Table des matières
Love Ocean Song est devenu un « camp de perte »
Sham Shui PoChanson d'amour de la merCette propriété semi-neuve a enregistré environ 5 transactions jusqu'à présent ce mois-ci, mais toutes ont été vendues à perte. Prenons l’exemple d’une unité de deux chambres. Il est situé au rez-de-chaussée du bloc 1, salle A, avec une superficie vendable de 496 pieds carrés. Il dispose de deux chambres et d'une salle de bain et bénéficie d'une vue sur la ville du sud-ouest. Il a été récemment vendu pour 6,7 millions de dollars de Hong Kong, avec un prix au pied carré de seulement 13 508 dollars de Hong Kong. Avec le recul, le propriétaire d'origine a acheté la propriété pour 9,039 millions de yuans en mars 2020 et l'a conservée pendant 5 ans. Maintenant, il a perdu beaucoup d'argent en le revendant.2,339 millionsYuan, une dépréciation pouvant atteindre 26%. Il ne s’agit pas seulement d’une perte en nombre, mais aussi d’une atteinte impitoyable à la confiance des investisseurs.
Regardez à nouveauInformations sur le cadastre, 4 autres transactions ce mois-ci ont été tout aussi décevantes, toutes concernant des unités de 2 chambres, avec des prix de transaction allant de 6,8 millions HK$ à 7,28 millions HK$, et des prix au pied carré allant de 13 498 HK$ à 14 918 HK$, mais aucune d'entre elles n'a échappé au sort de la perte d'argent. Parmi eux, l'unité ayant subi la plus grande perte est la salle C au 19e étage du bâtiment 5. Le propriétaire initial l'a achetée pour 9,231 millions de RMB en novembre 2020 et l'a récemment vendue pour 6,8 millions de RMB, ce qui a entraîné une perte comptable de 2,431 millions de RMB et une dépréciation de 27% de RMB. Derrière cette série de chiffres, il semble y avoir une cruelle vérité : les propriétaires d'Ai Hai Song sont collectivement pris au piège dans un cauchemar d'« évaporation de richesse ». Est-ce que le marché est impitoyable ou est-ce que nous étions trop optimistes lorsque nous sommes entrés sur le marché à un prix élevé ? Cette tempête sur le marché immobilier a évidemment jeté une ombre sur Sham Shui Po, un « paradis pour les gens ordinaires ».
Quatre principaux facteurs d'érosion
Entrée élevée et ajustement des prix
Dans ce cas, le propriétaire a acheté l'unité pour 9,039 millions de RMB en mars 2020. À cette époque, c'était le début de l'épidémie. Les politiques mondiales d’assouplissement quantitatif ont fait grimper les prix des actifs, et les prix des propriétés de première main étaient généralement élevés. Cependant, avec le début du cycle de hausse des taux d'intérêt à partir de 2022 (le taux préférentiel de Hong Kong passera de 5% à 6,5%), couplé à la lente reprise économique, les prix sur le marché de l'occasion ont considérablement chuté et les pertes sont devenues inévitables.
Le « décalage de réalité » des propriétés semi-neuves
Ai Hai Song, en activité depuis moins de quatre ans, est une propriété semi-neuve et devrait théoriquement résister aux baisses de prix. Cependant, après avoir emménagé, certains acheteurs ont constaté que l'expérience de vie réelle (comme la vue obstruée et le bruit de la circulation) ne correspondait pas à leurs attentes pendant la période de vente, ce qui a affecté leur confiance dans la revente. Dans le même temps, l’augmentation de l’offre de nouveaux logements affaiblit son caractère unique et intensifie la concurrence sur le marché.
Augmentation des coûts de détention
Conserver le produit pendant 5 ansDroit de timbre supplémentaire(SSD) restrictions, mais pendant cette période les taux hypothécaires ont grimpé en flèche et le fardeau des paiements hypothécaires a augmenté. Pour les investisseurs, les rendements locatifs sont difficiles à compenser les coûts d'investissement (estimés sur la base de l'unité de cas, le loyer mensuel est d'environ 18 000 HK$ et le taux de rendement n'est que de 3,2%), ce qui incite certains propriétaires à choisir d'arrêter les pertes et de partir.
Pression de l'offre régionale
Ces dernières années, de nombreux nouveaux projets de logements ont vu le jour à Sham Shui Po et à West Kowloon (tels que Victoria Harbour, The Harbour et The Coast), avec une offre annuelle moyenne d'environ 20 000 unités, ce qui a dilué la demande du marché. En tant que propriété d'occasion, Aeihaisong doit rivaliser avec des prix bas pour faire encore baisser le prix de la transaction.
L'éclairage de l'amortissement 26%
Détails de la transaction
La chambre A au rez-de-chaussée du bloc 1 d'Ocean View a une superficie vendable de 496 pieds carrés, deux chambres et une salle de bain, fait face au sud-ouest et donne sur la vue sur la ville. Il a été vendu pour 6,7 millions de dollars de Hong Kong, avec un prix de vente au pied carré de 13 508 dollars de Hong Kong. Le propriétaire initial a acheté la propriété pour 9,039 millions de RMB en 2020 et l'a conservée pendant cinq ans, ce qui a entraîné une perte comptable de 2,339 millions de RMB et une dépréciation de 26% de RMB.
Analyse des prix
Prix bas au pied carréLe prix au pied carré de 13 508 HK$ est inférieur au prix moyen au pied carré d'Ocean Avenue ce mois-ci (14 654 $), et est bien inférieur à celui des nouvelles propriétés de première main dans le même quartier (le prix au pied carré des nouvelles propriétés à Cheung Sha Wan est d'environ 18 000 HK$ à 20 000 HK$), ce qui indique que l'évaluation du marché des propriétés semi-neuves devient plus conservatrice.
Manque de compétitivité des types de logements:L'unité de deux chambres de 496 pieds carrés est mal positionnée sur le marché actuel - les petites unités (bâtiments nano de moins de 300 pieds) sont privilégiées par les investisseurs, les grandes unités (trois chambres) sont plus adaptées aux familles propriétaires-occupantes et les unités de taille moyenne ont une liquidité limitée.
Changements dans la prise de décision du propriétaire
La croyance selon laquelle le marché immobilier de Hong Kong « ne peut que monter et ne jamais baisser » a été ébranlée. Les investisseurs n’attendent plus un rebond et acceptent plutôt des pertes. Les fonds affluent vers le marché boursier ou vers l’immobilier à l’étranger, accélérant les pertes dans les transactions.
Le rêve d'acheter une maison est brisé, et la leçon sanglante d'Ai Hai Song
Qui n’a pas rêvé de posséder une propriété ? Qui n’a pas rêvé d’acheter un bien immobilier pour en augmenter la valeur et s’asseoir fermement sur le train de la richesse ? Cependant, la réalité de l'Ode à la mer de Sham Shui Po est comme un bassin d'eau glacée, réveillant tous ceux qui rêvent encore. J'ai acheté deux maisons pour 6,7 millions, et j'ai perdu 2,33 millions après 5 ans. Il ne s’agit pas d’un simple « ajustement du marché », mais d’un effondrement brutal de la richesse ! Sans parler de la perte maximale de 2,431 millions, qui représentait presque une voiture de luxe et plusieurs années d'économies d'une famille de la classe moyenne, le tout anéanti dans le torrent du marché immobilier. Osez-vous encore dire qu’acheter un bien immobilier est une garantie de réussite ? Osez-vous encore croire au mythe selon lequel « les briques prendront toujours de la valeur » ?
Perspectives d'avenir
- La pression à court terme est difficile à réduire
L’attente d’une baisse des taux d’intérêt américains a été reportée au second semestre 2025. Le coût du capital à Hong Kong est élevé. Couplé à l'offre continue de nouveaux projets (18 000 unités devraient être achevées en 2025-2026), les prix des projets semi-neufs seront toujours sous pression et la tendance à la perte pourrait se poursuivre. - Conseil en investissement et en immobilier
Évitez le piège des primes:Si le prix d’un bien neuf dépasse le potentiel régional (par exemple, l’impact positif des infrastructures a été reflété), vous devez être prudent lors de l’achat.
Se concentrer sur les flux de trésorerie:Les unités avec des rendements locatifs inférieurs à 3,5% ont une faible résistance aux baisses de prix. Il est recommandé de privilégier les unités de petite et moyenne taille avec une forte demande locative.
Variables de politiqueSi le gouvernement assouplit ses « mesures strictes » sur le marché immobilier (comme la réduction ou l'exonération du double droit de timbre), cela peut stimuler les transactions à court terme, mais cela peut également accroître la tendance des propriétaires à vendre leurs biens, exacerbant ainsi les fluctuations de prix. - Point de vue de l'acheteur
- ChanceLes propriétés à perte offrent une fenêtre pour la « pêche au fond », en particulier pour les propriétaires occupants, mais il faut prêter attention à la qualité des propriétés et à l’effet de diversion potentiel des nouveaux développements tels que la zone métropolitaine du nord de West Kowloon.
- risque:Un prix bas au pied carré ne signifie pas nécessairement une valeur. Si une unité est remise en raison d'un plancher bas, d'une mauvaise vue ou d'une décoration vieillissante, elle doit être soigneusement évaluée.
La nouvelle normalité du marché immobilier en ajustement
L'éclipse de « Ode à la mer » reflète les changements structurels du marché immobilier de Hong Kong : la hausse des taux d'intérêt, l'offre excédentaire et l'affaiblissement de la confiance du marché sont étroitement liés, brisant l'inertie des hausses unilatérales passées. Pour les investisseurs, il est temps de passer à une mentalité de flux de trésorerie et de détention à long terme ; pour les propriétaires occupants, c'est le bon moment pour rechercher des unités de qualité. Que vous achetiez ou vendiez, une évaluation précise de la valeur régionale et des conditions des unités garantira un succès constant malgré les fluctuations.
Introduction à Love Sea Song
Chanson d'amour de la merSonate en bord de mer, situéeHong KongKowloonSham Shui PoRue HaitanN° 201, 203 et 218, adjacentsPoste de police de Sham Shui PoetParc de la rue Tung Chau,OuiCheung KongetAutorité de rénovation urbaineUn lotissement résidentiel privé développé grâce à un développement coopératif. La propriété se compose de 4 bâtiments (blocs 1, 2, 3 et 5) de 32 à 40 étages, offrant un total de 876 unités. Le réseau scolaire primaire est le bloc 40 et le réseau scolaire secondaire est le district de Sham Shui Po. Il a été lancé à la vente en octobre 2019. La liste de prix du premier lot de 180 unités a un prix réduit moyen de 18 688 HK$ par pied carré. La propriété sera occupée par phases jusqu'en juillet 2021.
Lectures complémentaires :
- La perte d'un appartement de deux chambres au rez-de-chaussée de la Parkview Tower Phase II s'élève à 750 000 NT$…
- La maison de luxe de la gare de Kowloon a subi d'énormes pertes, ce qui a fait perdre 4,06 millions de yuans au revendeur de meubles de Shunde après avoir détenu la propriété pendant 12 ans
