a maintenant été réduit à 71,18 millions de dollars de Hong Kong, soit une baisse de 511 330 dollars de Hong Kong, ce qui en fait le cas le plus accrocheur de cet incident.
1. Qu'est-ce que « Da Da Ding » ?
- Cela signifie que l'acheteur abandonne la transaction après la signature du contrat de vente préliminaire, et perd l'acompte versé (généralement 5%-10% du prix du bien). Dans les neuf cas concernés cette fois-ci, les acheteurs peuvent avoir choisi de faire défaut en raison de changements dans leur planification financière, de difficultés dans l’approbation de leur prêt hypothécaire ou d’attentes pessimistes quant au marché futur.
2. Pourquoi le prix de revente est-il réduit à 51% ?
- Changements dans l'environnement du marchéCes dernières années, le marché immobilier de Hong Kong a été affecté par la hausse des taux d'intérêt, le ralentissement économique et l'immigration, et les échanges commerciaux ont été globalement lents. Les promoteurs doivent ajuster considérablement leurs prix pour attirer les acheteurs.
- Facteurs de positionnement du projet:The Peak est un lotissement de luxe à faible densité avec un prix d'origine relativement élevé (le prix moyen au pied carré était d'environ 20 000 HK$ lors de son lancement en 2017). Étant donné que la demande actuelle du marché se déplace vers les unités de petite et moyenne taille, des remises importantes sont nécessaires pour écouler les stocks.
- Stratégie du développeur:Le développeur (New World Development) peut avoir un besoin urgent de liquidités pour améliorer son flux de trésorerie ou libérer des ressources pour de nouveaux projets, il choisit donc la « promotion de réduction de prix ».
3. Risques liés à une longue période de transaction
Le plan de paiement 1440 du président permet aux acheteurs de finaliser la transaction jusqu’à près de 4 ans après la signature du contrat et offre des remises pour emménagement anticipé. Ce dispositif est attractif pendant la période de reprise du marché immobilier de 2019 à 2021, notamment pour les investisseurs ou les acheteurs qui souhaitent différer le paiement. Cependant, avec les changements survenus dans l'environnement économique de Hong Kong ces dernières années, notamment les hausses des taux d'intérêt, les fluctuations du marché boursier et une lente reprise économique après l'épidémie, certains acheteurs peuvent choisir d'annuler leurs dépôts (généralement 10% à 15% du prix de la propriété) en raison de la pression financière ou du manque de confiance dans les perspectives du marché.
4. Le marché du logement de luxe est faible
Clearwater Bay Residences se positionne comme un projet résidentiel haut de gamme, comprenant des manoirs à faible densité et des unités spéciales. Il a attiré de nombreuses célébrités, telles que Pakho Chau, Kenny Kwan et Benjamin Yuen, et est connu comme le « lotissement des célébrités ». Cependant, la demande sur le marché du logement de luxe a considérablement ralenti ces dernières années. Selon les données du marché, le volume des transactions immobilières de luxe à Hong Kong en 2024 diminuera d'environ 30% par rapport à son pic d'avant l'épidémie, principalement affecté par les sorties de capitaux, l'environnement de taux d'intérêt élevés et le fait que les investisseurs se tournent vers d'autres actifs. L’annulation de la commande d’Aolong pourrait refléter l’intensification de cette tendance.
5. Pression à la baisse sur les prix de l'immobilier
Depuis 2022, le marché immobilier de Hong Kong dans son ensemble est entré dans une période d'ajustement, les prix de l'immobilier d'occasion dans certaines zones ayant chuté de plus de 20%. Bien que Clearwater Bay, où se trouve Pavillion, soit connue pour son environnement calme et sa grande intimité, son marché secondaire a également connu une dépréciation significative ces derniers temps. Par exemple, un appartement de trois chambres à Mount Pavillion a été vendu pour 13,08 millions de dollars de Hong Kong en octobre 2024, soit une baisse d’environ 271 000 dollars de Hong Kong par rapport au prix d’achat ; une autre unité a même été mise sur le marché avec une perte de plus de 4 millions de dollars de Hong Kong. Cette tendance à la baisse des prix pourrait ébranler la confiance des premiers acheteurs dans la conservation du bien, les obligeant à annuler leurs commandes pour réduire leurs pertes.
6. Impact de l'incident et observations ultérieures
- Impact sur la confiance du marchéUne baisse de prix significative pourrait intensifier le sentiment d'attentisme du marché, et les acheteurs potentiels pourraient s'attendre à ce que davantage de propriétés suivent le mouvement et réduisent les prix.
- Fragmentation du marché du logement de luxe:La demande de propriétés à prix moyen et bas est relativement stable, mais le cycle de vente des maisons de luxe haut de gamme pourrait être encore prolongé en raison de la diminution du groupe d'acheteurs.
- Les développeurs ajustent leurs stratégies de tarificationÀ l'avenir, le prix des nouvelles propriétés pourrait être plus proche de l'abordabilité du marché, et des options de paiement flexibles pourraient être ajoutées pour réduire le risque d'annulation des commandes.
7. Réaction et impact du marché
L'attentisme des acheteurs s'intensifie
Les baisses de prix drastiques d'Aolang pourraient inciter le marché à attendre davantage. Pour les acheteurs intéressés par l'achat de Mount Pavillion, la baisse de prix du 51% suggère qu'il y a encore de la place pour que les prix de l'immobilier baissent, ce qui peut les inciter à attendre des prix plus bas. Pour les propriétaires d’autres projets de logements de luxe, cet incident pourrait augmenter la pression des pertes et affecter la stabilité du marché secondaire du logement.
La confiance des développeurs testée
En tant que l'un des principaux promoteurs de Hong Kong, New World Development a connu des annulations et des baisses de prix à grande échelle sur son projet phare, Mount Pavillion, ce qui constitue sans aucun doute un défi pour son image de marque et la confiance du marché. Les initiés du secteur ont souligné que si d’autres projets suivaient cette stratégie, cela pourrait déclencher une réaction en chaîne et intensifier la concurrence sur le marché immobilier.
Impact sur la région de Clearwater Bay
L'incident du Pavillon a également un impact potentiel sur le marché immobilier global de Clearwater Bay. Le quartier est dominé par des maisons de luxe et des résidences à faible densité. L'affaire de transaction d'occasion où le prix au pied carré du Mount Pavillion est tombé en dessous de 9 000 HK$ (voir le rapport du 25 mars 2025) a établi un nouveau plus bas dans la région. Si la tendance à la baisse des prix se poursuit, d’autres lotissements tels que Pak Shek Terrace et Pik Wan Court pourraient devoir ajuster leurs prix en conséquence, créant ainsi une pression à la baisse sur les prix des logements régionaux.
8. Facteurs profonds et perspectives d'avenir
Environnement économique incertain
Le marché immobilier de Hong Kong est soumis à la tendance économique mondiale. Le cycle de hausse des taux d’intérêt de la Réserve fédérale américaine n’est pas encore terminé. Le dollar de Hong Kong est indexé sur le dollar américain, ce qui entraîne des taux hypothécaires locaux élevés (Hibor en mars 2025 est d'environ 4,5%), ce qui augmente le coût de l'accession à la propriété. Dans le même temps, l’affaiblissement des liens économiques entre la Chine et Hong Kong et la réduction des flux de capitaux en provenance de Chine continentale ont également affaibli le soutien au marché de l’immobilier de luxe.
Politique et régulation du marché
Ces dernières années, le gouvernement de Hong Kong a assoupli certaines mesures strictes sur le marché immobilier, telles que la réduction des droits de timbre et l'assouplissement des ratios hypothécaires, dans le but de stimuler le marché immobilier. Cependant, ces mesures ont un impact limité sur le marché de l'immobilier de luxe, et l'annulation des commandes d'Ao Long montre que même les projets bien connus ont du mal à résister pleinement à la pression à la baisse du marché. Si le gouvernement met en place davantage de mesures de relance ciblant les maisons de luxe à l’avenir, il pourrait être en mesure d’atténuer des situations similaires.
Perspectives à long terme d'Aolang
Malgré les défis à court terme, la valeur à long terme d’Alonso reste prometteuse. Sa situation géographique privilégiée, ses équipements complets et son « effet star » restent les arguments de vente qui attirent les acheteurs. Si le marché se stabilise progressivement, les unités à prix réduits pourraient devenir une opportunité pour les acheteurs d'auto-utilisation d'entrer sur le marché, poussant le projet à digérer les stocks.
9. Supplément de données
- Parmi les unités revendues cette fois-ci, le prix de certaines unités a chuté du prix initial de 53 millions de dollars de Hong Kong à 26 millions de dollars de Hong Kong, soit une baisse allant jusqu'à 511 millions de dollars de Hong Kong, ce qui est rare ces dernières années. Selon les données de Centaline Property, les prix globaux des logements à Hong Kong en 2023 ont chuté d'environ 15% par rapport au sommet de 2021, et la baisse de certaines maisons de luxe a dépassé 20%.
Résumer:
Le fait que Pavilia de Clearwater Bay ait enregistré neuf annulations consécutives de commandes importantes et revendu des unités à un prix réduit allant jusqu'à 51% est un microcosme de la situation actuelle du marché immobilier de Hong Kong. Cet incident reflète non seulement la faiblesse du marché immobilier de luxe et la confiance ébranlée des investisseurs, mais met également en évidence la pression à laquelle sont confrontés les promoteurs dans un environnement de taux d’intérêt élevés. Pour les acheteurs, cela peut être une bonne occasion d’entrer sur le marché, mais ils doivent également se méfier des risques liés à la volatilité du marché. Pour New World Development, trouver un équilibre entre la vitesse de liquidation et l’image de marque sera un défi majeur dans les mois à venir. Pour l’ensemble du marché immobilier de Hong Kong, le sort de Peak Towers pourrait devenir un indicateur important pour observer les tendances du marché.
Cet incident met en évidence que le marché immobilier est entré dans une période d’ajustement profond, en particulier le marché du logement de luxe, qui a besoin de plus de temps pour digérer l’inventaire. Les acheteurs doivent évaluer soigneusement leurs propres capacités financières et les risques du marché ; Pour les investisseurs, à court terme, ils peuvent prêter attention aux opportunités de remise apportées par la réduction accélérée des stocks des promoteurs, mais à moyen et long terme, ils doivent encore observer les politiques de taux d'intérêt et les progrès de la reprise économique.
Lectures complémentaires :
- Analyse approfondie des politiques du marché immobilier de Hong Kong dans le budget 2025-26
- Le bâtiment de luxe le plus prestigieux de Sai Kung, « Ao Long », est devenu la zone la plus touchée du marché immobilier ! Les appartements de 3 chambres subissent des pertes 30% révèle le dilemme des maisons de luxe. La tendance des célébrités à vendre leurs actions pour encaisser cache trois signes avant-coureurs majeurs
Mont PaviliaSitué àHong KongSaïgonPéninsule de Clearwater BayTai Po TsaiRoute de Clear Water BayN° 663 (L'Université des sciences et technologies de Hong Kongarrière), ouiNew World et Puji se développent ensembledeRésidences de luxeLotissement, parWong Tung ArchitectsConception, septembre 2011Développement du Nouveau MondeResponsable de la conclusion d'un accord de prime foncière avec le gouvernement à un prix de 6,64 milliards de dollars de Hong Kong, soit environ 6 148 dollars de Hong Kong par pied carré sur la base de la superficie totale du projet de 1 078 517 pieds carrés. La superficie du site est de 719 035 pieds carrés, divisée en 21 blocs et 6 tours résidentielles, offrant un total de 680 unités. La construction a été achevée au quatrième trimestre 2016. Le lotissement avait obtenu le consentement préalable à la vente dès janvier 2016, mais le premier lot d'unités n'a été mis en appel d'offres que fin avril 2017.
