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L’impasse du marché immobilier de Hong Kong est le produit de multiples contradictions structurelles, dont les causes profondes concernent le système foncier, le modèle économique, la répartition sociale et le jeu politique. Pour surmonter ces difficultés, nous devons aller au-delà de la réflexion traditionnelle sur l’ajustement de l’offre et de la demande et l’aborder dans la perspective d’une réforme systémique. Cette plateforme analyse en profondeur l'architecture et les solutions possibles :
1. Démantèlement profond des contradictions structurelles
1. Monopole foncier et pénurie institutionnelle
– Offre foncière concentrée : environ 40% de terres à Hong Kong sont détenues par des promoteurs privés (y compris des terres agricoles et des friches industrielles), et le gouvernement dispose de terres limitées disponibles pour le développement. La libération des terres dans les Nouveaux Territoires est inefficace en raison des droits de succession complexes prévus par l’Ordonnance sur les Nouveaux Territoires.
- Procédures de planification rigides : le processus d’examen du conseil d’urbanisme est long et les évaluations environnementales sont souvent détournées par le contrôle judiciaire, ce qui entraîne des retards dans la planification de projets tels que la zone métropolitaine du Nord.
- Politisation de la récupération des terres : les doutes du public à propos de « Lantau Tomorrow » ne sont pas seulement dus à la protection de l’environnement, mais reflètent également sa méfiance envers l’allocation des ressources par le gouvernement.
2. Structure économique unique et solidification du capital
– Financiarisation de l’immobilier : Environ 30% du PIB de Hong Kong sont directement ou indirectement tirés par l’immobilier, et la proportion des prêts hypothécaires dans le crédit bancaire dépasse depuis longtemps 40%, formant un cercle vicieux de « baisse des prix de l’immobilier → récession économique → sauvetage du marché → rebond des prix de l’immobilier ».
– Déclin industriel : la dépendance excessive à la finance et à l’immobilier freine les investissements dans l’innovation scientifique et technologique et dans le secteur manufacturier, ce qui entraîne une pénurie d’emplois hautement qualifiés. Les jeunes sont contraints de se tourner vers les secteurs liés à l’immobilier, ce qui aggrave l’inadéquation des ressources.
3. Stratification sociale et répartition déséquilibrée du logement
– La politique du logement social est inefficace : le temps d’attente pour un logement social peut atteindre 6 ans et la population vivant dans des appartements lotis dépasse 220 000 personnes, mais le gouvernement insiste sur le « plafonnement du parc de logements sociaux » (qui représente 30% du parc immobilier total), et la classe moyenne est obligée de concourir sur le marché privé.
– Écart de richesse entre les générations : les familles 40% sont propriétaires de leur propre maison (achetée principalement à l’époque des bas prix), et la nouvelle génération doit gagner plus que 50% pour payer l’hypothèque, ce qui entraîne une stagnation de la mobilité sociale.
4. Capital transnational et perturbations géopolitiques
– Effet de pool de capitaux offshore : dans le cadre du système de taux de change lié, le dollar de Hong Kong est devenu une valeur refuge dans le jeu entre la Chine et les États-Unis. De 2010 à 2020, les capitaux étrangers ont représenté en moyenne 15% dans les transactions immobilières, faisant grimper les prix des actifs.
– Politisation de l’identité : La vague d’immigration après la loi sur la sécurité nationale a libéré environ 50 000 unités résidentielles, mais le retrait des capitaux étrangers et la fluctuation des politiques de talents ont compensé l’effet d’offre.
II. Voies potentielles pour une réforme systémique
1. Système foncier : briser le monopole et libérer le pouvoir
1. Réforme de récupération forcée des terres
– Modifier l’ordonnance de reprise des terres pour élargir la définition de « l’utilité publique » afin de « soulager la crise du logement » et d’exproprier directement les friches industrielles dans les Nouveaux Territoires, en contournant les recours juridiques.
– En se référant au modèle de réserve foncière de Singapour, fixer un plafond sur les propriétés foncières des promoteurs privés et imposer une taxe de vacance élevée sur tout terrain dépassant cette limite.
2. Mécanisme de développement innovant
- Mettre en œuvre des « obligations foncières » : le gouvernement émet des fonds spéciaux pour acheter des terres agricoles, et les propriétaires initiaux peuvent partager les bénéfices après développement, réduisant ainsi la résistance à l’expropriation.
- Projet pilote de « possession adverse » : permettre aux citoyens admissibles de demander le droit d’utiliser des terres inoccupées depuis longtemps.
2. Transformation économique : dé-immobilier et reconstruction industrielle
1. Créer un fonds souverain pour détourner les capitaux
- Injecter une partie du produit des ventes aux enchères de terrains dans des fonds d’investissement industriels, avec des investissements ciblés dans les semi-conducteurs, la biotechnologie et d’autres industries réelles pour réduire la dépendance du capital au marché immobilier.
2. Révolution dans la structure fiscale
- Introduire une « taxe progressive sur la valeur ajoutée immobilière » : prélever une taxe 50% sur la différence de prix lors du transfert de propriétés détenues depuis plus de 10 ans pour freiner la thésaurisation spéculative.
- Annuler les « mesures sévères » et imposer à la place une « taxe sur la vacance des logements de luxe » (par exemple la taxe 20% pour les immeubles d’habitation de plus de 200 mètres carrés qui sont vacants depuis six mois).
3. Attribution des logements : système d'approvisionnement à plusieurs niveaux
1. Réforme du logement social axée sur le marché
- Lancement du « Logement public à louer ou à acheter 2.0 » : les locataires peuvent acheter le logement au prix coûtant après avoir vécu dans le logement pendant 5 ans, avec une période de blocage de 10 ans, libérant ainsi l'espoir d'une mobilité ascendante.
- Introduction d’un « appel d’offres de partenariat public-privé » : les institutions privées peuvent soumissionner pour les droits de gestion des logements sociaux et échanger des services contre des quotas d’aménagement foncier.
2. Activer le stock privé
- Promouvoir la « légalisation des appartements subdivisés + certification aux normes de sécurité » : fournir des subventions pour libérer 100 000 maisons à bas prix à court terme.
- « Libération obligatoire des biens successoraux » : les biens non hérités seront gérés et loués par le gouvernement et vendus aux enchères après 5 ans.
(IV) Collaboration régionale : regarder au-delà de Hong Kong pour voir le logement
1. Ensemble de mesures transnationales de « séparation travail-résidence »
– Coopérer avec les villes de la Grande Baie pour lancer la « Communauté de Hong Kong » : l’achat de biens immobiliers dans des zones désignées peut permettre d’obtenir la résidence à Hong Kong, et une ligne ferroviaire de banlieue à grande vitesse transfrontalière sera ouverte en même temps.
– Le gouvernement de Hong Kong subventionne les entreprises pour qu’elles créent des succursales à Shenzhen, encourage le travail à distance et disperse la demande de logements.
2. Innovation en matière d'instruments financiers
- Émission de REIT de logements de la région de la Grande Baie : les résidents de Hong Kong peuvent investir dans des produits de titrisation de logements locatifs du continent pour obtenir des rendements stables afin de se protéger contre les loyers locaux élevés.
3. Résistance politique et risques de mise en œuvre
1. Confrontation des groupes d'intérêts particuliers
– Les quatre principaux promoteurs immobiliers utilisent leurs sièges fonctionnels au Conseil législatif pour entraver la réforme agraire. Il faut affaiblir leur voix en combinant le pouvoir central (par exemple en modifiant l’environnement politique après l’adoption de l’article 23 de la Loi fondamentale).
2. Équilibrer l'opinion publique divisée
– La classe moyenne s’oppose à l’assetization du logement social (craignant une dilution de la valeur de l’immobilier), et un « système à double voie » doit être conçu : les zones centrales maintiennent le statu quo, et les nouvelles zones de développement testent de nouveaux mécanismes.
3. Risque de sortie de capitaux
– Des réformes radicales pourraient déclencher un déclin à court terme du marché immobilier d’ici 20%-30%. Il est nécessaire de créer à l’avance un pool tampon de réserves de change et de coordonner les contrôles de capitaux transfrontaliers avec le continent.
IV. Opportunité historique et fenêtre temporelle
Le ralentissement actuel de la croissance économique de Hong Kong (estimée à 2,8% en 2023), l’écart inversé des taux d’intérêt entre la Chine et les États-Unis et la vague d’immigration ont créé une « période de test de résistance », qui peut être exploitée pour promouvoir les réformes. Si nous manquons la période de déclin naturel de la population dans les 3 à 5 prochaines années (la population active devrait diminuer de 24% en 2041), les ajustements structurels seront plus difficiles.
Conclusion
L’essence de la situation difficile du marché immobilier de Hong Kong est la collision ultime entre le modèle de gouvernance capitaliste et les exigences de subsistance de la population. Pour sortir de l’impasse, nous avons besoin à la fois du courage d’une conception de haut niveau (comme l’activation de l’article 120 de la Loi fondamentale pour redéfinir les droits de propriété foncière) et de la flexibilité de la micro-innovation (comme l’utilisation de la technologie blockchain pour permettre des transactions immobilières fragmentées). Ce n’est qu’en redéfinissant la question du logement, en la faisant passer d’une « question économique » à une « reconstruction du contrat social », que nous pourrons sortir du cycle séculaire des prix élevés de l’immobilier.
Lectures complémentaires :
